Cải tạo chung cư cũ sẽ hết "rùa bò" trong năm 2025?

Tính đến giữa năm 2024, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, trong đó 80 chung cư ở mức D là mức nguy hiểm cần được cải tạo và xây mới, nhưng số chung cư được cải tạo mới chỉ chiếm khoảng 1,2%. Tại TPHCM, đến nay chỉ cải tạo được 2 trong tổng số 237 nhà chung cư cũ đã có kế hoạch cải tạo, xây mới.

Từ thực tế trên, có thể thấy "mệnh lệnh từ cuộc sống" là phải đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ. Đặc biệt trong bối cảnh về cơ bản các tồn tại, vướng mắc của việc này đã được tháo gỡ.

Cụ thể, công tác kiểm định và phân loại được triển khai trong những năm vừa qua là cơ sở cho các địa phương xây dựng kế hoạch. Tính đến giữa năm 2024, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên toàn quốc đã có tổng cộng 1.782 công trình được kiểm định (đạt hơn 71%), trong đó đã chỉ ra 196 công trình thuộc cấp D.

Các vướng mắc về pháp lý cũng từng bước được tháo gỡ khi nhiều Luật và nghị định mới đã được ban hành. Cụ thể như Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ năm 2024, và Nghị định 69/2021/ NĐ - CP về cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đã cho phép cải tạo theo hướng đẩy mạnh tái định cư tại chỗ.

Các quy định mới cũng cho phép đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan, đơn vị trực thuộc tổ chức phương án bồi thường tái định cư, quyết định chủ trương đầu tư, phương án di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ, bố trí nguồn ngân sách tái định cư, chọn chủ đầu tư cải tạo xây mới để đảm bảo lợi ích 3 bên là nhà nước - chủ đầu tư - người dân.

Với riêng Hà Nội, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 được thông qua năm 2024 cho phép thành phố sử dụng nhiều cơ chế đặc thù như cải tạo chung cư cũ theo quy hoạch chung đã được duyệt, thực hiện trên phạm vi cả khu thay vì cải tạo đơn lẻ như trước. Tỷ lệ đồng thuận của người dân khi lấy ý kiến cũng không nhất thiết phải đạt 100% như trước. Luật cũng đẩy mạnh phân quyền mạnh mẽ cho UBND các quận/ huyện trong lập phương án quy hoạch chi tiết 1/500 về cải tạo, xây mới chung cư cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Tín hiệu tích cực và đáng mừng là vừa qua thành phố Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị tập trung đẩy nhanh tiến độ công tác nghiên cứu, trình duyệt quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, làm cơ sở để triển khai các phần việc liên quan theo quy định. Trong đó có các khu chung cư cũ dư luận quan tâm lâu nay ở quận Ba Đình, quận Đống Đa…

Về nguồn vốn, mới đây trên cơ sở ý kiến của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành công văn gửi 9 ngân hàng thương mại về việc khẩn trương thực hiện các chỉ đạo của Chính phủ đẩy mạnh cho vay vốn xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, với tổng số vốn được cam kết khoảng 145.000 tỷ đồng.

Thực hiện thành công chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chắc chắn sẽ là một khâu đột phá lớn về nhà ở tại các quận trung tâm Hà Nội, TPHCM…, góp phần quan trọng nâng cao chất lượng cuộc sống của nhiều người dân và thay đổi kiến trúc cảnh quan đô thị.

Tuy nhiên, với đặc thù chung cư cũ chủ yếu nằm trong khu vực nội đô, số lượng khá lớn, đây là công việc sẽ có nhiều khó khăn, thách thức phía trước. Quá trình triển khai công việc này cần chú ý các vấn đề sau:

Thứ nhất, phương án quy hoạch cải tạo và xây mới chung cư cũ cần đảm bảo quy mô dân số của toàn khu sau cải tạo, phù hợp với quy mô dân số trong các quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được duyệt.

Chính quyền địa phương cần kiên quyết hạn chế sự gia tăng dân số nội đô, gây nên áp lực chất tải thêm cho hạ tầng khu vực trung tâm vốn trong tình trạng quá tải lớn nhiều năm qua. Trường hợp áp dụng mô hình quy hoạch "đô thị nén" với dân số tăng lên, thì phải đảm bảo được các tiêu chí về kiến trúc cảnh quan, tiện nghi sử dụng, đặc biệt là nâng cấp mở rộng hệ thống hạ tầng xung quanh với bán kính lớn, đảm bảo khả năng đáp ứng trong hoàn cảnh mới.

Thứ hai, tầng cao các khối nhà ở xây mới sau cải tạo cần hài hòa và phù hợp với quy định về khối tích và chiều cao công trình cao tầng nội đô, đảm bảo sự đồng bộ, hạn chế phá vỡ kiến trúc cảnh quan tổng thể đô thị. Đồng thời, phương án quy hoạch cải tạo toàn khu cũng phải giải quyết tốt các công trình nhà ở riêng lẻ xây chen giữa các khu chung cư cũ, mà một số công trình đã được cấp giấy phép quyền sử dụng.

Thứ ba, phương án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần tổ chức công năng và tiện nghi sử dụng theo chuẩn khu đô thị mới trong toàn khu và từng khối nhà, để phù hợp với yêu cầu tái định cư tại chỗ cho các hộ gia đình hiện hữu và yêu cầu thỏa đáng với riêng nhóm cư dân đang sống ở tầng một (có mặt bằng kinh doanh hoặc cho thuê).

Thứ tư, phương án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng cần đáp ứng khả năng phân kỳ đầu tư, khi có thể cùng lúc huy động nhiều chủ đầu tư tham gia, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thứ năm, chính quyền địa phương cần đảm bảo nâng cấp một số hạ tầng thiết yếu xung quanh các khu chung cư cũ ở khu vực trung tâm, vốn đang quá tải và rất thiếu trên quy mô toàn khu và từng khối nhà như: trường học, trạm y tế, không gian sân chơi, công viên cây xanh, đường giao thông và bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước, thu gom rác thải sinh hoạt...

Mong rằng 2025 sẽ là năm "bùng nổ" về tiến độ và kết quả cải tạo xây dựng lại chung cư trên toàn quốc, đặc biệt là với Hà Nội và TPHCM.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!