Bộ Xây dựng: Sở hữu chung cư có thời hạn có thể kéo giảm giá nhà

Bộ Xây dựng không đề xuất sở hữu 50 hay 70 năm

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Chia sẻ với báo chí ngày 15/9, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trong đó, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ở phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai.

Ông Khởi nói, phương án 1 - cũng là đề xuất mới - rất được dư luận quan tâm, vì tác động đến nhiều người. Vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng việc sở hữu có thời hạn như vậy tương đương khoảng 50-70 năm. Song hiểu như vậy là chưa đúng bản chất của dự thảo.

"Không có con số 50 hay 70 năm trong dự thảo, mà con số chính xác bao nhiêu phụ thuộc vào thời hạn công trình. Các công trình nhiều cấp khác nhau sẽ có thời hạn khác nhau. Ở công trình cấp 1, từ 25 đến 50 tầng, chiều cao 75-200m thì niên hạn sử dụng có thể trên 100 năm. Với công trình bậc 2, có thể 50-100 năm… Nếu xây dựng, bảo trì tốt thì còn có thể được gia hạn niên hạn sau khi thẩm định", ông Khởi cho biết.

Vị này nói, tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Ngoài ra, dự thảo sửa đổi lần này đã dành riêng một mục để quy định các vấn đề có liên quan tới đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định từ khi bắt đầu nghiệm thu công trình đến khi kết thúc niên hạn. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải xác định ngay thời hạn chung cư đó là bao lâu.

Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

Sẽ không hồi tố các công trình trước thời điểm luật sửa đổi có hiệu lực

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được đăng tải lấy ý kiến rộng rãi người dân trên website của Bộ Xây dựng. Ông Khởi cho biết, dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024.

"Với các công trình được cấp phép xây dựng trước thời điểm ngày 1/7/2024 sẽ vẫn áp dụng quy định hiện hành. Với các công trình hiện nay thì vẫn như bình thường, không hồi tố và không có sự xáo trộn gì. Người dân hoàn toàn có thể yên tâm", ông Khởi nói.

Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nói thêm, dự thảo đã tính toán nhiều khả năng có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Trong đó, đối với công trình xuất hiện tình trạng phá dỡ nhưng chưa hết thời hạn nhưng vì lý do thiên tai địch họa… hoặc một số trường hợp được quy định, sẽ dùng ngân sách nhà nước để xây dựng mới sau phá dỡ, người dân sẽ có quyền sở hữu từ thời điểm công trình mới được nghiệm thu đến khi hết hạn. Còn với trường hợp phải chỉnh trang đô thị, công trình buộc phải phá dỡ dù chưa hết hạn, thì sẽ được tái định cư theo quy định.

Còn khi công trình hết hạn, sẽ xử lý như thế nào? Trả lời, ông Khởi cho biết có nhiều tình huống đặt ra. Nếu công trình hết hạn, được cơ quan nhà nước kiểm định về chất lượng vẫn có thể sử dụng tiếp thì người dân vẫn được duy trì quyền sở hữu.

"Mua giá nhà 70 năm, nhưng vẫn có thể sử dụng đến 90 năm. Rất nhiều công trình chất lương tốt, vượt quá niên hạn thiết kế", ông Khởi nói.

Còn trong trường hợp công trình đã xuống cấp, người dân sẽ hết quyền sở hữu chung cư, chỉ còn quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất đó được quy định là ổn định, lâu dài). Nếu quy hoạch mới, khu đất đó vẫn được xây dựng chung cư thì người dân có thể góp tiền để xây công trình mới theo quy định. Cơ bản, quyền lợi người dân về sử dụng đất vẫn được đảm bảo.

Trong quá trình lấy kiến dự thảo, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp thu để hoàn thiện phương án có sự đồng thuận cao nhất. "Có nhiều tình huống có thể cơ quan soạn thảo chưa lường được hết, trong quá trình lấy ý kiến chúng tôi sẽ xem xét, bổ sung, nhằm bảo đảm lợi ích các bên. Trong đó, lợi ích người dân được quan tâm hàng đầu, tránh mọi sự xáo trộn", ông Khởi nhấn mạnh.

Sẽ kéo giảm giá nhà?

Thực tế, việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đề xuất mới, gây nhiều tranh cãi thời gian qua. Một số lo lắng việc quy định như vậy sẽ xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Tuy nhiên, ông Khởi cho rằng, việc sở hữu nhà chung cư là xu hướng hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. "Cũng có một số người sẽ chuyển sang mua nhà đất nhưng không phải đại đa số. Có nhiều người chỉ cần mua 15 hay 30 năm hoặc 50 năm", ông Khởi nói.

Vị này cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá đi xuống. Thực tế, quy định hiện hành cũng cho phép các bên mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn đó trả lại cho chủ đầu tư. Thực tế nhiều địa phương, chủ đầu tư đã bán nhà ở có thời hạn, giá rất rẻ. Ông dẫn chứng có chủ đầu tư bán thời hạn 12 năm, có hơn 300 triệu đồng/căn. "Mua thời hạn ngắn khác với thuê, họ vẫn có quyền sở hữu và bán lại nếu cần", ông Khởi nói.

Ông Khởi cũng nói, đề xuất quy định về thời hạn chung cư có thể sẽ giúp nhiều người có cơ hội mua nhà chung cư khi giá rẻ hơn.

Ngoài ra theo vị này, rất nhiều các nước trên thế giới đã áp dụng quy định này. Ví dụ như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 đến 70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm. Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…

Về lý do chủ yếu cần phải sửa đổi theo hướng sở hữu chung cư có thời hạn, ông Khởi cho biết, xuất phát từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Nguyên nhân của tình trạng này là do người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.