Sốt đất ảo: Đấu giá xong là "lướt sóng", người dân kẹt giữa cuộc chơi méo mó
(Dân trí) - Những năm qua có thêm nghề mới là đấu giá đất. Những người này thường tập trung đi theo nhóm, tới rất nhiều các tỉnh khác không chỉ ở riêng Hà Nội. Họ đi đến đâu cũng tạo ra sự ồn ào, sôi động và méo mó thị trường khu vực đó.
Vội vàng tìm người sang tay sau khi trúng đấu giá
Những ngày qua, nhiều người không khỏi choáng váng với các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội. Ngày 19/8 huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04 thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên thu hút 700 bộ hồ sơ với 400 khách hàng tham gia.
Kết quả trải qua 20 tiếng với 9 vòng đấu, lô đất LK03-12 có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Lô đất này có diện tích 113m2, như vậy tổng giá trị là 15 tỷ đồng.
Các lô LK03-06 và LK04-06 cao thứ 2 đạt 127,3 triệu đồng/m2. 14 lô đất khác có giá trúng từ 97,3 đến 121,3 triệu đồng/m2. Hai lô có giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.
Điều đáng nói, ngay sau khi trúng đấu giá đồng loạt các lô đất đều được rao bán chênh từ 250-600 triệu đồng/lô. Thậm chí lô đất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m2 được rao bán chênh tới 800 triệu đồng.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra với phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) diễn ra sáng 10/8. Phiên đấu giá này thu hút 4.600 hồ sơ của 1.545 người tham gia.
Kết thúc phiên, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5-6,4 lần so với giá khởi điểm.
Ngay sau khi trúng đấu giá, không ít nhà đầu tư đã rao bán trên các hội nhóm với mức chênh 300-500 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, chỉ một ngày sau đó giá chênh hạ xuống còn khoảng 100 triệu đồng.
Nhiều người sau khi trúng đấu giá đã vội vàng rao bán chênh hàng trăm triệu đồng (Ảnh: Dương Tâm).
Ngày 28/7, huyện Đan Phượng (Hà Nội) cũng tổ chức đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ và Phương Đình với 1.252 bộ hồ sơ nộp vào tham gia đấu giá. Kết quả, có lô đất tại xã Hạ Mỗ được trả giá lên đến 99,2 triệu đồng/m2 khiến nhiều người không khỏi giật mình.
Nghề đấu giá đất
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam - cho rằng các phiên đấu giá gần đây đều "không bình thường".
"Những năm qua có thêm nghề mới là đấu giá đất. Những người này thường tập trung đi đấu giá theo nhóm và tới rất nhiều các tỉnh khác không chỉ ở riêng Hà Nội. Họ đăng ký đấu tất cả các lô đất trong phiên đấu giá. Nếu trúng lô nào sẽ bán sang tay lướt sóng ngay mà không có nhu cầu đầu tư lâu dài hay sử dụng thực. Họ đi đến đâu cũng tạo ra sự ồn ào, sôi động và méo mó thị trường khu vực đó", ông Toản tiết lộ.
Mặc dù chưa kết thúc phiên đấu giá nhưng những nhóm đấu giá đã bày bàn rao bán đất. Chỉ cần trúng lô đất nào họ sẽ mời khách mua chênh ngay tại chỗ.
Bên cạnh đó, đã có thông tin những đội nhóm tham gia đấu giá đất vốn đã gom được quỹ đất xung quanh với giá rẻ từ trước. Lợi dụng đấu giá đất, nhóm lợi ích này đẩy giá đất của họ lên và bán ra kiếm lời.
Lý giải nguyên nhân các phiên đấu giá đất gần đây thu hút được nhiều người tham gia, ông Phạm Đức Toản cho rằng, thời gian qua nguồn cung sản phẩm đất nền đầu tư không có mới, chủ yếu đều là hàng thứ cấp hoặc của người dân bán.
Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 quy định không phân lô tại 105 khu vực nên nhiều người cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh.
Thứ ba là do giá khởi điểm rất thấp nên tiền cọc thấp chỉ khoảng 100 - 200 triệu đồng/lô nên nhiều người họ sẵn sàng tham gia theo kiểu "xanh - chín". Nếu trúng sẽ bán chênh lãi vài trăm triệu đồng, còn không bán được sẽ bỏ cọc.
Nhiều nhóm đã đặt điểm tư vấn ngay tại phiên đấu giá (Ảnh: Dương Tâm).
Cùng chung quan điểm, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng giá trúng đấu giá đất thời gian gần đây đều cao hơn nhiều so với thị trường khu vực. Nguyên nhân dẫn tới việc nhiều người đổ xô đi đấu giá đất là do giá khởi điểm quá thấp, vì vẫn tính theo phương pháp cũ.
Do số tiền cọc thấp nên các nhóm đầu cơ lướt sóng tham gia. Họ chấp nhận bỏ số tiền thấp nhằm thu lợi nhuận cao từ việc bán chênh. Vừa qua, một số lô đất đấu giá tại Thanh Oai đã phải hạ giá bán chênh, thậm chí cắt lỗ nhẹ để thoát hàng.
Lo ngại đấu giá đất đi vào "vết xe đổ"
Việc các nhóm đầu cơ tham gia lướt sóng, thổi phồng giá đất sẽ gây hệ lụy khó lường không chỉ cho thị trường khu đó mà còn lan tỏa sang các nơi khác. Ông Chung cho rằng giá trúng đấu giá đất cao sẽ khiến nhiều người có sự so sánh và tăng giá bán các lô đất xung quanh. Giá bị thổi phồng nhanh gây ra hiện tượng sốt ảo. Dù giá rao bán tăng nhưng giao dịch thậm chí không có, vì không ai tiếp cận được.
Tương tự như vụ đấu giá đất Thủ Thiêm trước kia bị đẩy giá quá cao, kéo theo đất xung quanh đều bị thổi phồng. Hệ lụy đến nay thị trường bất động sản TPHCM vẫn chưa thể phục hồi trở lại.
Cùng đưa ra quan điểm, ông Phạm Đức Toản cho rằng, việc đấu giá đất trúng với giá nhà nước sẽ thu được ngân sách, đây là điều tốt. Tuy nhiên, hệ lụy về sau sẽ rất lớn liên quan tới an sinh xã hội và phát triển kinh tế địa phương. Giá trúng cao sẽ đẩy toàn bộ giá đất khu vực xung quanh.
Ví dụ, một mảnh đất đang được giao dịch với giá 50 triệu đồng/m2. Nhưng sau phiên đấu giá giá trúng lên tới 100 triệu đồng/m2 thì chắc chắn chủ đất xung quanh sẽ đẩy giá lên ít nhất 60-70 triệu đồng/m2. Từ đó làm cho thị trường nhà đất trong khu vực trở nên méo mó, lũng đoạn. Những người dân tại địa phương có nhu cầu mua nhà ở trước kia đã khó tiếp cận thì nay càng khó hơn.
Hầu hết những nhóm tham gia đấu giá đất không có nhu cầu thực mà chỉ với mục đích lướt sóng kiếm lời (Ảnh: Dương Tâm).
"Tôi cho rằng, nếu những người trúng không lướt sóng được sẽ xuất hiện tình trạng bỏ cọc hàng loạt tại một số phiên đấu giá giống như giai đoạn năm 2022. Tuy nhiên, với một số lô có giá hợp lý họ sẽ vẫn xuống tiền đủ. Việc này cần đợi tới thời hạn thanh toán tiền mới có cơ sở kiểm chứng", ông Toản chia sẻ.
Đặc biệt nguy hại hơn, tình trạng giá đất bị thổi phồng sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới các nhà đầu tư thực hiện các dự án lớn. Nhà nước sẽ dựa trên cơ sở giá đấu giá để định giá đất. Như vậy, số tiền phải bỏ ra quá lớn các nhà đầu tư khó có lãi nên họ không làm nữa.
"Tôi cho rằng đây là vấn đề lợi bất cập hại, phải có biện pháp để chấn chỉnh lại hoạt động đấu giá", ông Toản nhấn mạnh.
Đưa ra giải pháp, vị chuyên gia cho rằng, cần định giá đất lại và nâng mức tiền đặt cọc. Bởi những phiên đấu giá gần đây tiền cọc rất thấp. Nếu những nhà đầu tư có mục đích nắm giữ lâu dài hoặc ở thực họ có thể đặt cọc lớn, vì nếu trúng họ sẽ mua. Nhưng với những người tham gia với mục đích lướt cọc sẽ không dám đặt cọc số tiền cao.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần có biện pháp cấm lướt cọc nhằm hạn chế các đội nhóm đầu cơ tham gia đấu giá. Từ đó sẽ ổn định được thị trường bất động sản trong khu vực.
Cùng đưa ra giải pháp, ông Lê Đình Chung cho rằng, cần phải có biện pháp định giá khởi điểm cao hơn hiện tại. Bên cạnh đó, thay vì tiền đặt cọc bằng 20% giá khởi điểm như hiện nay thì nâng lên khoảng 30-50%. Từ đó, những người có ý định tham gia đấu giá đất với mục đích không tốt sẽ cân nhắc.
Ngoài ra, có thể yêu cầu nhà đầu tư chuyển một khoản tiền đảm bảo vào tài khoản của ban tổ chức. Nếu như nhà đầu trúng đấu giá số tiền đảm bảo sẽ được ban tổ chức giữ lại để thanh toán, nếu thiếu nộp bổ sung.
