Loay hoay "quỹ đất 20%" nhà ở xã hội

Thực tiễn triển khai xây dựng nhà ở xã hội những năm qua cho thấy có nhiều vướng mắc, khiến đến nay chỉ đạt khoảng 40% so với mục tiêu và nhu cầu.

Một trong những vướng mắc lớn nhất là quỹ đất. Để phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch (đã hoàn thành giải phóng mặt bằng) và có kết nối đồng bộ hạ tầng, tại khu vực người dân có nhu cầu và thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc.

Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn quy định dưới hình thức chủ yếu là "cắt" ra từ 20% diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quy định bố trí quỹ đất 20% này chưa được thực hiện nghiêm, một số địa phương không bố trí đủ quỹ đất 20% hoặc bố trí tại các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở xã hội...

Thực tiễn triển khai tại các địa phương cho thấy quỹ đất nhà ở xã hội thường chỉ nằm "trên giấy" do chủ đầu tư chỉ bố trí trong các đồ án quy hoạch, tại khu vực khó giải tỏa như khu dân cư hiện hữu hay nghĩa trang, nghĩa địa.

Đất để phát triển nhà ở xã hội do địa phương thống kê, báo cáo thì rất nhiều nhưng quỹ đất sạch sẵn sàng xây dựng lại chẳng đáng bao nhiêu. Hay một số ít dự án nhà ở thương mại có quỹ đất 20% sạch nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không giao lại cho Nhà nước, trong khi pháp luật lại thiếu các công cụ hiệu quả để thu lại quỹ đất này và giao cho đơn vị khác triển khai.

Từ thực tiễn đó, quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đi theo hướng bỏ quy định "cứng" về bố trí quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, giao quyền (và nghĩa vụ) cho địa phương. Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ việc UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất nhà ở xã hội độc lập và quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại…

Như vậy, quỹ đất nhà ở xã hội sẽ do địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt, phù hợp đặc điểm dân cư, mức độ phát triển, khả năng bố trí quỹ đất… của từng địa phương. Đây là sự đổi mới tư duy trong lập pháp rất đáng ghi nhận của cơ quan soạn thảo.

Tuy nhiên, Điều 83 của Luật Nhà ở còn quy định thêm rằng tại các đô thị loại III trở lên thì UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất này. Tại dự thảo Nghị định về phát triển nhà ở xã hội đang xin ý kiến đã khôi phục lại quy định về quỹ đất 20%, theo hướng các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 5 ha trở lên tại đô thị loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu không bố trí quỹ đất 20% thì phải xin HĐND cấp tỉnh chấp thuận, sau đó chủ đầu tư phải đóng tiền thay thế theo giá đất trúng đấu giá, đấu thầu.

Có thể thấy dù quy định dự án nhà ở thương mại phải "gánh" nhiệm vụ dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội đã không mang lại kết quả như mong muốn, nhưng ứng xử với chính sách này như thế nào thì chưa rõ ràng.

Nếu vẫn giữ chính sách "quỹ đất 20%" như lâu nay thì không những sẽ lặp lại "vết xe cũ", mà còn có thể mâu thuẫn với nỗ lực đổi mới tư duy trong việc trao quyền (gắn liền trách nhiệm) cho địa phương chủ động bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Qua đó khiến quỹ đất nhà ở xã hội nhỏ lẻ, phân tán và đánh đồng mọi dự án, mọi địa phương, không phân biệt vị trí, tính chất đều phải dành ra 20% đất ở làm nhà ở xã hội.

Mô hình nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% tại các khu đô thị đã bộc lộ rất nhiều hạn chế thời gian qua, tạo ra các khu nhà ở xã hội nằm rải rác, khó quản lý. Giá nhà ở xã hội thấp và do được tăng mật độ, hệ số sử dụng đất nên nhà đầu tư thường "nhồi" thật nhiều căn hộ, dẫn đến phương án kiến trúc, chiều cao, quy mô công trình nhà ở xã hội không tương xứng với khu nhà ở thương mại lân cận, ảnh hưởng đến mỹ quan chung, không tạo ra các khu đô thị đẳng cấp. Hơn nữa, việc tồn tại các tòa nhà ở thương mại sang trọng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội cũng tạo hình ảnh tương phản xã hội.

Thời gian qua đã có một số chủ đầu tư nhà ở thương mại kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ để "xin" miễn dành đất xây dựng nhà ở xã hội, thay bằng nộp tiền cho toàn bộ quỹ đất của dự án theo giá thị trường. Dưới góc độ nghiên cứu góp ý xây dựng chính sách, tôi cũng cho rằng phát triển nhà ở xã hội là một phần chính sách an sinh xã hội và thuộc trách nhiệm của Nhà nước, không thể thực hiện an sinh xã hội bằng cách trông chờ nhà đầu tư - những người chịu rất nhiều áp lực về doanh thu, lợi nhuận.

Vai trò chủ trì phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước sẽ được thực hiện qua các công cụ quy hoạch, kế hoạch, chiến lược… Nhà nước sẽ tạo lập các dự án nhà ở thương mại song song với nhà ở xã hội, tiền sử dụng đất thu được từ dự án thương mại sẽ được "trích" để giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án nhà ở xã hội và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Nhà ở thương mại là dự án kinh doanh, nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, việc tách bạch 2 nhiệm vụ, không trộn lẫn để giải quyết đồng thời tại một dự án, sẽ khắc phục được sự lệ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án thương mại.

Chính sách hiện nay (và cả trong dự thảo Nghị định) là cố gắng giải quyết 2 nhiệm vụ cùng một lúc, đặt các doanh nghiệp bất động sản vào thế "vừa kinh doanh vừa làm từ thiện"; dẫn đến cả 2 mục tiêu đều khó đạt được: vừa làm mất đi bản chất của lòng thiện nguyện, vừa giảm hiệu quả kinh doanh.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!