(Dân trí) - Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản đã khởi sắc đúng như nhận định của lãnh đạo doanh nghiệp.
Tồn kho chủ yếu là sản phẩm dở dang đang xây dựng
Theo thống kê sơ bộ của phóng viên báo Dân trí, 9 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán có tổng giá trị hàng tồn kho tại ngày 30/6 vào khoảng 314.205 tỷ đồng (tương đương gần 12 tỷ USD), tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Hàng tồn kho ghi nhận chủ yếu là sản phẩm dở dang đang xây dựng, trong bối cảnh ngành bất động sản có nhiều triển vọng tích cực, đứng trước giai đoạn bản lề chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Trong danh sách, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất, khoảng 150.113 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ. Giá trị tồn kho chiếm 63% tổng tài sản của doanh nghiệp.
Theo thuyết minh, phần lớn tồn kho là bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác, đạt khoảng 142.691 tỷ đồng. Novaland cho biết tại ngày 30/6 dùng 60.692 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.
Tương tự, phần lớn hàng tồn kho của Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) là bất động sản để bán đang xây dựng với mức gần 53.265 tỷ đồng. Theo công ty, số này chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park và các dự án khác.
Một công ty khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Văn Phú (Văn Phú - Invest, mã chứng khoán: VPI). Cuối quý II vừa qua, hàng tồn kho ròng của doanh nghiệp này ở mức 4.426 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.
Phần lớn hàng tồn kho của đơn vị này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án Vlasta Thuỷ Nguyên (Hải Phòng), TT39-40 Khu đô thị mới Văn Phú và các dự án. Trong đó, giá trị hàng tồn kho tại dự án Vlasta Thuỷ Nguyên gấp 1,7 lần, lên hơn 3.361 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp khác có giá trị hàng tồn kho tăng nhẹ như Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) tăng 5%, Công ty Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) tăng gần 4% lên 23.007 tỷ đồng. Tồn kho của Nhà Khang Điền cũng chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang tại TPHCM như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng - Bình Trưng Đông, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông...
Ở chiều ngược lại, một số công ty ghi nhận giảm hàng tồn kho như Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG) giảm 6%, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) giảm nhẹ 0,5%. Tuy nhiên, hàng tồn kho của Quốc Cường Gia Lai khá cân bằng giữa bất động sản dở dang và hàng hóa, lần lượt chiếm tỷ trọng 47% và 49%.
Bất động sản đang được bán tốt
Đối với doanh nghiệp sản xuất, hàng tồn kho tăng có thể suy đoán là doanh nghiệp không bán được hàng, tồn đọng vốn và gây áp lực về dòng tiền. Nhưng với bất động sản, hàng tồn kho là sản phẩm dở dang có thể mang ý nghĩa tích cực, phản ánh việc tạo lập quỹ đất, đẩy mạnh triển khai phát triển dự án để sẵn sàng bàn giao cho khách hàng, mang lại doanh số.
Ngay từ đầu năm, trong bối cảnh ngành bất động sản được dự báo diễn biến tích cực, pháp lý được khơi thông, niềm tin nhà đầu tư quay trở lại, nhiều doanh nghiệp đã chủ động lên kế hoạch triển khai đồng loạt các dự án lớn để “đón sóng”.
Trong các cuộc họp với cổ đông hồi tháng 4, ông Phạm Nhật Vượng - Chủ tịch Vingroup và ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes - đều nhận định năm nay, thị trường bất động sản sẽ có nhiều diễn biến thuận lợi, dự báo doanh thu sẽ tăng vọt. Công ty này dự kiến triển khai đồng loạt nhiều dự án lớn trong năm nay.
Tương tự, lãnh đạo Văn Phú - Invest đánh giá năm nay, thị trường có rất nhiều tín hiệu tích cực cả về giá bán, thanh khoản và định hướng rõ ràng thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp cho rằng đây là cơ hội để phát triển mạnh mẽ, ưu tiên dành mọi nguồn lực tài chính để tập trung đầu tư, mở rộng quỹ đất tại địa bàn chiến lược.
Tập đoàn Novaland cũng đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý dự án, thi công và bàn giao nhiều sản phẩm cho khách hàng. Trong nửa đầu năm, doanh nghiệp này đã bàn giao thực tế 522 sản phẩm, hoàn thành 34% mục tiêu cả năm. Tại TPHCM, gần 1.300 sổ hồng được cấp cho khách hàng. Mục tiêu năm nay, Novaland huy động các nguồn lực để tiếp tục xây dựng, hoàn thiện tất cả dự án, trong bối cảnh các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram… đã đạt nhiều cột mốc pháp lý quan trọng.
Cùng với việc đầu tư phát triển dự án, các doanh nghiệp cũng thúc đẩy bán sản phẩm ra thị trường. Người mua trả tiền trước (khách hàng đặt cọc mua sản phẩm) gia tăng mạnh ở nhiều công ty. Khi các dự án được bàn giao, khoản tiền này được ghi nhận thành doanh thu theo chuẩn mực kế toán.
Tại ngày 30/6, Vinhomes có 47.982 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng 19% so với đầu năm. Trong quý II, Vinhomes ra mắt 2 dự án lớn tại Hải Phòng và Long An cũ. Trong đó, dự án ở Long An cũ có hơn 2.000 căn nhà phố được đặt mua chỉ sau 24 giờ.
Tập đoàn Đất Xanh cũng có người mua trả tiền trước tăng 56% so với cuối năm trước, đạt 1.675 tỷ đồng. Hay Tập đoàn Novaland có hơn 18.436 tỷ đồng người mua trả trước ngắn hạn. Còn Nam Long ghi nhận gần 2.679 tỷ đồng.
Báo cáo phân tích của Wigroup cho thấy từ cuối 2023 đến nay, nhờ mặt bằng lãi suất hạ và kênh trái phiếu hoạt động trở lại, các doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn để triển khai và bàn giao các dự án cũ. Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp không ghi nhận nhiều doanh số bán hàng mới nhưng kết quả kinh doanh vẫn khả quan nhờ bàn giao các dự án cũ.
Số liệu về lợi nhuận gộp từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty cũng khẳng định xu hướng cải thiện tích cực này. Ví dụ như Novaland ghi nhận lãi gộp 691 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ gộp khoảng 2.593 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp của Nam Long trong quý vừa qua là 332 tỷ đồng, tăng hơn 57% so với quý II/2024.
Quốc Cường Gia Lai cũng ghi nhận lợi nhuận gộp 50 tỷ đồng, trong khi quý II năm ngoái lỗ khoảng 6 tỷ đồng. Văn Phú - Invest cũng ghi nhận mức tăng lợi nhuận từ 33 tỷ đồng của quý II/2024 lên 50 tỷ đồng trong quý II/2025.
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services - nhận định trong nửa đầu năm, các doanh nghiệp tích cực "vào mùa" triển khai dự án, chủ động bắt nhịp thị trường và đẩy mạnh hoạt động đầu tư cũng như mua bán, sáp nhập (M&A) quỹ đất. Nhiều chủ đầu tư đã dần được khơi thông về dòng tiền và nguồn vốn, đồng thời áp lực tài chính cũng được giảm nhẹ, một số dự án đã được gỡ vướng pháp lý.
Theo bà Liên, đa số các chủ đầu tư đã vượt qua giai đoạn tái cấu trúc, sẵn sàng bước vào giai đoạn mở rộng hoạt động theo đà phục hồi của thị trường. Một số chủ đầu tư mới có tiềm lực tài chính dồi dào cũng bắt đầu tham gia vào “cuộc chơi” lớn.
Đồng thời, sau giai đoạn tích lũy và gỡ vướng mắc pháp lý, loạt dự án được liên tục triển khai ra thị trường 6 tháng đầu năm. Nhiều doanh nghiệp tích cực ra mắt các dự án sẵn có, sẵn sàng tham gia thị trường nửa cuối năm.
