TPHCM cấm phân lô bán nền: Giá đất dự báo tăng nhưng khó "sốt"

Vì sao TPHCM cấm phân lô bán nền?

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định số 83/2024, có hiệu lực từ ngày 21/10, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Quy định này ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM.

Như vậy, TPHCM cấm phân lô bán nền trong dự án đối với tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ.

Trước đó, Sở Xây dựng TPHCM có giải thích lý do cấm phân lô bán nền là thành phố đang xây dựng đề án Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận, hoặc thành phố thuộc TPHCM giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TPHCM.

Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản tại TPHCM phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân. Quy định này ngoại trừ đối với các dự án bất động sản có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện đủ điều kiện theo quy định.

Như vậy, quy định cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố để thống nhất công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc. Sở Xây dựng cho rằng cấm phân lô bán nền toàn địa bàn là cần thiết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng nội dung giải thích trên chưa phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và tình hình thực tiễn.  Bởi đề án vẫn đang là đề án. Hiện tại, 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ vẫn đang là huyện chứ chưa phải là quận hoặc thành phố thuộc TPHCM.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 thì 5 huyện này vẫn thuộc trường hợp "các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở". Ngoài ra, nhu cầu của người dân muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án ở 5 huyện trên để tự xây dựng nhà ở vẫn rất lớn.

Do đó, ông đề nghị UBND TPHCM xem xét lại và nên sửa đổi quy định theo hướng được phân lô bán nền tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Cùng quan điểm này, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn - cho rằng muốn đô thị hóa thì phải thu hút dân cư, đầu tư hạ tầng tốt, nền giá bất động sản đủ hấp dẫn. Để các huyện lên quận hoặc thành phố trực thuộc TPHCM thì khu vực đó phải được người dân lựa chọn sinh sống, chấp nhận đi ra xa hơn để giá nhà đất rẻ hơn.

Tuy nhiên, khi cấm phân lô bán nền ở 5 huyện này, khoảng cách chênh lệch giá nhà với các quận vùng ven sẽ không quá cao, người dân sẽ khó ra quyết định di cư. Vì vậy, ông Tuấn cho rằng mục tiêu của đề án sẽ khó thành hiện thực đến năm 2030.

Chuyên gia trên đề xuất lúc này, TPHCM nên cân nhắc phương án chuẩn bị, hạn chế đưa ra các quyết định ảnh hưởng đến giá nhà đất hoặc nếu có thì nên có lộ trình, giãn dần tác động. Đồng thời, nếu cấm phân lô bán nền, TPHCM có thể cấm ở một số khu vực đô thị hóa cao tại các huyện, như trung tâm thị trấn. Các khu vực ở xa, dân cư thưa thớt thì chưa vội.

Giá đất nền, thổ cư được dự báo tăng mạnh nhưng khó "sốt"

Giới chuyên gia lo ngại quy định cấm phân lô bán nền toàn TPHCM có thể gây ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường, khi cùng lúc bảng giá đất mới cũng được ban hành. Đất nền thổ cư, đất đã phân lô sẽ tăng giá mạnh. Cùng với đó, giá bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng cũng có thể tăng theo.

Ông Đinh Minh Tuấn nói việc cấm phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền tại TPHCM đã ít, nay càng khan hiếm hơn, cơ hội dịch chuyển của người dân ra vùng ven sẽ hẹp lại.

Ông nói, người dân muốn chuyển đổi đất lên thổ cư sẽ mất nhiều tiền hơn do ảnh hưởng từ bảng giá đất mới nên thực hiện sẽ khó khăn hơn. Hạn chế việc phân lô bán nền khiến giá đất nền, đất thổ cư bị đẩy lên trong thời gian tới. Giá thị trường tăng sẽ điều chỉnh ngược lại bảng giá đất hàng năm, ảnh hưởng đến chi phí giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng đầu tư công tăng lên, đội chi phí dự toán.

Ngoài ra, quy định này cũng khiến các đơn vị phát triển dự án nhỏ lẻ phải có đủ năng lực triển khai: xây nhà, hoàn công, có tiện ích thì mới bán được sản phẩm. Các chi phí đầu vào tăng khiến họ khó bán sản phẩm giá thấp. Giá tăng lên, hạn chế người mua, có thể khiến hình thành các khu đô thị "ma".

Ở mức độ tổng quan, ông cho rằng quy định cấm phân lô bán nền sẽ giúp giảm bớt các rủi ro pháp lý với người mua nhà. Tuy nhiên, tại thời điểm này, quy định có thể cũng chưa phù hợp thực tiễn khi thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn. Người dân ít quan tâm đến đất nền nên thị trường chững lại. Nếu áp dụng, giá bất động sản tăng sẽ khó đáp ứng được mục tiêu giãn dân vùng trung tâm, đô thị hóa vùng ven của TPHCM.

Tuy nhiên, ủng hộ quyết định đúng đắn của TPHCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nói cấm phân lô đất nền giúp thành phố giải quyết được nhiều bất cập. Nếu để chủ đầu tư phân lô bán nền bừa bãi thì có thể sẽ băm nát quy hoạch. Nhất là khi thành phố có những đề án quy hoạch lớn, cần vài trăm hecta làm dự án nhưng lại bị kẹt với những khoảng đất phân lô.

Theo ông Thắng, sản phẩm đất nền chủ yếu dành cho dân đầu tư mua đi bán lại kiếm lời, người mua ở thực rất ít. Vì thế, đất nền phân lô không được sử dụng thường xuyên, mức độ tạo đô thị thấp, gây lãng phí tài nguyên.

Ông cũng thừa nhận cấm phân lô bán nền có thể tiềm ẩn nguy cơ tăng giá đất nền, đất thổ cư trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, thị trường đất nền phía Nam hiện tại có thanh khoản thấp, Nhà nước có những chính sách quản lý phù hợp nên khó có khả năng "sốt" đất.

Các nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm kiếm sản phẩm phù hợp ở những thị trường vùng ven khác TPHCM như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu... Đối với người mua ở thực, họ có thể có nhiều lựa chọn tốt như hàng thứ cấp phân lô có sẵn; đất nền, nhà phố hiện hữu trong khu dân cư có sẵn; sản phẩm căn hộ, ông nêu thêm.