Tiết lộ gây sốc của người mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng giả cách

Tiết lộ gây sốc của người mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng giả cách với G6

Mua nhà ở xã hội, chấp nhận mua chênh hàng trăm triệu đồng với dự án chưa được cấp phép của Tập đoàn G6 nhưng người mua phải ký hợp đồng cho người bán vay vốn (hợp đồng giả cách) và không được để lộ thông tin...

Dồn tiền, vay mượn để mua dự án... bánh vẽ

Mặc dù cả nhân viên và lãnh đạo Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 đều khẳng định đã bán cả trăm căn hộ nhà ở xã hội tại dự án chưa được cấp phép, nhưng khi hỏi đến mẫu hợp đồng giao dịch thì nhất quyết không cho cầm hợp đồng mẫu về nghiên cứu, càng không cho người có nhu cầu mua chụp ảnh hợp đồng. Chỉ những người xuống tiền đặt cọc, thì được trao hợp đồng nhưng bị yêu cầu không được tiết lộ thông tin với bên thứ ba.

Bằng nhiều biện pháp nghiệp vụ, sau nhiều ngày nghĩ cách, phóng viên tiếp cận và thuyết phục được nhiều người mua dự án này tiết lộ những bí mật riêng có của người trong cuộc.

Theo lời kể của chị Nhâm (quận Hà Đông, Hà Nội), tháng 11/2022, vợ chồng chị gom góp hết tiền tiết kiệm, vay mượn thêm người thân để có tiền đặt cọc dự án Nhà ở xã hội chưa được cấp phép của Tập đoàn G6. Nói về hoàn cảnh gia đình, chị cho biết, anh lái xe taxi thuê, dạo này ít khách nên thu nhập bấp bênh, chị làm công nhân lương 7 triệu đồng/tháng, không đóng thuế thu nhập cá nhân, hiện vẫn chưa có nhà, nuôi 2 con ăn học...

Chia sẻ về việc quyết định mua nhà của Tập đoàn G6 dù biết rõ dự án chưa có giấy phép, chị Nhâm cho biết, hiện thu nhập của hai vợ chồng không đủ tiền mua nhà ở thương mại, nếu chờ mua nhà ở xã hội đã có giấy phép thì sợ không đến lượt bởi chị đã mua hụt mấy lần, dù hồ sơ đầy đủ. Vì thế, khi có người giới thiệu dự án của G6, dù rất sợ bị lừa nhưng anh chị vẫn... đánh liều xuống tiền.

Chị Nhâm cho biết mình đã thanh toán 2 đợt cho công ty với tổng số tiền hơn 400 triệu đồng (30% giá trị căn hộ). Nếu sau 18 tháng, chị không mua được nhà với số căn, số tầng như cam kết, công ty phải hoàn trả lại chị số tiền đã đóng, không có lãi suất.

Được biết, giá dự kiến công ty này trình xin phê duyệt với Sở Xây dựng Hà Nội là 18,2 triệu đồng/m2 nhưng chị Nhâm phải mua giá gần 21 triệu đồng/m2 cho căn hộ gần 70m2!

"Tiền chênh đấy là ra ngoài thu tiền luôn, không có hóa đơn gì cả. Cái này nó đang nhận cọc của mình nên vẫn có hóa đơn, vẫn có 2 giấy giáp lai ở tờ góp vốn. Cái dấu đấy là đủ pháp lý của nhà nước. Có tên công ty thì mới được cấp dấu chứ không phải tự nhiên được cấp cho cái dấu đấy đâu... lúc đóng tiền cũng sợ mất vì tiền đi vay chứ không phải tiền của mình", chị Nhâm chia sẻ.

Người mua nhà nắm dao đằng lưỡi?

Tiếp tục điều tra, phóng viên Dân trí nhận được thông tin từ chị Đỗ Thị Như, cũng là khách hàng mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội chưa được cấp phép của Tập đoàn G6.

Theo đó, giao dịch được thiết lập gồm 3 loại giấy tờ: Hợp đồng vay vốn, bản đăng ký nguyện vọng mua/thuê căn hộ và phiếu thu.

Hợp đồng vay vốn gồm bên A là người cho vay có các thông tin như họ tên, căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại liên hệ. Bên B là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 có địa chỉ tại tầng 4 tòa A2 Ecolife Capitol, số 58 Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội do ông Nguyễn Anh Quê làm Tổng Giám đốc. Người có nguyện vọng mua nhà của G6 chuyển tiền các đợt thanh toán theo tiến độ vào tài khoản của ông Nguyễn Anh Quê.

Đáng chú ý, trong hợp đồng có các nội dung như: bên A đồng ý cho bên B vay tiền với lãi suất 0%. Bên B được toàn quyền sử dụng số tiền vay bên A vào hoạt động kinh doanh của mình. Bên A có quyền chuyển đổi số tiền này thành các đợt thanh toán mua sản phẩm do bên B làm chủ đầu tư...

Trong bản đăng ký nguyện vọng mua/thuê căn hộ chỉ có thông tin về "nguyện vọng" của bên mua, không có xác nhận của bên bán. Trong phiếu thu có số căn, số tầng và tên dự án, có dấu tròn xác nhận của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6.

Ông Mã Thanh Danh, Chủ tịch Công ty Cổ phần tư vấn Quốc tế CIB cho biết, ở góc độ đầu tư doanh nghiệp, khi dự án chưa đủ pháp lý, chưa có tài sản, về nguyên tắc là không được bán. Theo ông Danh, với hợp đồng góp vốn giống như trên, người mua nhà rất rủi ro. Trong hợp đồng này người mua không có quyền can thiệp vào công việc kinh doanh của chủ đầu tư, chủ đầu tư có toàn quyền sử dụng tiền của người cho vay trong vòng 18 tháng mà không phải trả lãi suất. 

Một chuyên gia pháp lý sau khi xem xét hợp đồng vay vốn và bản đăng ký nguyện vọng mua, thuê căn hộ mà người có nhu cầu mua nhà ở xã hội ký với Tập đoàn G6 nhận định, người mua nhà đang cầm dao đằng lưỡi.

Chuyên gia này phân tích, đây thực chất là hợp đồng bán nhà nhưng lại được thiết lập dưới dạng hợp đồng vay vốn nên gọi là hợp đồng giả cách. Hợp đồng giả cách sẽ bị vô hiệu theo điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu". Khi hợp đồng vô hiệu thì bên bán phải trả tiền cho bên mua, tức là bên cho vay, nên may mắn tối đa của người cho vay là lấy lại được tiền và không có lãi suất.

Chuyên gia này nói thêm, sau 18 tháng công ty có tiền trả hay không lại là chuyện khác. Nếu không thỏa thuận được việc trả lại tiền mà "lôi" nhau ra tòa thì người mua nhà khả năng bị thua rất cao bởi hợp đồng giả cách sẽ bị tuyên vô hiệu theo luật.

Về giấy nguyện vọng đăng ký mua/thuê căn hộ theo ông là "không có tác dụng gì cả". Bởi vì, đấy chỉ là nguyện vọng 1 phía của người mua nhà, người góp vốn, không có cam kết thỏa mãn nguyện vọng từ phía chủ đầu tư.

Phạt tiền tỷ, buộc đình chỉ hoạt động kinh doanh

Đại diện Công ty Luật TNHH THD cho rằng, pháp luật không cho phép chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm a Khoản 2 điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Do đó, theo điểm đ, khoản 3, điều 58, nghị định 16/2022/NĐ-CP, phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 620 triệu đồng đối với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khi thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.

Theo điểm a, d, e, khoản 3 điều 58, phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng đối với một trong các hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định. Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.

Theo điểm đ, e khoản 4 điều 58, phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Nội dung, hình ảnh, video: Cát Sinh