(Dân trí) - Thị trường bất động sản nhà ở thương mại được dự đoán sẽ tập trung vào các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực. Các đơn vị này đang hình thành cuộc chơi mới khi dự án quy mô lớn gắn liền hạ tầng giao thông.
Cuộc thanh lọc trên thị trường nhà ở thương mại
Cách đây không lâu, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, tuyên bố từ nay về sau không làm nhà ở thương mại nữa dù doanh nghiệp đang có "đất vàng" để triển khai loại hình này. Ông nêu chỉ tập trung làm nhà ở xã hội để phục vụ cho người lao động và người nghèo. Ngoài ra, làm nhà ở xã hội còn giúp cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa khác có việc làm. Ông cũng thừa nhận làm nhà ở thương mại là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, không còn dành cho các doanh nghiệp nhỏ.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng công bố số liệu 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của những tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.
Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính gặp khó khăn do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng. Họ cũng không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển.
Trong một cuộc hội thảo mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group - nhận định việc định giá đất thực hiện hàng năm thay vì 5 năm một lần như trước đây sẽ thay đổi cục diện thị trường nhà ở thương mại. Các doanh nghiệp nhỏ không đủ lực sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thị trường dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn, có uy tín. Chỉ những doanh nghiệp này mới đủ điều kiện tiếp cận nguồn lực đất đai, vay vốn ngân hàng.
Phân hoá về bức tranh lợi nhuận
Lợi thế về kinh doanh của các tập đoàn lớn cũng thể hiện trên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Số liệu phân tích của Wigroup đối với kết quả kinh doanh quý I/2025 của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cho thấy xuất hiện xu hướng phục hồi về lợi nhuận của toàn ngành. Sự phục hồi này không chỉ đến từ một số doanh nghiệp lớn mà lan toả trên toàn ngành và diễn ra khá rõ nét kể từ quý III/2024.
Tuy nhiên, điều thú vị là có sự phân hoá khá rõ nét giữa nhóm doanh nghiệp lớn (vốn hoá trên 10.000 tỷ đồng) và nhỏ (vốn hoá dưới 10.000 tỷ đồng). Xu hướng phục hồi về kết quả kinh doanh diễn ra mạnh hơn ở nhóm vốn hoá lớn khi hàng loạt dự án lớn của các doanh nghiệp được bàn giao. Đây cũng là những đơn vị có năng lực để thực hiện các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, đáp ứng các quy định mới liên quan đến luật bất động sản.
Ví dụ như Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ quý I/2025 tăng trưởng 203,9% so với cùng kỳ năm 2024. Tương tự, mức tăng trưởng lãi của Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng lên tới 92,5%. Công ty cổ phần SJ Group (mã chứng khoán: SJS) cũng có mức tăng trưởng 52,6%. Công ty cổ phần Tập đoàn Đất xanh (mã chứng khoán: DXG) tăng khoảng 54,6%.
Riêng với Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL), quý I vừa qua ghi nhận lỗ hơn 443 tỷ đồng, cải thiện nhẹ so với mức lỗ 567 tỷ đồng cùng kỳ năm trước đó.
Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn hoá nhỏ như Công ty cổ phần Kosy (mã chứng khoán: KOS), Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã chứng khoán: HPX), Công ty cổ phần Tập đoàn CIC Group (mã chứng khoán: CKG) hay Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Mê Kông (mã chứng khoán: VC3) vẫn sụt giảm lợi nhuận so với cùng kỳ năm 2024.
Phân hoá tăng trưởng lợi nhuận quy mô giữa các công ty bất động sản có vốn hoá lớn và vốn hoá nhỏ (Biểu đồ: Mộc An).
Doanh nghiệp lớn bắt đầu cuộc chơi mới
Trong cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025, tỷ phú Phạm Nhật Vượng nhấn mạnh mảng bất động sản của Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán: VIC) định hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn hàng nghìn ha, ở xa trung tâm và nhường dự án gần cho các doanh nghiệp mới.
Các khu đô thị này có hệ sinh thái từ vận tải, xe bus, xe điện với nhiều tiện ích và đạt các tiêu chuẩn về ESG. Hiện nay, doanh nghiệp này đã và đang triển khai nhiều dự án lớn như Vinhomes Ocean Park I, II, III lần lượt có diện tích là 420ha, 457ha và 294ha tại Hà Nội và Hưng Yên.
Tại TPHCM, công ty này đã và đang triển khai dự án Vinhomes Grand Park với quy mô 272ha, Vinhomes Long Beach Cần Giờ với quy mô 2.870ha. Tại Quảng Ninh, doanh nghiệp cũng có kế hoạch triển khai dự án Vinhomes Hạ Long Xanh với quy mô 4.109ha.
Tương tự Vingroup, Tập đoàn Sun Group cũng triển khai dự án Sun Urban City quy mô 420ha tại tỉnh Hà Nam. Novaland triển khai dự án Aqua City tại tỉnh Đồng Nai với quy mô 1.000ha.
Chia sẻ trong sự kiện gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng chủ trương sáp nhập tỉnh hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước. Theo đó, cả nước sẽ sớm hình thành các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ được kiến tạo động lực tăng trưởng mới.
Ông lấy ví dụ quy hoạch khu vực Long Thành với dự án sân bay quốc tế tầm cỡ có tiềm năng phát triển dân cư và kinh tế không chỉ dừng lại ở quy mô 500.000 dân ban đầu. Khu vực này được kỳ vọng sẽ còn bứt phá mạnh mẽ trong tương lai gần, có thể đạt đến hàng triệu người.
Long Thành sẽ không đơn thuần là một đô thị vệ tinh của TPHCM mà sẽ trở thành một trung tâm kinh tế năng động, song hành cùng sự phát triển của TPHCM đặc biệt khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư đồng bộ và hiện đại.
Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.
Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn đối với người dân. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra diện mạo mới cho thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy, doanh nghiệp lớn không chỉ tham gia vào các dự án bất động sản quy mô lớn được hình thành theo các trục hạ tầng giao thông lớn mà còn trực tiếp tham gia xây dựng, triển khai hạ tầng.
Ví dụ như VinSpeed (công ty thuộc hệ sinh thái Vingroup) đã bắt đầu tìm kiếm hàng loạt chuyên gia và quản lý nòng cốt nhằm để triển khai 2 dự án đường sắt cao tốc TPHCM - Cần Giờ và Hà Nội - Quảng Ninh. Vingroup cũng bắt tay cùng Techcombank triển khai dự án cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành dài 124 km, tổng mức đầu tư hơn 25.000 tỷ đồng.
Tương tự, Tập đoàn Sun Group cũng là một trong những doanh nghiệp bất động sản tích cực mở rộng đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng giao thông. Doanh nghiệp này là nhà đầu tư chính của tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái tại tỉnh Quảng Ninh, được đưa vào khai thác từ ngày 1/9/2022. Trước đó, đơn vị cũng đã đầu tư xây dựng tuyến cao tốc Hạ Long - Vân Đồn dài 60 km, với tổng mức đầu tư hơn 11.800 tỷ đồng.
Hoặc một trường hợp khác là Tập đoàn Geleximco dẫn dắt liên danh (Geleximco - Vinaconex - Phuong Thanh Tranconsin - Naso CO - Hoang Cau IIC) thực hiện cao tốc Nam Định - Thái Bình (một đoạn quan trọng thuộc tuyến Ninh Bình - Hải Phòng), có tổng vốn đầu tư gần 20.000 tỷ đồng. Dự án khởi công hồi tháng 5, được đầu tư xây dựng trong 36 tháng, cơ bản hoàn thành vào năm 2027 và đưa vào khai thác vận hành năm 2028.
