Nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ

Tôi đến bệnh viện lấy chùm chìa khóa, quay lại nhà của người chú để giữ lại vài tranh, ảnh, và kỷ vật. Đây là căn hộ một phòng ngủ, được Hội Nhà (Housing Associations), là một tổ chức phi lợi nhuận ở Vương Quốc Anh (UK), cấp cho chú ở miễn phí hơn 25 năm cho đến khi qua đời.

Thỉnh thoảng căn hộ có vài chỗ cần sửa chữa, đều được Hội Nhà sửa miễn phí. Tám năm trước, bình nấu nước nóng của hệ thống sưởi được Hội Nhà thay mới. Máy mới hiệu quả hơn về năng lượng, giúp chú giảm được hóa đơn tiền gas vào mùa đông.

Tôi đến nhà thím cách đó 5 km. Với ba con nhỏ, từ khi định cư ở Anh Quốc hơn 30 năm trước. Thím được Hội Nhà cấp cho căn nhà liền kề 1 trệt 1 lầu. Thím kể, toàn bộ hàng rào vườn sau bằng gỗ đã mục, bị gió làm đổ sau một trận giông lớn, vừa được Hội Nhà thay mới.

Nhà xã hội (NXH) ở UK đã giúp người hoàn cảnh khó khăn có được nơi ở đúng tiêu chuẩn. Các đối tượng được hưởng chính sách NXH bao gồm người vô gia cư, người sống tại các nơi tạm bợ dưới tiêu chuẩn, kể cả sống trên xe (vehicle dwellers), người bệnh/tật mà điều kiện sống tại nơi ở hiện tại làm sức khỏe xấu thêm.

Về mặt vai trò, nhìn chung các nước trên thế giới, chương trình NXH giúp thực hiện các chính sách phát triển bền vững, cung cấp an sinh xã hội, giảm khoảng cách giàu nghèo, thắt chặt giềng mối cộng đồng. NXH giúp các địa phương xóa các khu ổ chuột, tạm bợ để cải tạo đô thị, môi trường, và sức khỏe. Nhìn chung, NXH đã nâng cao tiêu chuẩn sống cho toàn đất nước.

NXH làm giảm tỷ lệ tội phạm và các tệ nạn xã hội gắn liền với các khu vực phức tạp, thông qua khái niệm "thiết kế môi trường để ngăn ngừa tội phạm". NXH còn là "củ cà rốt" để điều khiển hành vi xã hội, vì những người phạm pháp sẽ khó được hưởng các chính sách này.

Phát triển NXH tạo thêm việc làm, giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ, và hỗ trợ công nhân các khu công nghiệp từ đó gián tiếp thu hút FDI. NXH hỗ trợ các chương trình tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng. NXH cũng tăng tính ổn định cho thị trường bất động sản, không quá nóng và quá lạnh.

New Islington, Manchester, là một điển hình về dự án cải tạo đô thị, bố trí tái định cư, kết hợp với phát triển NXH. New Islington, từng là một nơi được xem là tệ nhất, nay được bầu chọn là một trong những nơi đáng sống nhất Anh Quốc. Những dự án NXH tiêu biểu khác tại UK có thể kể đến như Bournville Village (Birmingham), Golden Lane Estate (London), Robin Hood Gardens (London), Span Developments (London, Surrey, Kents, East Sussex), hay Balfron Tower (London).

Trong các thời kỳ suy thoái, đầu tư vào NXH khích thích tăng trưởng và hỗ trợ ngành xây dựng. Đơn cử, sau đại dịch Covid-19, Chính phủ UK lên kế hoạch 5 năm (2021-2026), đã xây dựng được thêm 180.000 căn NXH với tổng kinh phí 11,5 tỷ Bảng Anh (360.000 tỷ đồng).

Về mặt lịch sử, NXH tại UK có nguồn gốc từ thế kỷ thứ 19. Năm 1890 Đạo Luật Nhà cho tầng lớp công nhân đã ra đời, nêu rõ cung cấp đủ chỗ ở tiêu chuẩn cho nhân dân là trách nhiệm nhà nước. Sau thế chiến thứ nhất và thứ hai, nhu cầu NXH tăng cao. Những năm 1980 là thời kỳ hoàng kim, NXH chiếm 30% thị phần nhà cho thuê. Đến 2022, tổng số NXH được xây tại UK là 4,2 triệu.

Theo luật, sau khi thuê NXH trên 3 năm, những người thuê (nếu chưa sở hữu nhà khác), được quyền mua lại NXH. Nhiều cá nhân với hoàn cảnh khó khăn, với sự trợ giúp ban đầu của NXH, đã chăm chỉ làm ăn và vươn lên. Sau một thời gian giành dụm, họ đã mua lại được căn NXH mà họ thuê.

Với lý do này, đến tháng 3/2024, số NXH tại UK giảm còn 3,8 triệu (vì nhiều người đã mua lại). Con số này khá khiêm tốn so với nhu cầu. Đơn cử, nhu cầu NXH tại UK đã tăng 6% trong năm 2023, hiện có khoảng 1,29 triệu người đăng ký để chờ đến lượt. Vì vậy chính sách NXH tại UK gặp nhiều chỉ trích và áp lực. Để đáp ứng nhu cầu, UK cần xây mới thêm 90.000 căn NXH mỗi năm, liên tục trong vòng tối thiểu 15 năm.

Phân biệt nhà xã hội và nhà giá phải chăng

Theo dõi qua truyền thông, tôi nhận thấy NXH ở Việt Nam cũng có những nét tương đồng với UK về mặt nhu cầu và áp lực. Tuy vậy, về mặt khái niệm dường như chưa rạch ròi, và chính sự chưa rạch ròi này ít nhiều ảnh hưởng đến chính sách. Theo tôi, cần phân biệt rõ giữa nhà xã hội (social housing) và nhà giá phải chăng "affordable housing". Hai hình thức này khác nhau cơ bản về chủ sở hữu, đối tượng sử dụng, thời hạn áp dụng, và các chính sách ưu tiên của nhà nước.

Nhà xã hội là nhà được xây bởi các chính quyền địa phương (local council) hay các tổ chức phi lợi nhuận (như Hội Nhà) để cho thuê lâu dài (có thể trọn đời) với giá thuê chỉ bằng 50% giá thị trường hoặc thấp hơn, ngay cả miễn phí. Người được thuê NXH là những người rất khó khăn. Vì lẽ đó, NXH còn có tên là "NXH cho thuê". Cần nói thêm, NXH do chính quyền địa phương xây thì được gọi cụ thể là Council Houses (để phân biệt với NXH do tổ chức phi lợi nhuận xây) tại UK.

Nhà giá phải chăng (affordable housing) được xây để bán hoặc cho thuê với giá phải chăng (ví dụ thấp hơn 80% giá thị trường), giúp người thu nhập thấp hoặc trung bình có được nơi ở đúng tiêu chuẩn.

Hầu hết các dự án tại Việt Nam hiện nay và sắp sửa triển khai về bản chất là nhà giá phải chăng (affordable house), vì mục đích chính của các dự án là xây để bán. Khi chúng ta thống nhất khái niệm, thì về mặt chính sách sẽ xác định được ưu tiên. Tôi cho rằng ưu tiên số một nên là chính sách xây NXH với giá thuê thật rẻ cho người có hoàn cảnh khó khăn, và sau đó mới đến chính sách xây nhà giá phải chăng để bán hoặc thuê cho người thu nhập vừa và thấp.

Gần đây lãnh đạo Chính phủ và chuyên gia trong nước đã nói đến NXH ngoài hình thức mua thì phải có thuê và thuê mua. Đây là cách tiếp cận đúng. Tuy vậy, tôi cần nhấn mạnh, NXH phải có giá thuê rất rẻ.

Xây nhà xã hội là "đầu tư an toàn"

Một trong những thách thức lớn nhất của phát triển NXH là kinh phí. Kinh phí cho NXH có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau bao gồm (nhưng không giới hạn) ngân sách nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận (như Hội Nhà), miễn giảm thuế và phí, miễn tiền sử dụng đất, trái phiếu, đối tác công tư, quỹ phát triển nhà địa phương, từ thiện, khoản vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ quốc tế, và các đầu tư cá nhân.

Theo thống kê năm 2022 tại UK, 2,2 triệu căn NXH (62%) có chủ sở hữu là các Hội Nhà. Tỷ lệ NXH cho thuê bởi các Hội Nhà chiếm 10% thị phần. Các con số trên cho thấy vai trò cực kỳ quan trọng của các tổ chức phi lợi nhuận, các tập đoàn bất động sản lớn trong việc thực hiện NXH.

Theo nhận định cá nhân, về mặt dòng tiền, cần phân tích lâu dài để thấy được việc xây NXH cho thuê giá rẻ của các tổ chức phi lợi nhuận như Hội Nhà ở UK là "đầu tư an toàn". Giá nhà trung bình tại UK tăng gấp đôi với chu kỳ khoảng 15 năm. Hội Nhà đã tích lũy một "danh mục" với số lượng lớn căn nhà tăng dần theo thời gian, danh mục tài sản này giúp họ có được đòn bẩy tài chính hiệu quả. Các ưu đãi, ưu tiên về chính sách, miễn giảm thuế và phí từ nhà nước cũng hỗ trợ đáng kể cho Hội Nhà.

Tôi cũng cần đề cập "lời nguyền tài nguyên". NXH còn là trách nhiệm của các công ty và tập đoàn tư nhân. San sẻ lợi nhuận đến các tầng lớp nhân dân có hoàn cảnh khó khăn thể hiện tính ưu việt xã hội.

Về khung pháp lý, chúng ta cần học tập các nước đã phát triển NXH rất thành công như Áo, được xem là quốc gia dẫn đầu về NXH, hay Hà Lan, Singapore, Thụy Điển, Canada, UK. Một ví dụ nhỏ, các dự án phát triển bất động sản tại UK bắt buộc phải có tỷ lệ tối thiểu 10% là NXH và nhà giá phải chăng.

UK còn có chính sách cho phép những người có nhu cầu thuê/mua NXH, được mua lại một phần (shared ownership) của căn nhà trước khi xây. Trong tương lai, họ được mua thêm cổ phần căn nhà họ thuê cho đến khi trả hết hoàn toàn. Đây là cách làm tốt tăng tính xã hội hóa về vốn.

Để tăng thêm hiệu quả, các chính quyền địa phương tại UK rất chú trọng đến nguồn nhân lực, đã và đang đào tạo nâng cao chuyên môn, và tuyển dụng các chuyên gia về phát triển NXH.

Về mặt qui hoạch và chiến lược, chúng ta cần tầm nhìn và quy hoạch tốt, cần đặt ra các mục đích (objectives) phải thỏa mãn, và cần hướng đến lợi nhuận lâu dài bền vững hơn là "tiền nhanh". Về mặt thực thi, chúng ta cần sự quan tâm đúng của các chính quyền địa phương, cần trách nhiệm trước nhân dân, các quyết tâm thực hiện của người lãnh đạo, sự minh bạch, cũng như cần các biện pháp chống lạm dụng và đầu cơ.

Tóm lại, phát triển NXH là một chính sách quan trọng đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đất nước công bằng, văn minh theo đường lối đã đề ra. Để phát triển thành công các chương trình NXH, chúng ra rất cần có quan niệm đúng và các chính sách ưu tiên tương ứng, đặc biệt về kinh phí.

Tôi hình dung trong tương lai không xa, những căn nhà tạm bợ dưới tiêu chuẩn ở nước ta sẽ được thay thế bởi hàng triệu NXH cho thuê đúng tiêu chuẩn, xanh, đầy đủ hạ tầng đô thị văn minh hiện đại.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!