Đề xuất sở hữu chung cư 50 năm: Chưa phải lúc!

Hai phương án liên quan đến việc sở hữu chung cư đang được bàn thảo và gây tranh luận trong quá trình khởi động sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành. Đó là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc thời hạn chỉ là 50 năm, 70 năm (xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình).

Phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm từng được nêu ra hơn chục năm về trước. Tuy nhiên, khi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến vào năm 2014 thì Bộ Xây dựng đã bỏ phương án này trên cơ sở tiếp thu ý kiến đóng góp từ nhiều bên. Lúc đó, nhiều ý kiến người dân, doanh nghiệp và chuyên gia đã bày tỏ không đồng tình với đề xuất này vì cho rằng, quy định sẽ làm ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý khách hàng, lấy đi quyền sở hữu của người dân một cách không công bằng. Một vấn đề không mới song đến nay vẫn gây tranh luận chứng tỏ xã hội chưa đồng thuận.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) từng trả lời báo chí rằng, trên thế giới đã có một số quốc gia quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Thái Lan… Như vậy, cơ sở về tính tiền lệ, thông lệ quốc tế là có, tuy nhiên, kinh nghiệm quốc tế áp dụng vào Việt Nam như thế nào là vấn đề đáng bàn.

Một chuyên gia người Việt Nam đang sống, làm việc tại Singapore cho hay, đúng là ở Singapore, các căn hộ HDB (một dạng nhà ở xã hội do nhà nước xây và bán với giá bình dân) cũng có thời hạn, nhưng thời hạn là 99 năm, chứ không phải 50-70 năm. Vấn đề ở chỗ, các căn hộ đó là của chính phủ Singapore xây và bán với giá hợp lý. Như vậy, ở Việt Nam nếu muốn áp dụng chính sách "nhà chung cư có thời hạn sử dụng" thì cũng chỉ có thể áp dụng đối với nhà ở xã hội xây từ nguồn ngân sách Nhà nước. Còn với căn hộ condo (căn hộ cao cấp do tư nhân xây bán theo giá thị trường), ở Singapore thời hạn sở hữu thường là 999 năm, coi như vĩnh viễn. Việc mua lại các condo cũ để xây lại ở Singapore phải tiến hành theo cơ chế thị trường, tức chủ đầu tư mới thương lượng tập thể với cư dân để mua lại theo giá thị trường.

Kinh nghiệm quốc tế là vậy, còn tâm lý người Việt Nam thì sao? Xưa nay chúng ta vẫn quan niệm "lạc nghiệp" gắn liền với "an cư", dù mua nhà đất hay chung cư, tâm lý chung là mong muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Nhà ở là tài sản không chỉ dùng để ở mà còn có thể cho tặng, mua bán, thừa kế. Do vậy, việc giới hạn thời gian sở hữu chung cư trong 50-70 năm, với nhiều người, chẳng khác gì "thuê nhà dài hạn" mà phải trả tiền trước. Hơn nữa, sau 50-70 năm khi công trình bị tháo dỡ thì sẽ định giá ra sao và người dân có được "chia lại tài sản" hay là mất trắng? Từ góc độ này, người mua nhà sẽ cảm thấy rất thiệt thòi.

Theo thông tin ban đầu, khi hết thời hạn sử dụng và có kết luận kiểm định của cơ quan chức năng, chủ đầu tư phải phá dỡ công trình để xây mới. Người dân có căn hộ sẽ được ưu tiên mua lại chính căn hộ của mình với giá đã trừ tiền sử dụng đất; nếu không có nhu cầu mua lại thì bán cho chủ đầu tư hoặc người khác. Chúng tôi hiểu rằng, với quy định này, cơ quan soạn thảo đang nỗ lực để đảm bảo lợi ích của chủ căn hộ, đồng thời cũng đảm bảo được tính an toàn cho công trình và cư dân sinh sống, đồng thời cải thiện mỹ quan đô thị.

Trên thị trường hiện nay không phải không có những sản phẩm căn hộ chỉ có thời hạn 50-70 năm. Loại hình căn hộ chung cư này vẫn có khách mua vì thông thường những căn hộ này sẽ có giá rẻ hơn đáng kể (khoảng 20-30%) so với loại hình căn hộ sở hữu lâu dài (do chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất với thời hạn ngắn hơn). Như vậy, về mặt tích cực, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Ngoài ra, đề xuất này cũng giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi hơn.

Như vậy, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có những cơ sở nhất định. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng tại thời điểm hiện này vẫn chưa hợp lý và sẽ khó nhận được sự đồng thuận. Thứ nhất, khi quy định này được ban hành thì người dân vẫn sẽ đứng trước rất nhiều vấn đề phiền phức và tương lai bất định, đơn cử như: Sau 50-70 năm, chủ đầu tư xây lại nhà sẽ là đơn vị nào; quyền lợi của người dân đối với căn hộ được đảm bảo ra sao? 

Thứ hai, về mặt luật pháp, căn hộ chung cư đã được cấp sổ là tài sản thuộc sở hữu lâu dài của người dân, được hiến pháp và pháp luật bảo vệ, không thể nói 50-70 năm là "hết thời hạn sử dụng" và sẽ bị phá dỡ. Nếu muốn phá dỡ vì tình trạng chung cư xuống cấp thì nhà nước hoặc chủ đầu tư (cũ hoặc mới) phải thương lượng tập thể với các chủ căn hộ để có thể mua lại với giá thị trường tại thời điểm đó.

Thứ ba, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư được kỳ vọng giúp "hạ nhiệt" giá căn hộ, song liệu rằng thiết lập một mặt bằng giá mới, các chung cư giới hạn thời gian sở hữu có còn hấp dẫn? Và điều gì đảm bảo sau đó giá sẽ không còn "sốt"? Người viết cho rằng, vấn đề này cần phải có khảo sát cụ thể về nhu cầu người mua với những con số thống kê khoa học. 

Quan niệm về nhà ở của người dân vẫn nặng về sở hữu tài sản mang tính lâu dài. Trong bối cảnh dân số tăng nhanh và quỹ đất hạn chế, dân cư tập trung đông ở đô thị, việc chọn sống ở chung cư là lựa chọn phù hợp với kinh tế của người dân, đặc biệt là người trẻ, cũng là xu hướng sống văn minh. Tuy nhiên, thói quen ở chung cư chưa thực sự phổ biến, mới chỉ hình thành trong thời gian chưa dài, do đó, nếu đề xuất thời hạn 50-70 năm e rằng sẽ khiến người dân quay lưng lại với loại hình nhà ở này, tạo nên diễn biến phức tạp hơn đối với thị trường bất động sản. Lúc đó, nhu cầu nhà đất có thể sẽ tăng nhanh và giá đất sẽ càng thêm "sốt nóng". 

Như vậy, Luật Nhà ở được sửa đổi tới đây vẫn nên giữ nguyên quy định: Nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài. Thay vì quy định về thời gian sở hữu, cơ quan soạn thảo luật cần đề ra những quy định nghiêm ngặt về chất lượng xây dựng, hoạt động bảo trì, sửa chữa chung cư, đảm bảo an toàn cho cư dân.

Nói cho cùng, với một chính sách có ảnh hưởng tới bộ phận lớn người dân, tới hàng triệu người đang sống trong những khu chung cư, nhất thiết cần phải lấy ý kiến rộng rãi và cầu thị, lắng nghe trước khi đưa vào luật và cuộc sống.

Chuyên mục BLOG mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!