Nông dân bỗng nhiên thành… "tỷ phú"

Lão nông N.V.L. (xã Giao Phong, huyện Giao Thủy, Nam Định) bất ngờ thành… tỷ phú. Gọi là tỷ phú vì tự nhiên trong tay ông L. có 2,4 tỷ đồng, số tiền quá lớn mà chưa bao giờ ông nghĩ sẽ có được. Nếu cứ trồng hoa màu thì mỗi vụ ông chỉ thu được vài triệu đồng.

Mảnh đất 1.600 m2, nơi gia đình ông L. đã sinh sống, canh tác nông nghiệp từ nhiều năm nay bất ngờ có giá. Thế là, ông L…. bán đất. 

Và ở nơi ông L. sinh sống, không ít người cũng bỗng nhiên đổi đời, có trong tay tiền tỷ nhờ đất như vậy. 

Việc trồng cấy hoa màu của người nông dân mang lại thu nhập không cao, nhưng nhiều người lại giàu lên thành "tỷ phú"... nhờ bán đất (Ảnh: Hà Phong).  

Xóm Liên Phong, nơi nằm giáp biển, được gọi là vùng hoang vu nhất ở xã Giao Phong, bây giờ cũng sôi động cảnh mua bán đất. Những thửa đất đang trồng hoa màu chỉ có vài chục m2 đất thổ cư nhưng đường vào cỏ mọc um tùm cũng đang có giá bán từ 2 đến 3 triệu đồng/m2. Giá tính theo m2 thì rẻ, nhưng nếu tính cả lô 1.000 m2m thì giá tổng cũng lên tới 2 - 3 tỷ đồng.

Đất khu vực xóm Liên Phong (xã Giao Phong, huyện Giao Thủy) thời gian qua được nhiều người săn mua (Ảnh: Hà Phong). 

Giá đất trong xóm đã cao nhưng giá ngoài các trục quốc lộ, đường liên xã của huyện Giao Thủy cũng đã lên tới cả tỷ đồng, vài tỷ đồng cho một lô 100 m2. Không khó để bắt gặp những lô đất ở đường 2 ô tô tránh nhau có diện tích ngang 5 m, sâu 20 m giá từ 1,3 đến 3 tỷ đồng rao bán rầm rộ. 

Ghi nhận của Dân trí tại huyện Giao Thủy cũng cho thấy, thời gian gần đây, tình trạng mua bán đất ở các xã khu vực ven biển, thị trấn Quất Lâm vô cùng sôi động. Từ việc chẳng bao giờ nghĩ có tới tiền tỷ, nhiều người nông dân ở đây lại trở nên giàu sang khi "sốt đất" ngang qua, đưa giá đất lên cao. 

Đất thường trồng hoa màu giờ cũng được bán 2 đến 3 tỷ đồng/lô diện tích 1.000 m2 (Ảnh: Hà Phong). 

Không khác ở Nam Định là mấy, trong 2 năm qua, đất nông thôn ở Thanh Hóa cũng liên tục tăng giá. Đơn cử đất vùng ven biển huyện Quảng Xương từ mức giá 5-7 triệu đồng/m2 của năm 2020 đã tăng vọt gấp 2 đến 3 lần trong thời điểm "sốt đất" đầu năm 2021 và đến thời điểm hiện tại vẫn duy trì ở mức giá 18 triệu đồng đến 20 triệu đồng/m2 với vị trí đẹp, những vị trí khác giá vẫn dao động 13 triệu đồng đến 15 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án Tổ hợp khu đô thị nghỉ dưỡng và sân golf xã Yên Hòa tại huyện Cẩm Xuyên (Hà Tĩnh) dù mới được phê duyệt cho khảo sát quy hoạch nhưng đất nông thôn gần đó vốn chẳng ai để ý nay lại trở nên "sốt" giá. Chỉ mới cách vài tháng trước, mỗi m2 đất tại khu vực huyện Cẩm Xuyên có giá 2 đến 4 triệu đồng, nhưng nay được đẩy lên cao, có nơi giá trên 10 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất vài trăm triệu đồng giờ thành lên tiền tỷ hết cả. 

Không chỉ ở các tỉnh xa, giá đất các huyện ven Hà Nội cũng ghi nhận có mức tăng nhanh. Đơn cử như tại nhiều xóm ngõ của huyện Đan Phượng, giá đất đang từ 1 triệu đồng/m2, nhưng đã tăng lên 15 đến 16 triệu đồng/m2 sau khoảng 2 năm.

Nếu như đất ở thành thị thường có giá cao, người mua, người bán thường tính toán với nhau từng cm là chuyện thường thì bây giờ, đất nông thôn cũng được cắt từng lô, bán giá theo mét vuông khiến nhiều người ngỡ ngàng. Đáng nói, trong khi dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, giá đất ở nông thôn cũng tăng phi mã theo ngày. Người bán "giật mình" thu nhiều tỷ đồng, người mua thì "toát mồ hôi" chạy theo giá do người bán.

Và trong cơn "sốt đất" ở nông thôn, chẳng khó bắt gặp câu chuyện lão nông "thoát nghèo", "bất ngờ giàu sang"... Có người đang nợ ngân hàng tiền lớn, nhưng khi bán đất đã trả được nợ, xây được nhà mới và có cả tiền làm ăn…

Đất liên tục đổi chủ, tăng giá

Tại không ít vùng quê bây giờ, không khó để tìm được những văn phòng môi giới bất động sản. Chưa kể, đội ngũ môi giới vừa là "cò", vừa là nhà đầu tư không làm việc cho văn phòng nào cũng đang hoạt động tích cực. Nhiều môi giới tay ngang xuất hiện.

Theo nghề chụp ảnh sự kiện từ năm 2008, nhưng gần 2 năm nay, anh Khải, một người dân sống tại huyện Giao Thủy, Nam Định gần đây lại thành môi giới kiêm nhà đầu tư đất có tiếng trong khu vực. Sẵn có quan hệ từ công việc cũ, nghề "cò" đất của anh cũng thuận lợi hơn nhiều đồng nghiệp khác. Theo lời kể của anh thì đất nông thôn tại các huyện ở Nam Định khá sôi động trong 2 năm vừa qua. Thậm chí, sau Tết Nguyên đán còn có hiện tượng "sốt nóng".

Điểm chung của thị trường hiện nay là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư. Người có đất chỉ bán khi có lãi, còn nhà đầu tư mới thì buộc phải chấp nhận mua giá cao. "Có những người chỉ sau một cái Tết đã "bỏ túi" cả tỷ đồng vì buôn đất. Nói chung, ai mua đất trước Tết thì giờ bán là có lãi", anh Khải nói.

Nhiều thửa đất ở nông thôn được phân lô, bán qua tay nhiều nhà đầu tư (Ảnh: Hà Phong). 

Dẫn chứng về giá đất tăng phi mã, anh Khải kể, một nhà đầu tư có tiếng ở vùng này, tháng 12 năm ngoái đã mua một thửa đất 2 mặt đường có diện tích 800 m2 (gồm thổ cư và đất trồng cây lâu năm) với giá 2,4 tỷ đồng. Ngay sau đó, người chủ đất mới này đã bán cho một người khác một nửa (400 m2) với giá 1,6 tỷ đồng. Diện tích còn lại chủ đất chia thành 2 lô (mỗi lô 200 m2), có giá bán 1,1 tỷ đồng (lô mặt đường 6 m) và giá 800 triệu đồng (lô mặt đường 3,5 m).

Đáng chú ý, thời gian mua bán lô đất trên chỉ từ tháng 12/2021 đến tháng 2/2022, chủ đất mới thu chênh 1,1 tỷ đồng so với tiền mua vào. 

Chưa dừng lại ở đó, 2 trong 3 chủ đất mới của thửa đất 800 m2 trên lại đang rao bán. Giá lô đất 400 m2 được rao bán 2,4 tỷ đồng, còn lô 200 m2 mặt ngõ 3,5 lại được bán 950 triệu đồng. Các giao dịch này thường được thực hiện theo hình thức "hợp đồng treo" và sẵn sàng chuyển cho người khác. 

Một lô đất sau thời gian ngắn đã qua lần lượt qua 2 đến 3 chủ mới (Ảnh: Hà Phong)

Tương tự như trường hợp trên, theo anh Khải, đất ở xóm Liên Phong (xã Giao Phong) cũng tăng chóng mặt. Trước Tết Nguyên đán 2022, đất trong ngõ nhỏ được nhiều nhà đầu tư gom với giá 1 đến 1,6 triệu đồng/m2, tùy vị trí đường sâu hay ngõ nhỏ. Nhưng hiện tại giá nhiều người có đất trên đang được rao bán từ 2,8 đến 3,5 triệu đồng/m2, sau khi đã sang tay nhiều người.

"Giá đất tăng nhanh do đây là khu vực đã được quy hoạch là vùng lõi của vùng du lịch nghỉ dưỡng. Người mua cũng có thể tính dài hạn để phân thành lô nhỏ. Nhưng tôi thấy nguyên nhân chính vẫn là do người ta mua đi bán lại và ai cũng muốn có lãi", anh Khải nói.

Tuy nhiên, theo anh Khải và nhiều môi giới khác ở đây cũng thừa nhận, giá đất nông thôn ở đây đã quá cao so với giá trị thực. Chưa thể dự đoán được lúc nào thị trường ở đây sẽ đạt đỉnh, nhưng chắc chắn sẽ người có kinh nghiệm, chốt lời đúng thời điểm sẽ có lãi, còn người non kinh nghiệm sẽ "chôn vốn" trong cuộc chơi của những nhà đầu tư.

Vì đâu đất nông thôn cũng sốt?

Trao đổi với Dân trí, ông Trần Minh, một nhà tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản cá nhân, cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến cho đất nông thôn cũng lên cơn sốt, song có 4 nguyên nhân chính.

Đầu tiên là lãi suất ngân hàng hiện nay rất thấp nên không ít người rút tiền gửi ra để mua đất. Bên cạnh đó thì tâm lý sợ tiền mất giá do lạm phát cũng khiến họ tìm tới các kênh trú ẩn khác, trong đó có đất.

Thứ hai, giá bất động sản tăng nhanh ở các thành phố lớn, rồi lan về các thành phố vệ tinh nhỏ. Và khi giá tại các thành phố nhỏ cũng tăng thì giới đầu cơ, nhà đầu tư, sàn bất động sản, môi giới tìm về vùng lân cận chính là các vùng nông thôn làm cho giá đất tăng nóng như trong thời gian vừa qua.

Thứ ba là trong những năm qua, nguồn cung dự án thiếu. Các dự án được phê duyệt và tại các địa phương thì nguồn cung chủ yếu là đất đấu giá. Khi loại hình đất này được quan tâm, thậm chí tăng giá nhanh thì cũng kéo theo đất thổ cư, đất ruộng… tăng theo.

Cuối cùng, cơn sốt đất nông thôn có lực đẩy từ các thông tin quy hoạch. Những thông tin quy hoạch như mở đường, xây dựng nhà máy, khu công nghiệp mở rộng về nhiều vùng nông thôn cũng là nguyên nhân dẫn tới nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới về "săn" đất làm thị trường khan hiếm, và đẩy giá đất vùng nông thôn tăng nhanh.

Dù thế, ông Minh khuyên nhà đầu tư phải biết mình muốn gì, mục tiêu đầu tư ra sao và biết rõ hành động của mình có rủi ro ở mức độ nào.

Thông thường, sau khi sốt, giá đất sẽ tăng chậm lại, đi ngang hoặc trường hợp xấu hơn là sẽ giảm. Còn nếu nhà đầu tư nào vẫn kiên quyết mua đất, thì việc cần làm là tìm hiểu kỹ pháp lý của bất động sản, hạn chế mua đất không sổ để tránh rủi ro.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì cho rằng, "sốt đất" xảy ra chắc chắn là do người nơi khác đến, mà cụ thể là những người có tiền. Còn nông dân địa phương vì đều đa số là người không có nhiều tiền, nên không phải là nguồn tạo ra các cơn sốt đất nông thôn.

Về câu hỏi "nên mừng hay lo khi đất nông thôn sốt", ông Võ cho hay: Mừng trước mắt, lo lâu dài. Vì cơn sốt đất ở nông thôn hay ở đâu đi chăng nữa thì cũng đều tạo ra một điều kiện không bền vững về mặt kinh tế hay nói cách khác là tạo ra những mối lo lâu dài.

"Trước mắt có lợi là gì, nông thôn hiện nay rất kém thành thị, mặc dù Chính phủ đã có nhiều chương trình phát triển nông thôn mới, tam nông... nhưng chúng ta vẫn chưa tạo ra được khả năng tài chính ở nông thôn. Thế thì "sốt đất" ở nông thôn trước mắt có cái lợi là tăng được tài chính cho nông thôn, có niềm vui trong ngắn hạn. Nhưng không lợi dụng nó là niềm vui dài hạn được", ông Võ nói. Vì nếu chỉ là buôn đất, thì với mọi nền kinh tế, đều không tốt. Nền kinh tế phải dựa vào sản xuất kinh doanh, dựa vào nông nghiệp, công nghiệp mới bền vững.

Theo ông Võ, sau niềm vui trước mắt cần có định hướng mọi mặt tại nông thôn cho rành mạch. "Chúng ta đã thấy, ở nhiều nơi bồi thường giá đất rất cao, nhưng đi theo đó là tệ nạn như cờ bạc, xã hội đen lại nổi cộm. Chính quyền ở nông thôn cần sớm ngăn chặn và định hướng không để các tệ nạn phát sinh phổ biến", lời ông Võ.

Ông cho rằng người dân nông thôn, khi tận dụng được cơn "sốt đất" thì nên lấy vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh, đừng đi theo những nhóm người không lớn để mà kinh doanh bất động sản, vô hình trung lại đẩy giá đất tăng cao, gây thiệt hại cho nền kinh tế. Ông nói, đất không thể tăng giá mãi, đến một lúc nào đó, hiện tượng tăng giá sẽ không còn.

Còn chuyên gia Trần Minh thì cho rằng, đáng ngại hay không còn phải tùy thuộc vào góc nhìn của mỗi người. Ví dụ, đứng về phía người dân, khi đất tăng giá, nhà đất rộng người dân bán bớt một phần thì có thêm tiền trang bị cho cuộc sống tốt hơn, điều mà trước họ mơ không có, trước bán không ai thèm mua. Với địa phương, nơi có nhiều nhà đầu tư đến mua đất mà đầu tư xây dựng sẽ làm khang trang. Khi có nguồn lực mới sẽ thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.

Nhưng, về lâu dài thì  khi nhà đầu tư nơi khác đến mua mà không sử dụng, bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí nguồn lực đất đai. Bên cạnh đó, giá đất tăng cao về lâu dài cũng gây khó khăn cho người trẻ sau này. Hay quy hoạch đất không chuẩn, "băm nát" quy hoạch cũng gây ra hệ lụy sau này.

"Tôi nghĩ vấn đề này do góc nhìn, chỉ có cơ quan quản lý nhà nước mới tổng hòa được mặt lợi, hay hại để đưa ra các chính sách phù hợp", chuyên gia đầu tư này nhấn mạnh.

Thị trường sẽ bị tác động ra sao?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - những cơn "sốt đất" và việc giá đất tăng cao tại các vùng nông thôn kéo theo một thực tế đáng quan ngại là người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu sản xuất quan trọng - thứ mang đến nguồn thu nhập chính của người dân ở nông thôn, nơi mà tỷ trọng nông nghiệp đóng vai trò lớn.

Việc người dân chỉ tập trung hưởng lợi từ việc giá đất tăng mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Khi người dân bị hút nguồn lực vào vòng xoáy tăng giá đất đai thì tất yếu nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác bị suy giảm.

Văn phòng môi giới bất động sản mọc như nấm ở nhiều vùng nông thôn (Ảnh: Hà Phong). 

Ngoài ra, cũng theo vị này, "sốt đất" và giá đất tăng ở các nơi khiến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Bên cạnh đó, việc giá đất ở các vùng nông thôn tăng mạnh cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Đáng ngại, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có "sốt đất" đối mặt nhiều thách thức. Một khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính có cầm cố tài sản của chính mình.

Ở góc độ tổng quan, ông Đính cũng chỉ rõ, việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ và gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - cho biết, phần lớn các cơn "sốt đất" cho thấy sự tăng giá chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường. 

Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực là các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.

Trong nỗ lực kiểm soát "sốt đất" và giá đất tăng, bà Hằng cho rằng, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Đầu tiên là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Đồng thời, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ "lướt sóng". Trong đó, việc vay tiền đầu tư kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ từ các chính sách của Ngân hàng Nhà nước, đến quá trình thực thi của các ngân hàng thương mại.

Nội dung: Hà Phong