Người dân chen lấn mua nhà ở xã hội: Thiếu nguồn cung do đâu?

“Thức trắng đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội”, “Xếp hàng xuyên đêm mua nhà ở xã hội”… là tiêu đề các bài báo mà tôi đọc được thời gian qua, phản ánh việc người dân vất vả đăng ký mua nhà ở xã hội tại khu dân cư An Trung 2, Sơn Trà, Đà Nẵng.

Cụ thể, chủ đầu tư thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội từ 8h ngày 30/6 nhưng từ tối hôm trước rất đông người dân đã có mặt tại trụ sở Công ty cổ phần Đức Mạnh để chờ nộp hồ sơ, gây ra cảnh chen lấn, xô đẩy.

Việc người dân xếp hàng, chen lấn để được nộp hồ sơ, tìm kiếm cơ hội sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội không phải hiện tượng hiếm gặp tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, cảnh tượng chen lấn lần này lại diễn ra tại Đà Nẵng, địa phương có mức độ đô thị hóa thấp hơn nhiều (trước khi sáp nhập với tỉnh Quảng Nam, dân số Đà Nẵng chỉ khoảng 1,3 triệu người, bằng khoảng 15% dân số của 2 đô thị lớn nhất). Điều đó cho thấy hiện tượng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ… đã trở thành vấn đề chung tại nhiều đô thị trong cả nước, không phải chuyện riêng của 2 siêu đô thị.

Những năm qua, ngoại trừ một số doanh nghiệp FDI quan tâm đầu tư xây dựng nhà lưu trú theo mô hình ký túc xá cho công nhân thì nhìn chung, người lao động vẫn phải lựa chọn những căn nhà trọ xây dựng tự phát khắp các hang cùng, ngõ hẻm để tá túc, trong điều kiện hạn chế về vệ sinh, môi trường, phòng chống cháy nổ… Người lao động không có nhiều lựa chọn. Nếu không chấp nhận sử dụng các căn nhà trọ ấy, họ biết sống ở đâu giữa phố thị trong bối cảnh thu nhập còn hạn chế!

Một loại hình nhà trọ khác là “chung cư mini” hay “nhà hộp diêm”, là loại nhà ở tiềm ẩn nhiều nguy hiểm về cháy nổ mà người sử dụng không khó nhận ra. Tuy nhiên, loại hình này vẫn tồn tại, phát triển được là bởi phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của người lao động.

Chất lượng chỗ ở có tác động trực tiếp đến hiệu quả lao động. Một khảo sát trên báo chí [MOU1] năm 2024 cho thấy, 53,9% lao động di cư phải ở trong các phòng trọ tạm bợ (nhà cấp 4, mái tôn, fibro xi măng); chỉ 8,2% được ở trong những khu trọ xây kiên cố. Không gian chật hẹp thiếu riêng tư, mọi sinh hoạt đều diễn ra chung một chỗ: 39% công nhân ở phòng trọ diện tích dưới 20m², thậm chí 7,4% công nhân ở phòng trọ diện tích dưới 10m².

Nhu cầu ở là nhu cầu cơ bản của con người. Nếu không “an cư”, công nhân khó “lạc nghiệp”. Điều kiện nhà ở kém (phòng nóng bức, chật chội, kém an toàn, vệ sinh…) khiến công nhân mệt mỏi, căng thẳng, dễ sinh bệnh tật, có thể phải nghỉ làm và giảm nhiệt huyết cho công việc. Việc cải thiện nhà ở sẽ giúp tái tạo năng lượng, nâng cao năng suất lao động.

Ở khía cạnh khác, một hiện tượng phổ biến lâu nay là các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại với sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse, đất nền phân lô… sau khi xây dựng xong và đưa vào kinh doanh thì bị bỏ hoang qua nhiều năm mà không có người sử dụng.

Những sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp ấy trở thành kênh đầu tư, “lướt sóng”, đẩy giá bất động sản tăng cao, vượt quá tầm với của đa số người dân. Tình trạng này tạo ra một nghịch lý của thị trường: Chỗ thừa, chỗ thiếu.

Hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là “lệch pha cung - cầu” nhà ở: nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam năm 2023 chỉ rõ cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối, thị trường đã cạn kiệt sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, tỷ trọng căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung chỉ còn khoảng 6%. Phân khúc căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng đã hoàn toàn biến mất khỏi 2 đô thị lớn nhất. Ngược lại, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TPHCM cho thấy căn hộ phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng xấp xỉ 80% nguồn cung vào năm 2022.

Vài năm trước, một số chuyên gia bất động sản đã đưa ra các thống kê đáng lo ngại, là với mức giá nhà và thu nhập theo thống kê chính thức thì người Việt trung bình phải lao động phải mất hàng chục năm hay thậm chí cả trăm năm để mua được một căn nhà tại thành phố. Tức là hầu hết người lao động sẽ không có cơ hội sở hữu một căn hộ tại đô thị thông qua cơ chế thị trường, và cánh cửa duy nhất giải quyết chỗ ở cho nhóm đối tượng này là chính sách nhà ở xã hội. Trong một cuộc họp gần đây, lãnh đạo Chính phủ đã nêu rõ thông điệp “Nhà ở xã hội là một bộ phận của thị trường bất động sản”.

Vậy làm thế nào để giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua?

Nguyên nhân quan trọng nhất đã được nhận diện, vạch rõ trong các báo cáo của Bộ Xây dựng: Sự thiếu quan tâm, sâu sát của các địa phương, cấp trực tiếp thực thi chính sách nhà ở cũng như chính sách chung về phát triển kinh tế - xã hội, biểu hiện qua việc các địa phương rất thiếu “quỹ đất sạch” nhà ở xã hội.

Cần lưu ý là “quỹ đất sạch”, vì quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch thì không hề thiếu nhưng đa số chỉ tồn tại trên giấy, còn quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, được đầu tư kết nối hạ tầng để xây dựng được ngay thì rất hạn chế.

Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, do đó việc dành quỹ đất cho phân khúc này sẽ khiến các địa phương bị giảm một nguồn thu ngân sách so với phương án sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ. Có một thực tế thời gian qua là một số địa phương đứng trước áp lực thu ngân sách gắn với tư duy nhiệm kỳ (nhiệm kỳ sau phải thu được nhiều hơn nhiệm kỳ trước). Áp lực này có thể là lý do khiến lãnh đạo địa phương ngần ngại khi quyết định bố trí một quỹ đất cho mục tiêu an sinh xã hội.

Do đó, để hoàn thành mục tiêu, đề án phát triển nhà ở xã hội thì phải bắt đầu từ sự thay đổi căn bản tư duy, nhận thức về vai trò của Nhà nước. Từ trước tới nay, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội vẫn được “quàng” lên vai doanh nghiệp - các chủ đầu tư trong khi nhà ở xã hội là sản phẩm “phi thị trường” (bị kiểm soát cả về đối tượng thụ hưởng và giá giao dịch). Với tính chất một sản phẩm “phi thị trường” nhằm đảm bảo an sinh, phúc lợi xã hội, nhà ở xã hội cần sự chủ động hơn từ nguồn lực của Nhà nước. Việc chăm lo đời sống người dân thông qua các chính sách an sinh xã hội luôn là việc mà Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo.

Luật Nhà ở hiện nay đã trao toàn bộ thẩm quyền gắn với trách nhiệm cho chính quyền địa phương, địa phương tự bố trí quỹ đất nhà ở xã hội theo kế hoạch, có thể nằm rải rác trong các dự án khu đô thị nhưng cũng có thể độc lập. Luật cũng quy định địa phương có trách nhiệm bố trí ngân sách để chủ động bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch và đầu tư đấu nối hạ tầng nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Trong các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của chính quyền địa phương thời gian tới, thiết nghĩ nên đưa chỉ tiêu đảm bảo an sinh xã hội lên hàng đầu cùng với các chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội khác. Chẳng hạn, việc tạo ra chỗ ở cho 10.000 gia đình cũng cần được đánh giá là có ý nghĩa như việc thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách.

Ngoài ra cần lưu ý rằng, nhà ở xã hội hiện nay đa số do các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, đây là những pháp nhân thương mại hoạt động chủ yếu vì mục đích lợi nhuận. Điều tương tự cũng xảy ra với các ngân hàng thương mại. Không thể yêu cầu doanh nghiệp phải đầu tư vào phân khúc lời lãi ít, rủi ro nhiều hay ngân hàng phải cho một nhóm khách hàng “kém hấp dẫn” vay với lãi suất thấp.

Nhà nước nên xem xét triển khai giải pháp trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư công để cho thuê (không cho phép bán để tránh trục lợi chính sách). Giải pháp này đã có căn cứ pháp lý là mô hình “Quỹ nhà ở quốc gia”, quy định tại Nghị quyết 201 của Quốc hội về chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa có hiệu lực.

Sự tham gia chủ động của cơ quan quản lý, trước hết là các địa phương, chính là mấu chốt thành công của chính sách có ý nghĩa hết sức nhân văn này.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!