Nhà chung cư: Sở hữu và an toàn

Dõi theo cuộc tranh luận ồn ào về đề xuất thời hạn sử dụng chung cư, tôi nhớ lại rằng cuộc đời mình có khá nhiều thời gian gắn với những căn hộ.

Giai đoạn từ 1979 đến năm 2000, thời mới ra trường và công tác ở Viện Tin học (IOIT), tôi được phân một nửa căn hộ 24m2 ở tầng 4, nhà B6 khu Thành Công. Căn hộ chia đôi bằng cót ép, tôi kê một cái giường cá nhân và cái bàn nhỏ làm việc. Thời đó như vậy cũng là diện ưu tiên và oai lắm. Có lần cô bạn đến chơi, ngồi tâm sự thế nào, cái giường sập ầm một cái. Có lẽ hàng xóm mượn giường làm hỏng từ lâu mà mình không biết. Thế là tôi cưa luôn 4 chân giường cho thấp xuống, vừa rộng mà không bao giờ có tiếng động lạ sang hàng xóm. Trong khu tập thể chật chội như vậy, nhưng nhiều nhà vẫn nuôi lợn, mỗi ngày hàng xóm đều được "hưởng" tiếng lợn kêu thiếu cám, mùi phân bay ra cùng với mùi cơm chiều. Cuộc sống vất vả nhưng vui. 

Sau này qua Mỹ sống và làm việc, tôi ở trong khu nhà liền kề có quy hoạch rất đẹp và xây dựng kiên cố, nhưng ở giữa là một mảnh đất có mấy căn nhà ọp ẹp mà nhà đầu tư không có cách gì mua được vì đơn giản là chủ không bán. Quyền sở hữu là bất khả xâm phạm trừ phi phục vụ cho tình huống đặc biệt như chiến tranh, an ninh quốc gia…

Con người dù ở bất cứ nơi đâu trên thế giới này thì cái nhà ở là một tài sản đặc biệt, không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang ý nghĩa tinh thần rất lớn, và tất nhiên ở bất cứ nước nào quyền sở hữu cũng được pháp luật bảo hộ. Tôi đọc Hiến pháp nước ta, quy định tại điều 32 là mọi người có quyền sở hữu về nhà ở…; đồng thời "quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ". 

Vì nhà ở là tài sản đặc biệt nên ý kiến khác nhau về thời hạn sử dụng chung cư là có thể hiểu được, mỗi người sẽ có cách tiếp cận riêng. Tôi đọc kỹ dự thảo Luật Nhà ở và giải thích của đại diện Bộ Xây dựng, thấy rằng phương án của Bộ đưa ra là có lý do nếu tiếp cận từ góc độ "xây dựng" và tính "an toàn" của công trình.

Thực tế Bộ Xây dựng không đề xuất "sở hữu 50 hay 70 năm". Hai phương án Bộ này đưa ra là: Phương án một, bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án hai, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai, nghĩa là cơ bản giữ như hiện nay.

Như vậy, nếu theo phương án một, thời hạn sở hữu nhà chung cư bao nhiêu năm phụ thuộc vào thời hạn công trình. Các công trình ở cấp xây dựng khác nhau sẽ có thời hạn khác nhau (có thể 50 năm, 70 năm hoặc dài hơn). Khi vòng đời của nhà chung cư không còn do đã bị phá dỡ, quyền sở hữu đối với căn nhà chung cư cụ thể cũng sẽ chấm dứt, do tài sản liên quan không còn trên thực tế.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, một trong những lý do đưa ra phương án sở hữu chung cư có thời hạn là xuất phát từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Như đã nêu ở trên, từng sống trong khu tập thể mà nay đã trở thành chung cư cũ nát, tôi hiểu tính cấp thiết của việc đảm bảo an toàn cho cư dân. Quả thực nếu người dân cứ cố ở trong các chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng sẽ rất nguy hiểm.

Nhưng, ở đây có hai vấn đề cần phân định rõ ràng là quyền sở hữu và tính an toàn của công trình. Một công trình khi đến niên hạn sử dụng, hoặc kể cả chưa đến niên hạn nhưng xuống cấp, việc tiến hành kiểm định để đánh giá mức độ an toàn là cần thiết. 

Trong trường hợp nhận thấy công trình không an toàn, chính quyền hoàn toàn có cơ sở pháp luật để yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu không sử dụng công trình, không đi vào khu vực nguy hiểm và thậm chí cưỡng chế để buộc công dân rời khỏi khu vực đó. 

Khi người dân đã rời khỏi khu vực nguy hiểm rồi, việc xử lý công trình đó như thế nào sẽ do các bên liên quan, trực tiếp là chủ sở hữu tính toán. Công trình chỉ được tái sử dụng sau khi đã xử lý đảm bảo an toàn, có thể là cải tạo hoặc đập bỏ, xây mới… miễn sao đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như chủ sở hữu.

Tuy nhiên, đây là vấn đề điều kiện an toàn để sinh sống chứ không phải vấn đề quyền sở hữu. Còn để xử lý vấn đề sở hữu tất nhiên phải dựa trên quy định pháp luật và trước hết phải tôn trọng quyền của chủ sở hữu. Điều này cũng tương tự như chúng ta có một chiếc xe máy hay ô tô, hết hạn sử dụng và không qua được kiểm định thì chủ xe không được lái nó ra đường vì sẽ gây nguy hiểm cho người khác và bản thân. Nhưng chủ xe vẫn giữ quyền sở hữu, có thể lau chùi sạch sẽ rồi cất giữ hoặc bán cho đồng nát. Chỉ khi chiếc xe được chuyển quyền sở hữu (không phải để tham gia giao thông mà có thể là phục vụ sở thích sưu tập xe cũ) thì quyền đó mới chuyển từ người này sang người khác.

Khi xe bị phá hủy thì quyền sở hữu không còn. Nhưng cái nhà sẽ rắc rối hơn. Đó là khi cư dân đồng ý tháo dỡ, xây mới thì kinh phí tháo dỡ, tái định cư, phần đất thuộc về cư dân chung cư cũ giải quyết như thế nào… Ngoài ra, công trình có thể đã đến hết niên hạn sử dụng nhưng được xây dựng, bảo trì tốt thì sao? Cơ quan soạn thảo cần tính đến các tình huống rất đa dạng trong cuộc sống, 

Tôi từng làm việc với anh Martin Rama, chuyên gia kinh tế trưởng của WB tại Việt Nam gần chục năm, cũng là người rất yêu Hà Nội. Theo Martin, vào thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư thấy nhà cũ nhất là chung cư, thì phá đi, xây mới, là cách tốt nhất. Nhưng những giá trị văn hóa ẩn chứa trong đó chúng ta chưa nhìn ra. 

Phố cổ cũng như các khu tập thể cũ là một phần lịch sử của Hà Nội. Xóa bỏ, san bằng, xây cái mới là xu hướng xây dựng hiện nay. Nhưng vài chục năm nữa, du khách tới thăm sẽ đánh giá cao những gì còn lại của "Hà Nội thế kỷ 20" hay là những công trình mới có thể bắt gặp ở bất cứ nơi đâu trên thế giới?

Tất nhiên chúng ta không thể giữ lại tất cả các khu tập thể cũ, nhưng công nghệ xây dựng ngày nay cho phép giữ lại ít nhất một, hai công trình theo hướng bảo tồn và đảm bảo an toàn. Đó sẽ là những tài sản vật chất cũng như tinh thần vô giá của thủ đô.  

Vài băn khoăn, suy ngẫm nhân Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến vào dự thảo Luật Nhà ở, và tôi tin rằng nếu Ban soạn thảo lắng nghe thì trong xã hội có rất nhiều ý kiến sâu sắc khác. 

Chuyên mục BLOG mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!