Ba thách thức lớn với mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội

Mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đang gặp nhiều thách thức khi tiến độ thời gian qua là rất "nhỏ giọt". Từ năm 2021 đến 2023, các địa phương mới chỉ hoàn thành khoảng 38.000 căn hộ, nghĩa là để hoàn thành mục tiêu thì trong 7 năm tới mỗi năm thị trường phải cung cấp từ 130.000 đến 150.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Ngày 22/2, Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị toàn quốc về Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, và gửi văn bản đến 63 tỉnh, thành để đôn đốc ngay sau hội nghị, trong đó giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương. Các địa phương được giao nhiệm vụ hoàn thành trên dưới 10.000 căn hộ trong năm nay có TPHCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Đồng Nai.

Nhà ở xã hội là vấn đề nóng bỏng và bức thiết bởi đây là phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực (thay vì các sản phẩm phục vụ đầu tư, đầu cơ). Bởi vậy mà trước và sau hội nghị về thúc đẩy Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, tôi nhận được nhiều câu hỏi của các cơ quan báo chí về tính khả thi của mục tiêu 130.000 căn hộ, về các giải pháp cần thiết để hoàn thành mục tiêu này.

Tôi nhận thấy nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước rất hạn chế.

Như vậy, nhà ở xã hội vẫn là dự án đầu tư kinh doanh, mà trong bài toán kinh doanh thì mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp phải đặt lên hàng đầu. Nhà nước rất khó chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành nhà ở xã hội. Việc ấn định một mục tiêu cụ thể và phân bổ cho từng địa phương phải hoàn thành thể hiện phương thức quản lý theo chương trình, kế hoạch (tương tự kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công), trong khi địa phương không thể chủ động được kết quả hoàn thành nếu doanh nghiệp không mặn mà đầu tư.

Ngay trong báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng việc đầu tư còn hạn chế: Hà Nội mới có 3 dự án với 1.700 căn (đáp ứng 9%), TPHCM có 7 dự án với 4.996 căn (đáp ứng 19%), Đà Nẵng có 5 dự án với 2.750 căn (đáp ứng 43%). Nhiều địa phương còn không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công trong 3 năm qua, gồm những tỉnh phát triển công nghiệp, có số lượng công nhân, người lao động lớn như Long An, Vĩnh Phúc…

Không khó để nhận diện những khó khăn, vướng mắc cản trở Đề án phát triển nhà ở xã hội: quỹ đất sạch; nguồn vốn ưu đãi và thể chế, chính sách.

Chẳng hạn về vấn đề nguồn vốn vay ưu đãi, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng thừa nhận việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng (theo Nghị quyết số 33/NQ-CP) cho phát triển nhà ở xã hội quá chậm, mới chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn khoảng 531 tỉ đồng (chỉ đạt 0,44%). Hay đại diện một doanh nghiệp chuyên đầu tư nhà ở xã hội cũng thẳng thắn tại hội nghị rằng "gói 120.000 tỷ thực tế không đi vào cuộc sống".

Phát biểu tại hội nghị nêu trên, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng "tiền để đấy mà không giải ngân được trong khi nhu cầu vay vốn rất lớn thì cần xem lại chính sách sai ở đâu".

"Phải nhìn nhận thực tế các lĩnh vực khác giải ngân rất nhanh, riêng lĩnh vực nhà ở xã hội giải ngân vô cùng chậm. Điều này, Thủ tướng thực sự không hài lòng. Nguyên nhân như doanh nghiệp nói là rất khó tiếp cận… Tôi đồng tình với việc sẽ cần phải có một nguồn tài chính. Đây là chính sách mà Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo. Không nên đề ra chính sách nào mà không phù hợp với cơ chế thị trường", Phó Thủ tướng thẳng thắn nhìn nhận.

Phát biểu của vị lãnh đạo Chính phủ là đáng suy ngẫm. Rõ ràng là không thể đổ lỗi cho các ngân hàng thương mại vì dù sao đây vẫn là những tổ chức kinh tế, hoạt động với mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận là chủ yếu, nên tâm lý đương nhiên không muốn cho vay hướng vào phân khúc nhà ở xã hội là phân khúc ít sinh lời và người vay khó có khả năng trả nợ.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là tiền do Nhà nước cấp mà là tiền do các ngân hàng thương mại bố trí, chính ngân hàng quyết định việc có cho vay hay không. Việc ngân hàng phải dùng tiền của mình để cho vay với lãi suất thấp hơn các lĩnh vực khác 2-3% là không phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường.

Ngoài ra, cho vay để đầu tư hoặc để mua nhà ở xã hội vẫn thuộc lĩnh vực bất động sản, vốn có rủi ro cao mà các ngân hàng buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về tín dụng và chịu sự hướng dẫn, kiểm tra của Ngân hàng Nhà nước khi cho vay.

Thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại không thiếu tiền để cho vay phát triển nhà ở xã hội (chúng ta vẫn nói đến việc ngân hàng đang "thừa tiền"). Tuy nhiên do số lượng dự án triển khai, đáp ứng đủ điều kiện giải ngân vốn vay là rất hạn chế nên kể cả ngân hàng sẵn sàng về nguồn tiền thì cũng không giải ngân được (đặc biệt trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng được tiêu chí giải ngân do vướng nợ xấu).

Về mặt tổng quan, phát triển nhà ở xã hội là một chính sách an sinh xã hội và phải do Nhà nước chủ trì. Trên thực tế, trong xã hội luôn tồn tại các đối tượng yếu thế không đủ khả năng mua nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (ngay cả căn nhà rẻ nhất) và đối tượng này cần được hỗ trợ theo đúng tinh thần: "Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân".

Chính sách nhà ở xã hội rất… phi thị trường, thể hiện ở khía cạnh Nhà nước tham gia vào định giá bán, lợi nhuận và đối tượng mua. Một dấu hiệu cơ bản của kinh tế thị trường là người bán phải được quyết định bán hàng hóa/dịch vụ cho ai và bán với giá nào - điều không xảy ra với "mặt hàng" nhà ở xã hội.

Bởi vậy, muốn triển khai chính sách nhà ở xã hội (cũng như mọi chính sách an sinh xã hội) hiệu quả thì cần đến sự tham gia chủ động, quyết liệt hơn từ Nhà nước. Như trong vấn đề cho vay ưu đãi, việc dùng ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất cho ngân hàng là cơ chế cần được tính đến.

Vướng mắc về nguồn vốn mới chỉ là một trong số 3 vấn đề nổi cộm của nhà ở xã hội. Vấn đề đầu tiên là quỹ đất, muốn phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tầng, tại khu vực có đủ tiện ích cũng như cơ hội việc làm cho người dân.

Quỹ đất nhà ở xã hội hiện tại chủ yếu là "quỹ đất 20%" trong các dự án nhà ở thương mại mà trong nhiều trường hợp, quỹ đất này chỉ nằm "trên giấy" (do chủ đầu tư mới chỉ bố trí trong các đồ án quy hoạch, tại khu vực khó giải phóng mặt bằng).

Một số ít dự án nhà ở thương mại có "quỹ đất 20%" sạch nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Như vậy, các địa phương phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách để cho thuê. Ngoài ra, địa phương cũng cần chủ động tạo quỹ đất nhà ở xã hội độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng và lựa chọn nhà đầu tư, tránh lệ thuộc hoàn toàn vào "quỹ đất 20%".

Hay một vấn đề cũng bức thiết là về thể chế, chính sách. Thủ tục pháp lý đầu tư nhà ở xã hội hiện nay phức tạp, rối rắm hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công. Đặc biệt, cả nước hiện nay đều vướng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có từ 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên. Trong khi đó, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội rất khó khăn do không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu (các tiêu chí đánh giá đều mang tính định tính, thiếu tiêu chí định lượng).

Trong khi chưa giải quyết được 3 vấn đề nổi cộm, Nhà nước lại xác định chỉ tiêu (dựa trên nhu cầu của người dân) để quyết định, phân bổ chỉ tiêu theo kiểu mệnh lệnh hành chính là rất khó phát huy hiệu quả.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!