Căn hộ "40 tuổi" giá 100 triệu đồng/m2 và chuyện cải tạo chung cư cũ

Xem bản tin "Nhà tập thể hơn 40 năm ở Hà Nội được rao bán trên 100 triệu đồng/m2" trên báo Dân trí, tôi nhớ lại rằng đây là khu vực có nhà một người bạn. Hơn 10 năm trước, bạn tôi nói chung cư nơi anh ở - một khu tập thể ở quận trung tâm Hà Nội - cũ nát lắm rồi, có thể sập bất cứ lúc nào, và thành phố đã có kế hoạch cải tạo, xây mới. Nhưng nhiều năm trôi qua, kế hoạch vẫn chỉ nằm trên giấy, không thấy chuyển động nào trong thực tế.

Khách quan mà nói, tại Hà Nội, thời gian qua việc cải tạo các khu chung cư cũ khu vực nội đô luôn được chính quyền thành phố quan tâm. Tuy nhiên, do nhiều vấn đề vướng mắc nên kết quả còn khiêm tốn so với nhu cầu, thống kê đến nay mới chỉ có 19 dự án hoàn thành trong tổng số hơn 1.500 dự án.

Về cơ bản có thể tổng kết các nguyên nhân dẫn đến chậm cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội như sau:

(1) Vướng mắc về cơ sở pháp lý. Dự án cải tạo chung cư cũ bị khống chế về chiều cao (xây mới) theo quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Việc xây các khối nhà cao hơn quy hoạch đòi hỏi phải điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt, tốn rất nhiều thời gian, công sức.

(2) Vướng mắc về tài chính với doanh nghiệp tham gia cải tạo. Do chịu sự khống chế về diện tích xây dựng, mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, nên để doanh nghiệp có lãi một phần từ dự án cải tạo chung cư cũ là rất khó. Điều này giải thích vì sao lâu nay khối doanh nghiệp phát triển bất động sản "kém mặn mà" tham gia vào dự án loại này.

(3) Vướng mắc về đền bù tái định cư tại chỗ cho người dân. Đa số người dân ở chung cư cũ đều yêu cầu được tái định cư tại chỗ, với hệ số đền bù tăng lên thỏa đáng và áp dụng thống nhất. Nếu không được đáp ứng yêu cầu này, nhiều gia đình quyết không chấp nhận phương án di dời giải tỏa để xây dựng, cải tạo chung cư cũ.

Nhìn từ góc độ người dân thì nguyện vọng trên là chính đáng, song lại gây áp lực đối với doanh nghiệp, vì hệ số đền bù tăng cao đồng nghĩa với việc cần thêm nhiều diện tích của công trình xây mới để đáp ứng nhu cầu người dân, cũng như đảm bảo nguồn chi trả cho công tác xây dựng.

Gần đây, Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô 2024 và một số văn bản pháp luật liên quan cho phép thành phố chủ động về quy hoạch đô thị, kế hoạch cải tạo và phân cấp mạnh mẽ hơn. Trên cơ sở này, một số dự án đang được khởi động và đã có kết quả bước đầu. Dễ thấy nhất chính là quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng một số khu chung cư cũ ở nội thành, có tính khả thi cao, tại khu Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy); Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh (quận Ba Đình).

Điểm đáng chú ý của các phương án quy hoạch cải tạo chung cư cũ lần này, là cho phép nghiên cứu nâng chiều cao tòa nhà xây mới lên đáng kể so với thông thường. Cụ thể, UBND thành phố Hà Nội đã cho phép nghiên cứu phát triển cao tầng hơn với chung cư và nhà tái định cư tại một số khu, tối đa lên tới 40 tầng. 

Khi "điểm nghẽn" giới hạn về chiều cao cho các khối nhà được giải tỏa, tính khả thi của dự án gia tăng, và có thể đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án thông qua việc tăng diện tích đền bù cho người dân, tiệm cận mức cao nhất theo quy định khoảng 1,5 lần và tạo ra diện tích nhà ở thương mại để doanh nghiệp có đủ nguồn thu bù đắp chi phí.

Việc thu gọn diện tích các khối nhà trên cơ sở tăng chiều cao công trình cũng cho phép giảm mật độ xây dựng, mở rộng diện tích không gian và công trình công cộng thiết yếu như: trường học, công viên cây xanh, sân chơi… Mô hình quy hoạch tương tự từng được nhiều nước áp dụng thành công, như tại Tokyo (Nhật Bản) với chương trình có tên gọi "Giải pháp điều chỉnh đất đai - Land Readjustment" nhằm chuyển đổi từ nhà thấp tầng xây dựng dàn trải sang nhà cao tầng tập trung, để dành nhiều tiện ích cho không gian công cộng.

Tuy nhiên, lựa chọn chính xác số tầng cao cho các khối nhà cải tạo, xây mới chung cư cũ như thế nào là vừa? Lựa chọn đúng sẽ đẩy nhanh tiến độ dự án, giúp khai thác tốt quỹ đất vàng nội đô. Nhưng nếu lựa chọn tầng cao quá mức, sẽ đồng nghĩa phải đối mặt với các tác động tiêu cực, ảnh hưởng nặng nề đến chất lượng cuộc sống người dân và sự phát triển bền vững đô thị. Dễ hình dung nhất là sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, với biểu hiện như ùn tắc giao thông tại các tuyến phố trong và ngoài khu vực cải tạo, thiếu bãi đỗ xe, thiếu trường học, ô nhiễm môi trường...

Ngoài ra, việc lựa chọn tầng cao cho công trình cải tạo chung cư cũ cũng quyết định rất lớn đến giá thành xây dựng, mức độ an toàn, chi phí bảo dưỡng công trình.

Nhìn chung, việc lựa chọn chiều cao của công trình ở khu vực nội đô sẽ được xem xét xoay quanh các yếu tố sau.

Đầu tiên là đảm bảo quy định về chiều cao công trình trong quy hoạch các cấp đã được phê duyệt và chiều cao tĩnh không (chiều cao đảm bảo không cản trở đường cất hạ cánh của máy bay). Phần lớn chung cư cũ tại khu vực nội đô Hà Nội thường nằm xa sân bay, do vậy yếu tố này không ảnh hưởng nhiều.

Tiêu chí quan trọng tiếp theo là dự án cải tạo có chất lượng đảm bảo và giá thành phù hợp. Nhìn từ chuyên ngành xây dựng, chiều cao nhà thích hợp cho kết cấu khung bê tông cốt thép thường được khuyến cáo không quá 30 tầng. Các công trình trên 30 tầng sẽ phải sử dụng riêng hoặc kết hợp với một số vật liệu đặc thù, dẫn đến chi phí xây dựng và bảo trì cao hơn. Tuy nhiên, công nghệ đang đổi mới từng ngày cho phép hạ giá thành thi công xây dựng mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình, nên đây có thể không phải là vướng mắc lớn.

Một vấn đề cần được tính đến là chiều cao công trình đảm bảo các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC), cứu hộ cứu nạn. Theo quy định hiện hành, chung cư và nhà ở tập thể có chiều cao PCCC không quá 150m và không quá 3 tầng hầm. Như vậy, chiều cao 40 tầng tương đương khoảng 120m, về cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, chiều cao công trình cần phù hợp với tầm với của thiết bị xe thang chữa cháy để có thể hỗ trợ cứu hộ cứu nạn khi có tai nạn, hỏa hoạn xảy ra.

Theo số liệu công bố năm 2020, phương tiện thang chữa cháy có tầm với cao nhất tại Hà Nội là 42m, tương đương 14 tầng. Với các công trình cao hơn 30 tầng, ở các nước phát triển sẽ phải sử dụng máy bay trực thăng trong những tình huống cần thiết. Đây là vấn đề các cơ quan quản lý cần xem xét.

Vấn đề quan trọng nhất là việc tăng chiều cao phải phù hợp với khả năng dung nạp của hạ tầng đô thị. Thông qua một số chỉ tiêu chính như: dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… Trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường bộ trong đô thị, đường sắt đô thị, bãi đỗ xe công cộng… đang được nâng cấp, xây mới đồng bộ, thì theo lý thuyết mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), cũng có thể cho phép gia tăng một phần số lượng dân cư ở khu vực cải tạo, tuy nhiên cần tính toán mức độ hợp lý dựa trên nghiên cứu bài bản.

Các đánh giá về khả năng dung nạp của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội khác như: số học sinh trong trường học các cấp, khả năng cấp nước sạch, cấp điện và thoát nước thải sinh hoạt… cũng cần được làm rõ.

Trong trường hợp có thêm nhiều loại hình không gian công cộng, dịch vụ, thương mại như rạp chiếu phim, siêu thị, khu văn phòng,… thì cần đánh giá đầy đủ áp lực sử dụng lên hệ thống hạ tầng các thời điểm khác nhau trong ngày, tránh bị bỏ qua và dẫn đến quá tải như một số dự án trước đây.

Trong bối cảnh các chung cư cũ ngày càng xuống cấp nhanh chóng, một số đã ở mức nguy hiểm, việc đẩy nhanh dự án cải tạo là rất đáng hoan nghênh. Mong rằng chúng ta sẽ sớm chứng kiến một diện mạo mới trên nền chung cư cũ ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!