TPHCM ngăn chặn "bán lúa non"

Theo quyết định số 83 vừa mới ban hành, UBND TPHCM không cho phép "phân lô, bán nền" với mọi dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn Thành phố.

Cụ thể, quyết định số 83 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn thành phố không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở (hình thức thường được gọi tắt là "phân lô, bán nền").

Ngoại lệ duy nhất chỉ được đặt ra với các dự án có mục tiêu tái định cư bằng đất nền tại khu vực xã, thị trấn thuộc 5 huyện của thành phố (gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ). Trên thực tế, các dự án có mục tiêu tái định cư không phải là dự án đầu tư kinh doanh do chi phí tái định cư là một phần của chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và chi phí này do ngân sách nhà nước đảm bảo. Các dự án có mục tiêu tái định cư bởi vậy bản chất là đầu tư công, không phải là đầu tư kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Như vậy, quyết định số 83 được coi là đã chặn đứng hình thức "phân lô, bán nền" của doanh nghiệp bất động sản trên toàn địa bàn thành phố và gây ra những ý kiến trái chiều trong vài ngày qua. Vậy cần nhìn nhận như thế nào về chính sách mới này?

Khi đánh giá về một văn bản pháp luật thì cần phải nhìn nhận trên nhiều khía cạnh, trong đó có tính hợp pháp và tính hợp lý của văn bản đó.

Về tính hợp pháp, phải khẳng định rằng quyết định số 83 của UBND TPHCM hoàn toàn hợp pháp. Đây là quy định chi tiết của chính quyền thành phố với một nội dung đã được Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở phân cấp.

Cụ thể, tại điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và điều 5 Luật Nhà ở 2023 quy định không được phép "phân lô, bán nền" tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và tại các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với các khu vực còn lại (gồm khu vực đô thị loại IV, loại V và khu vực xã, thị trấn của các huyện) thì UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được "phân lô, bán nền".

Như vậy về nguyên tắc, 63 tỉnh, thành có thể ban hành quy định riêng về các khu vực đô thị loại IV, loại V và khu vực xã, thị trấn của các huyện mà chủ đầu tư dự án bất động sản được "phân lô, bán nền".

Thẩm quyền quyết định hoàn toàn thuộc về chính quyền mỗi địa phương, trên cơ sở điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của mỗi tỉnh, thành. Việc TPHCM lựa chọn không cho phép "phân lô, bán nền" kể cả tại các xã, thị trấn của các huyện vẫn là trong thẩm quyền của thành phố.

Vấn đề còn lại cần xem xét chỉ là tính hợp lý của quyết định số 83.

Việc quyết định này quy định cấm "phân lô, bán nền" với mọi dự án bất động sản (chỉ loại trừ các dự án nhằm bố trí tái định cư) là phù hợp với chủ trương phát triển chung. Cần nhấn mạnh rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đi theo hướng quản lý chặt chẽ hình thức kinh doanh đất nền hơn rất nhiều so với quy định trước đây bằng cách ngăn chặn "phân lô, bán nền" tại các phường của khu vực đô thị loại III trở lên. Như vậy ngay cả các thành phố thuộc các tỉnh miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số… cũng phải triển khai các dự án xây nhà để bán, chủ đầu tư không được "bán lúa non" dưới dạng chuyển nhượng đất nền.

Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây ra nhiều tranh cãi. Đây là hình thức "bán lúa non", vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Hình thức này cũng là một trong những nguyên nhân của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây "sốt đất", tạo "bong bóng", tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Nhưng, không thể phủ nhận đây vẫn là một phương thức đầu tư bất động sản được ưa chuộng, đặc biệt là với các nhà đầu tư có năng lực trung bình. Các ý kiến bảo vệ phương thức kinh doanh này thường bám vào nhu cầu của người tiêu dùng, theo đó việc cho phép kinh doanh đất nền sẽ tạo ra tính đa dạng sản phẩm cho thị trường và những người dân không có đủ khả năng tài chính để mua nhà ở hoàn thiện có thể tiếp cận sản phẩm đất nền với giá hợp lý hơn để dần dà tự xây dựng căn nhà của mình với chi phí vừa phải.

Giữa hai luồng quan điểm ấy, TPHCM đã mạnh dạn lựa chọn quan điểm đầu tiên và lựa chọn ấy cần được ủng hộ. TPHCM là đô thị năng động, hiện đại nhất và là "đầu tàu" kinh tế của cả nước. Trong các tài liệu giải trình về phương án lựa chọn, UBND thành phố cũng lý giải: Thành phố đang xây dựng đề án nâng cấp 5 huyện thành quận hoặc thành phố trong thành phố (như mô hình thành phố Thủ Đức), phấn đầu hoàn thành vào năm 2030.

Việc yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn địa bàn thành phố phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở rồi mới được chuyển nhượng sẽ tránh sự phân biệt giữa các dự án, và thống nhất việc áp dụng pháp luật trên toàn địa bàn thành phố (không phân biệt huyện với quận).

Ngoài ra, việc ngăn chặn "phân lô, bán nền" còn là cách để thành phố kìm chế hiện tượng đầu cơ đất dưới hình thức mua bán, sang tên đất nền (do đất nền có tính thanh khoản cao hơn so với nhà ở xây hoàn thiện nên được giới đầu cơ ưa chuộng hơn cả).

Cần nhấn mạnh rằng TPHCM đã từng nghiên cứu, đề xuất nhiều chính sách nhằm chống đầu cơ, giúp giảm giá bất động sản, gồm cả đề xuất đánh thuế bất động sản với người sử dụng nhiều diện tích đất, đầu cơ nhà, đất khi xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù cho địa phương mình.

Việc cấm "phân lô, bán nền" trong các dự án bất động sản về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình hoàn thiện thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non"; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng "đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang" như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 của Đảng.

Chính sách này cũng góp phần "sàng lọc" nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp hơn, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp chuyên phân khúc đất nền - thường là doanh nghiệp không mạnh về tài chính - bị thị trường đào thải.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!