Bảng giá đất mới tại TPHCM: Giá đất nền, đất có sổ chắc chắn tăng mạnh

Dự thảo bảng giá đất mới: Giá đất thấp hơn giá thị trường

Tại Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TPHCM, theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, những ngày này, người dân đi làm thủ tục khá đông đúc. Sáng 17/10, văn phòng gần như chật kín. Anh Đ.T.Phong mang giấy tờ ủy quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới văn phòng lúc 10h, bày tỏ lo ngại hết giờ làm việc sáng cũng chưa tới lượt vì sợ đông đúc mà lại đi quá muộn.

Khi được hỏi về dự thảo bảng giá đất mới tại TPHCM, anh Phong nói có quan tâm. Anh cho rằng bảng giá đất mới tiệm cận thị trường, ảnh hưởng nhiều tới những người "ôm" đất nông nghiệp, có nhu cầu lên thổ cư. Song anh cho rằng các quy định đã được luật hóa thì phải tuân thủ.

Anh N.T.Tịnh cầm trên tay hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, nói các giao dịch đã được khơi thông từ khi thành phố ra văn bản tháo gỡ về cách tính thuế. Hiện tại, anh Tịnh nộp hồ sơ bình thường và được hẹn khoảng 10 ngày làm việc được xử lý. Về bảng giá đất mới, anh nói vẫn đang theo dõi vì chưa có thông tin chính thức.

Theo dự thảo bảng giá đất mới được Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) trình UBND TPHCM ngày 16/10, giá đất cao nhất được ghi nhận là 687 triệu đồng/m2, khu vực đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Mức giá này cao hơn gấp 4 lần bảng giá hiện hành, song đã giảm so với dự thảo bảng giá đất lần trước (810 triệu đồng). 

Một số tuyến đường khác tại quận 1, quận 3 cũng được ghi nhận có mức giá giảm so với dự thảo cũ. Tại các khu vực vùng ven, bảng giá đất mới cũng giảm đáng kể.

Đơn cử, đường Song Hành quốc lộ 22 giá cao nhất được đề nghị là 32 triệu đồng/m2, giảm nhiều so với mức 71 triệu đồng/m2 đề xuất trước đó. Mức giá mới cũng tăng 20 lần, thay vì tăng hơn 50 lần so với bảng giá hiện hành.

Theo lãnh đạo Sở TN&MT TPHCM, dự thảo giá đất mới có điều chỉnh so với bản cũ là xem xét cân đối giá đất ở các địa bàn giáp ranh. Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh sẽ bằng với khoảng 50% giá thị trường.

Khảo sát của phóng viên Dân trí cũng cho thấy, giá đất trong dự thảo mới thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường. Tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), giá giao dịch thực tế được ghi nhận từ 1,2 tỷ đồng/m2, nhưng trong dự thảo bảng giá là 687 triệu đồng/m2.

Hay giá nhà đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 theo dự thảo hơn 300 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giá phổ biến trên 400 triệu đồng/m2. Đường Trần Não (TP Thủ Đức) cũng giao dịch thực tế trên 200 triệu đồng/m2, còn trong dự thảo bảng giá đất là 149 triệu đồng/m2.

Chuyên gia dự báo đất nền thổ cư, đất có sổ sẽ tăng giá mạnh

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam - cho biết đã tiếp cận với dự thảo mới nhất về bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM. Ông đánh giá đối tượng ngay tức khắc bị ảnh hưởng nhiều nhất là những người ở vùng ven, sở hữu đất nông nghiệp và muốn lên thổ cư, tách thửa như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ. Bởi giá đất mới tăng mấy chục lần so với bảng giá hiện hành. Họ là những đối tượng "như đi mua mới".

Ông Thắng cũng ghi nhận thực tế sau khi thị trường rục rịch có bảng giá đất mới, mặt bằng giá của phân khúc nền thổ cư, đất có sổ cũng đã ghi nhận tăng đột biến. Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất nền có sổ, đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%.

Đánh giá tác động của bảng giá đất với các dự án, ông cho rằng trong ngắn hạn, dự án đã có đất, chỉ tính tiền sử dụng đất thì không bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên về dài hạn, các chủ đầu tư đi mua quỹ đất mới, phải giải phóng, đền bù thì chi phí giá đất tăng, cấu thành vào giá bán và làm giá sản phẩm trên thị trường tăng lên.

Song ở góc nhìn tổng thể, ông Thắng đánh giá bảng giá đất mới sẽ đem lại nhiều thuận lợi, giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, từ đó rút ngắn thời gian triển khai dự án, tiết kiệm chi phí tài chính. Tuy nhiên, giữa chi phí tài chính được tiết kiệm với chi phí giá đất tăng lên có cân bằng hay không thì còn là ẩn số, phụ thuộc tiếp vào quá trình giải quyết pháp lý dự án.

Nếu TPHCM ban hành bảng giá đất nhanh, tháo gỡ pháp lý nhanh, việc tăng giá bất động sản sẽ được kiềm chế. Vì vậy, chuyên gia cho rằng tất cả hành động phải được thực hiện đồng loạt để đạt được hiệu quả cao nhất và vai trò điều tiết của cơ quan quản lý Nhà nước rất quan trọng.

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TPHCM (HREC) - cũng đồng thuận việc ban hành bảng giá đất mới là tốt, giá đất tiệm cận giá thị trường, giúp thị trường minh bạch, rõ ràng hơn, tốt hơn cho Ngân sách Nhà nước. Bảng giá đất mới cũng sẽ góp phần định hình lại thị trường, bước vào chu kỳ mới.

Ông Bảo nhìn nhận chắc chắn, giá bán dự án trong thời gian tới sẽ cao hơn do chi phí giá đất tăng. Doanh nghiệp sẽ lời ít lại, nhưng muốn lời tốt hơn thì cần làm thật tốt chất lượng để bán được giá tốt hơn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, dự thảo bảng giá đất mới có giá đất đã giảm khoảng 20% so với dự thảo trước đây, nhưng vẫn cao hơn 5-10 lần so với bảng giá hiện hành. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá mới là cần thiết, phù hợp quy định mới của Luật Đất đai.

Ông quan sát với dự thảo mới, giá đang tiệm cận 50-70% giá thị trường. Nếu dự thảo được ban hành, thị trường sẽ có biến động lớn, nhất là khu vực ngoại thành TPHCM như Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh… Bởi khu vực này, quỹ đất nông nghiệp còn lớn, người dân có nhu cầu chuyển đổi sang đất thổ cư để làm nhà ở.

Từ đó, chuyên gia dự báo sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Thứ nhất là quỹ đất thổ cư hiện hành sẽ nhanh chóng tăng giá 20-30% trong 6 tháng tới. Trường hợp thứ 2, nhà đầu tư tiếp tục chuyển đổi lên thổ cư để đưa vào kinh doanh, giá đất nền tăng 30-50% trong 6-12 tháng tới.

Điều duy nhất ông Quang băn khoăn là trong dự thảo bảng giá đất mới, đất thổ cư được tính theo từng con đường. Nhưng giá đất nông nghiệp lại đi theo khu vực, mang tính cào bằng nhiều hơn, giá vẫn thấp không phản ánh đúng theo thị trường. Do đó, ông đề xuất đất nông nghiệp nên được tính cụ thể theo từng tuyến đường như đất thổ cư.