Cải tạo chung cư cũ: Tính toán mật độ dân số như thế nào?

Việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội luôn là vấn đề khó, nhưng không thể không làm để đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng sống cho cư dân, đồng thời tận dụng hiệu quả quỹ đất nội đô trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ.

Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ, trong đó nhiều khu đã xuống cấp nghiêm trọng, đặt ra nhu cầu cấp thiết phải cải tạo và nâng cấp. Theo kế hoạch giai đoạn 2021-2025, thành phố đã lên kế hoạch cải tạo toàn bộ các khu chung cư cũ, bao gồm các khu tập thể lớn như Thành Công, Kim Liên, Giảng Võ, Trung Tự, Ngọc Khánh, Thanh Xuân Bắc và nhiều khu vực khác. Những khu vực này không chỉ là nơi ở của hàng nghìn hộ dân mà còn đóng vai trò quan trọng trong diện mạo đô thị. Một số khu vực đã được quy hoạch với số tầng cụ thể, như Giảng Võ dự kiến từ 22 đến 40 tầng, Kim Liên và Thành Công tối đa 40 tầng, Trung Tự lên đến 30 tầng. Đây là những giải pháp mang tính đột phá để đáp ứng nhu cầu nhà ở và phát triển đô thị.

Các số liệu thống kê về dân số chỉ ra rằng, mật độ dân số các thành phố như Hà Nội hay TPHCM hiện nay đã nằm trong nhóm hàng đầu của thế giới, trong khi cơ sở hạ tầng còn kém, người dân chủ yếu sử dụng xe máy làm phương tiện đi lại.

Kế hoạch cải tạo không chỉ một tòa nhà mà tổng thể cả khu chung cư cũ để sắp xếp, tái quy hoạch, tăng tầng cao, tăng các tiện ích xã hội như không gian mở, cây xanh, vườn hoa, trường học là ý tưởng tốt. Tuy nhiên nếu tiếp cận các khu chung cư này như là một “đơn vị ở” theo quy chuẩn Việt Nam (QCVN) về quy hoạch xây dựng, thì làm sao để không tăng dân số và không tạo thêm các khu vực tập trung đông người ở nội đô - vốn đã rất chật chội, quá tải về hạ tầng?

Đơn vị ở là khái niệm chỉ khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe…

Các khu tập thể cũ như Kim Liên, Trung Tự… ở Hà Nội được xây dựng từ thập niên 1960 - 1970, trong bối cảnh miền Bắc Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ quy hoạch và kiến trúc của Liên Xô. Vào thời điểm đó, Việt Nam chưa có hệ thống tiêu chuẩn, cũng như quy chuẩn quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh như sau này, các khu tập thể chủ yếu được thiết kế theo mô hình nhà ở tập thể của Liên Xô, với các khối nhà chung cư thấp tầng, bố trí theo dạng ô bàn cờ, có không gian công cộng và tiện ích đi kèm.

Trải qua thời gian, đến nay chúng ta có khái niệm về các khu đô thị mới (dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ) và đơn vị ở theo QCVN như nêu trên.

Vấn đề là đơn vị ở theo quy định hiện nay không có giới hạn rõ ràng về diện tích, cách tính quy mô dân số. Trong thực tế, ngưỡng dân số và thống kê dân số được xác định theo địa giới hành chính hoặc phân khu đô thị, thay vì theo đơn vị ở. Ví dụ các cơ quan thống kê thường thống kê dân số theo phường, quận, thành phố chứ không phải theo từng đơn vị ở. Có thể nói, mô hình đơn vị ở không còn nhiều ý nghĩa trong quá trình đô thị hóa, không mang lại hiệu quả trong công tác quản lý đô thị, do sự thay đổi về nhu cầu sử dụng đất, mật độ dân số và cách tiếp cận quy hoạch theo hướng linh hoạt.

Một vấn đề khác là chưa có chỉ tiêu chung về dân số theo diện tích căn hộ, dẫn đến các địa phương tự quy định và có sự khác biệt trong cách tính giữa các thành phố. Ví dụ, Hà Nội đã có quy định về phương pháp xác định dân số chung cư theo diện tích căn hộ; TPHCM đang trong quá trình xem xét và hoàn thiện dự thảo. Điều này có thể khiến việc kiểm soát mật độ dân số trong các khu chung cư bị sai lệch hoặc không đồng bộ khi triển khai quy hoạch trên phạm vi cả nước.

Ngoài ra, việc đơn vị ở không có tiêu chuẩn tính toán lưu lượng di chuyển của cư dân, khách hàng và phương tiện đi lại cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Đặc biệt, tại tầng trệt và tầng 1 của các tòa nhà cao tầng khu chung cư cũ được cải tạo thường sử dụng làm trung tâm thương mại, siêu thị hoặc văn phòng, làm tăng đáng kể mật độ giao thông. Việc không có tiêu chuẩn tính toán lưu lượng di chuyển này không chỉ dẫn đến nguy cơ tắc nghẽn giao thông, mà còn gây khó khăn trong việc xác định số tầng cao hợp lý của công trình.

Nếu không có chỉ số rõ ràng về mật độ dân số, tại các khu vực cải tạo chung cư cũ có thể xảy ra tình trạng xây dựng cao tầng vượt quá khả năng dung nạp của hạ tầng đô thị. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, do đó các tiêu chuẩn quy hoạch phải được điều chỉnh để đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp lý.

Các nước như Singapore, Nhật Bản, Mỹ có cách tiếp cận khác nhau trong việc quản lý dân số đối với các dự án đô thị, dựa trên hệ thống quy hoạch và chính sách kiểm soát mật độ dân số.

Singapore áp dụng mô hình quy hoạch tổng thể với hệ số sử dụng đất (Plot Ratio) để kiểm soát mật độ dân số trong từng khu vực. Các dự án nhà ở công cộng (HDB) được thiết kế theo mô hình khép kín, trong đó số lượng căn hộ được tính toán dựa trên khả năng hạ tầng và nhu cầu dân số. Chính phủ cũng quy định tỷ lệ dân số trên mỗi căn hộ, giúp đảm bảo sự phân bổ hợp lý và tránh tình trạng quá tải hạ tầng.

Nhật Bản kiểm soát dân số thông qua phân vùng đô thị (zoning), quy định rõ từng khu vực được phát triển nhà ở cao tầng, nhà liền kề hay biệt thự. Hệ số sử dụng đất (FAR) và mật độ xây dựng được kiểm soát để tránh tình trạng quá tải hạ tầng đô thị. Các dự án nhà ở xã hội có quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ, giúp đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho cư dân.

Mỹ áp dụng quy chuẩn quy hoạch xây dựng theo từng bang và thành phố. Các đô thị lớn như New York có quy định về số người tối đa trên mỗi căn hộ, đặc biệt với các dự án nhà ở xã hội, giúp đảm bảo phân bổ dân số hợp lý. Chính quyền từng bang kiểm soát dân số trong một dự án bằng cách đặt giới hạn về diện tích sàn xây dựng trên mỗi cư dân, giúp đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển đô thị và khả năng dung nạp của hạ tầng.

Hồng Kông (Trung Quốc) là một trong những đô thị có mật độ dân số cao nhất thế giới. Để quản lý dân số trong các dự án xây dựng nhà cao tầng, chính quyền Hồng Kông áp dụng nhiều biện pháp chặt chẽ nhằm kiểm soát mật độ dân cư và tối ưu hóa hạ tầng đô thị như kiểm soát dân số trong từng dự án, sử dụng hệ số sử dụng đất để giới hạn tổng diện tích sàn có thể xây dựng trên một khu đất, từ đó gián tiếp kiểm soát số lượng cư dân.

Với diện tích hạn chế, Hồng Kông phát triển hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, đặc biệt là tàu điện ngầm (MTR), giúp giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Hơn 40% dân số sử dụng phương tiện công cộng hàng ngày, giúp giảm ùn tắc giao thông và tối ưu hóa không gian đô thị...

Nhìn chung, các nước không có quy định "đơn vị ở" theo kiểu như Việt Nam, mà quản lý dân số dự án bằng cách kiểm soát hệ số sử dụng đất, phân vùng đô thị, số lượng căn hộ trên một khu vực. Xu hướng Việt Nam cũng tiếp cận theo hướng này, tuy nhiên cần chỉnh sửa, bổ sung quy định để việc quy hoạch trở nên rõ ràng và linh hoạt hơn, tránh được những bất cập về tính toán mật độ dân số trong các dự án cải tạo chung cư cũ.

Chương trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội mang lại nhiều triển vọng, nhưng để đảm bảo thành công lâu dài, cần bổ sung và hoàn thiện các tiêu chuẩn quy hoạch nhà cao tầng. Việc điều chỉnh các chỉ tiêu về diện tích đơn vị ở, dân số trong căn hộ, mật độ dân số và hệ số đi lại sẽ giúp nâng cao chất lượng sống cho cư dân, đồng thời tạo nền tảng cho một Hà Nội hiện đại, bền vững và đáng sống.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!