Khơi thông dự án bất động sản gặp vướng mắc

Cách đây không lâu, tôi có nhận hồ sơ từ nhóm khách hàng muốn khởi kiện chủ đầu tư vì đã quá hạn 3 năm nhưng chưa bàn giao nhà. Chủ đầu tư - đang hoạt động cầm chừng vì khó khăn tài chính - viện lý do dự án dừng thi công do có sai phạm theo kết luận thanh tra.  

Một người trong nhóm khách hàng hỏi: Nhiều luật mới đã được ban hành nhưng sao dự án bất động sản chưa thể khởi động lại. Tôi nói rằng các luật mới tạo cơ chế hợp lý hơn cho các dự án đã triển khai không có vướng mắc và dự án mới; các dự án trải qua nhiều giai đoạn trước đây có vướng mắc phải tạm dừng thì sẽ phải "chờ" chính sách riêng. Nhưng tôi đoán câu trả lời đó không làm thỏa mãn những băn khoăn của họ.

Có lẽ cũng khó để có một câu trả lời thỏa đáng vì mỗi dự án, cũng như số phận mỗi con người, đều có những vấn đề riêng mà chỉ người trong cuộc mới hiểu.

Các dự án bị đình trệ, nếu không phải vì khó khăn tài chính, thì đều có một nguyên nhân chung được nêu ra như câu cửa miệng của mọi người là: khó khăn, vướng mắc pháp lý. Chỉ mặt, đặt tên những vướng mắc pháp lý là gì và đâu sẽ là hy vọng "hồi sinh" cho các dự án này thời gian tới?

Theo quan sát của tôi, dự án có vướng mắc về pháp lý có thể phân thành các nhóm:

Thứ nhất, nhóm các dự án không có "đất ở". Đây là một tồn tại chính mà nhiều dự án nhà ở suốt 10 năm qua không thể triển khai. Điểm chung của các dự án này là không lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, đấu giá; doanh nghiệp xin chủ trương đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không có "đất ở" - vốn là yêu cầu từ Luật Nhà ở 2014 và "vênh" với các quy định khác.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến tháng 4, tại 48 tỉnh có 493 dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc về "đất ở" (giai đoạn 2014-2023); trong đó tại Hà Nội có 189 dự án, TPHCM là 126 dự án.

Trong kỳ họp lần thứ 8 Quốc hội khóa XV đang diễn ra, Quốc hội sẽ xem xét thông qua một nghị quyết thí điểm để xử lý các dự án không có "đất ở" như đã nêu ở trên (dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất). Dự thảo này đã được các đại biểu cho ý kiến vào sáng 21/11 trong phiên làm việc tại hội trường. Do là một nghị quyết thí điểm nên điều kiện, tiêu chí, thời hạn áp dụng …đương nhiên sẽ có những giới hạn nhất định. Dù sao, nếu nghị quyết được thông qua thì kỳ vọng một số dự án sẽ có cơ hội "hồi sinh" sau thời gian dài dừng thủ tục, theo đúng quy định của nghị quyết và vì lợi ích chung của xã hội cũng như của nền kinh tế.

Thứ hai, các dự án bất động sản có vướng mắc liên quan đến tài sản công. Phát sinh của các dự án dạng này thường là: (i) sắp xếp quỹ đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa hoặc (ii) việc thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo phương thức xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT), một dạng đầu tư theo kiểu "đổi đất lấy hạ tầng".  

Với các doanh nghiệp cổ phần hóa, không ít trường hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đất đai… phê duyệt sau không phù hợp với phương án sử dụng đất lúc doanh nghiệp cổ phần hóa trước đó. Do sự không đồng bộ giữa quy hoạch với phương án sử dụng đất nên doanh nghiệp ở thế "kẹt" khi sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất các quỹ đất giai đoạn sau cổ phần hóa.

Trong khi đó, với các dự án BT triển khai trước đây, một số địa phương phê duyệt dự án BT và dự án đối ứng (dự án dùng để thanh toán cho dự án BT) không tương đương về giá trị dẫn đến hiện nay không có cơ chế để xử lý phần chênh lệch sẽ như nào. 

Tại TPHCM và Hà Nội, mặc dù được áp dụng cơ chế đặc thù cho phép tiếp tục áp dụng loại hình dự án BT - vốn đã dừng trong phạm vi cả nước từ 2021 - nhưng có lẽ khung pháp lý đó cũng khó để địa phương xử lý cho các dự án đã có "vấn đề" từ trước.

Không có số liệu cụ thể về những dự án "vướng" theo dạng này, nhưng theo chúng tôi có lẽ đây là nhóm khó "gỡ" nhất.

Ngoài ra, các dự án bị tạm dừng triển khai theo kết luận thanh tra, kiểm toán, bản án. Lý do dự án dừng triển khai thường là: địa phương đã không đấu thầu, đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư; vi phạm về chuyển mục đích sử dụng đất; quy định loại "đất ở không hình thành đơn vị ở"... Đương nhiên, sau các kết luận của cơ quan có thẩm quyền, việc dự án triển khai tiếp hay thu hồi luôn là "bài toán khó".

Để xử lý các dự án như trên, cũng trong kỳ họp thứ 8 này, Quốc hội sẽ xem xét, cho ý kiến vào nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TPHCM, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Có thể nói, dự án có vướng mắc, sai phạm về pháp lý dù ở dạng nào thì đều dẫn đến một hậu quả chung: chậm triển khai, bị đình trệ. Trong khi nguồn lực của các doanh nghiệp đã đầu tư là rất lớn.

Theo số liệu về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho địa phương, tại Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc đã xử lý được 158 dự án; tiếp tục xử lý 246 dự án. TPHCM có 220 dự án thì đã xử lý được 77 dự án và tiếp tục xử lý cho 143 dự án.

Có thể nói các dự án quây tôn dừng thi công kéo dài gây lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp và xã hội vẫn còn rất nhiều.

Việc cơ quan có thẩm quyền xem xét cơ chế xử lý đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án là cần thiết với mục tiêu hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và nhà nước.

Cuối tháng 10/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định 1250 về việc thành lập Ban chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án. Mục tiêu thành lập Ban chỉ đạo nhằm đề xuất phương hướng, giải pháp tháo gỡ các khó khăn vướng mắc đối với các dự án trong lĩnh vực đầu tư công, vốn FDI, vốn tư nhân.

Có thể nói, nếu như cơ chế chính sách do cấp Trung ương ban hành là điều kiện "cần", thì quyết tâm chính trị của địa phương sẽ là yếu tố "đủ".  Nếu vẫn còn tình trạng đùn đẩy, sợ trách nhiệm trong xử lý kéo dài thời gian các dự án đầu tư, xác định giá đất không được khắc phục thì dù có "khơi" nhưng dự án bất động sản cũng khó "thông". 

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!