Khi ban quản trị chung cư lạm quyền

Theo thông tin đăng trên báo Dân trí, ngày 7/3/2024, Công an TPHCM đã khởi tố Trưởng và Phó ban quản trị chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh, TPHCM). Nguyên nhân chính là hai người này đã cấu kết với giám đốc doanh nghiệp để nâng khống số tiền lắp đặt thang máy, sau đó chiếm đoạt.

Cũng theo những phản ánh trên báo chí, cư dân chung cư Miếu Nổi đã nhiều lần bức xúc trước những quyết định tùy tiện của Ban quản trị, như đổ bê tông con đường nội bộ, thu tiền thang máy không đúng quy định, thiếu công khai, minh bạch trong quản lý thu-chi.

Những vấn đề nêu trên không xa lạ với cư dân chung cư trên địa bàn cả nước trong khoảng hai thập kỷ gần đây. Mâu thuẫn, xung đột tại chung cư có thể xảy ra giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa cư dân với Ban quản trị, hoặc giữa cư dân với nhau. Nguyên nhân cụ thể dẫn đến bất đồng, căng thẳng rất đa dạng nhưng đặc điểm xã hội, trình độ và năng lực quản trị chung cư được xác định là những yếu tố sâu xa nhất.

Khác với các làng, xóm, hay tổ dân phố truyền thống, các cộng đồng chung cư đều mới được hình thành trong thời gian gần đây tại các đô thị ở nước ta. Vì thế, sự vận hành của các cộng đồng chung cư chủ yếu dựa vào các quy định pháp lý và hành chính, chứ ít bị chi phối bởi các phong tục, tập quán, cũng như thông lệ ứng xử. Những đặc điểm này khiến cho quan hệ liên cá nhân tại các chung cư, hay quan hệ giữa cư dân với Ban quản trị chịu rất ít những ràng buộc xã hội như tại các cộng đồng truyền thống.

Cư dân chung cư có thể đến từ nhiều địa phương khác nhau, đa dạng về trình độ và công việc, nhiều khác biệt về văn hóa và lối sống. Nhiều người lại chỉ là người sử dụng, tức là thuê nhà để ở, chứ không phải chủ sở hữu căn hộ chung cư. Vì thế, mặc dù có những lợi ích chung nhưng mức độ quan tâm và ý thức trách nhiệm với lợi ích chung sẽ rất khác nhau giữa các cư dân chung cư. Những đặc điểm này khiến cho việc quản trị chung cư nhiều khi rơi vào tình huống nan giải.

Để vận hành mỗi cộng đồng chung cư, từ năm 2014, Khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở đã quy định về việc tổ chức Ban quản trị nhà chung cư. Với chung cư có một hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng chỉ có dưới 20 căn hộ thì có thể thành lập Ban quản trị hoặc không. Với chung cư có nhiều chủ sở hữu và trên 20 căn hộ thì bắt buộc phải thành lập Ban quản trị, thành phần bao gồm các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có) hoặc có thể bao gồm cả người sử dụng chung cư.

Tùy quy mô của tòa chung cư mà các Ban quản trị có thể hoạt động theo mô hình tự quản, mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần, hoặc mô hình Ban chủ nhiệm hợp tác xã. Theo quy định tại khoản 3, Điều 17, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì mỗi nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư kéo dài 3 năm.

Các quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư được quy định tại Điều 104, Luật Nhà ở 2014. Theo đó, điểm đáng chú ý nhất là mọi quyết định quan trọng liên quan đến lợi ích chung của cư dân chung cư đều phải được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư, chứ Ban quản trị không thể tự quyết định.

Từ góc nhìn quản trị, mỗi tòa nhà chung cư là một cộng đồng tự quản, vận hành dựa trên nguyên tắc dân chủ đại diện. Các chủ sở hữu căn hộ (hoặc người sử dụng) cử đại diện tham gia Hội nghị nhà chung cư. Thành viên Ban quản trị chung cư lại được bầu lên bởi các đại diện tham dự hội nghị. Mọi quyết định liên quan đến lợi ích chung của cư dân chung cư, kể cả bầu chọn thành viên Ban quản trị, được thực hiện theo nguyên tắc đa số (trên 50%).

Như vậy, thiết chế ban hành quyết định quan trọng nhất và có thẩm quyền cao nhất tại mỗi cộng đồng chung cư là các Hội nghị nhà chung cư, chứ không phải các Ban quản trị. Nói cách khác, Ban quản trị chỉ là phương tiện để thực hiện các quyết định đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư. Cũng có nghĩa, vấn đề sẽ nảy sinh nếu Ban quản trị lạm quyền, tự ý quyết định những việc liên quan đến lợi ích chung nhưng lại phớt lờ vai trò của Hội nghị nhà chung cư.

Như đã phân tích trên đây, sự đa dạng xã hội khiến cho mức độ gắn kết và ý thức trách nhiệm với lợi ích chung của cư dân chung cư rất khác nhau. Thực tế này được chứng minh khi có những Hội nghị nhà chung cư phải thay đổi kế hoạch liên tục chỉ bởi thiếu người tham gia, hoặc nội dung hội nghị được chuẩn bị kém chất lượng, hoặc một chủ thể đại diện nào đó cố tình thiếu ý thức xây dựng.

Do đó, hiệu lực, hiệu quả, chất lượng quản trị chung cư phụ thuộc vào cả ba chủ thể, đó là cư dân, Hội nghị nhà chung cư, và Ban quản trị chung cư. Mọi vấn đề nảy sinh sẽ được giải quyết thấu đáo nếu mỗi cư dân đều ý thức cao về trách nhiệm với lợi ích chung, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức nghiêm túc, dân chủ, và Ban quản trị hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ tuyệt đối pháp luật cũng như các quyết định đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư.

Là chủ thể thường trực vận hành và giải quyết các vấn đề nảy sinh tại chung cư, các Ban quản trị sẽ đáp ứng đúng kỳ vọng của cư dân chung cư nếu họ luôn ý thức mình là "đại sứ' của cư dân. Có nghĩa là, mọi hành động của họ phải luôn tuân theo ý chí, nguyện vọng của cư dân, thể hiện qua việc tuân thủ tuyệt đối các quyết định tại Hội nghị nhà chung cư, nhằm hướng đến phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.

Để chọn ra được những đại sứ của cư dân chung cư thì mỗi người tham gia Hội nghị nhà chung cư cần tư duy duy lý, bầu chọn đại diện dựa trên lợi ích chung, khả năng hoàn thành nhiệm vụ, chứ không phải ủng hộ theo quan hệ cá nhân, thiện cảm chủ quan, hay những toan tính vị kỷ. Một Ban quản trị lý tưởng sẽ bao gồm những người có uy tín xã hội, thông thạo kiến thức, các quy tắc và kỹ năng quản lý, có ý thức trách nhiệm với cộng đồng.

Mặc dù các quy định nội bộ có thể được ban hành nhưng nguy cơ lạm quyền, hành động tùy tiện của các Ban quản trị chung cư vẫn luôn hiện hữu. Để phòng ngừa, giảm thiểu nguy cơ lạm quyền vị kỷ của các Ban quản trị thì trước hết mỗi cư dân chung cư cần phải luôn ý thức về trách nhiệm với lợi ích chung, dám lên tiếng mỗi khi chứng kiến những hành động tùy tiện.

Tiếp đó, Hội nghị nhà chung cư cần được tổ chức nghiêm túc để ban hành những quyết định bảo vệ lợi ích chung. Khi nỗ lực cá nhân và quyết định tập thể của Hội nghị nhà chung cư vẫn không thể ngăn chặn được tình trạng lạm quyền vụ lợi thì sự can thiệp của chính quyền địa phương là cần thiết và tất yếu.

Những mâu thuẫn, xung đột kéo dài giữa cư dân với các Ban quản trị chung cư là một thực tế cho thấy sự non trẻ của các mô hình quản trị "dân chủ chung cư" ở nước ta. Để đẩy nhanh tiến trình trưởng thành của các Ban quản trị chung cư thì bên cạnh nhu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật cũng như quy tắc nội bộ, sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, điều quan trọng nhất là sự trưởng thành về ý thức công dân của mỗi cư dân chung cư.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!