"Quả bom hẹn giờ" bất động sản Trung Quốc đang ở nấc nào?

Từ đại gia bất động sản đến "chúa chổm"

Từ một doanh nghiệp luôn có doanh số bán nhà lớn nhất Trung Quốc, Country Garden giờ đứng trên bờ vực vỡ nợ và chưa thấy lối thoát cho việc cân đối dòng tiền.

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc ngày càng trầm trọng, nhiều chuyên gia lo ngại rằng nạn nhân tiếp theo có thể là Country Garden Holdings, công ty bất động sản từng lớn nhất Trung Quốc.

Cách đây chưa đầy một năm, Country Garden vẫn được các nhà đầu tư đánh giá là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất từ một loạt các biện pháp hỗ trợ mà Trung Quốc triển khai trong lĩnh vực bất động sản.

Thế nhưng, mọi thứ đã thay đổi khi mà mới đây, đại gia này buộc phải thừa nhận rằng họ đang có nguy cơ vỡ nợ. Một số lô trái phiếu khác của Country Garden phát hành bằng nhân dân tệ cũng đã bị ngừng giao dịch trên sàn Thượng Hải và Thâm Quyến, do mất giá hơn 20%.

Country Garden được cho là đang chịu sức ép thanh khoản tạm thời do doanh số lao dốc và tình hình tài chính khó khăn. Nếu khoản thanh toán không được thực hiện trong vòng 30 ngày, công ty sẽ phải chuẩn bị cho vụ vỡ nợ công khai đầu tiên.

Country Garden không công bố quy mô của khoản lỗ dự kiến trong nửa đầu năm, nhưng sụt giảm doanh số bán nhà ở cho thấy con số sẽ ở mức đáng kể. Tính đến cuối năm 2022, tổng nợ phải trả của Country Garden rơi vào khoảng 1.400 tỷ nhân dân tệ (khoảng 4,6 triệu tỷ đồng). Nếu cộng tất cả tiền và trái phiếu, Country Garden có tới hơn 2 tỷ USD tiền nợ phải thanh toán trong năm nay, theo Bloomberg.

Giá cổ phiếu của Country Garden cũng đã giảm 58% trong năm nay do các nhà đầu tư ngày càng nghi ngờ liệu Country Garden có tồn tại được sau làn sóng vỡ nợ đang càn quét mảng bất động sản của Trung Quốc hay không.

Nguồn cơn khủng hoảng

Giá trái phiếu trong và ngoài nước do Country Garden phát hành cũng lao dốc. Người phát ngôn của Country Garden, cho biết công ty không thể thực hiện các khoản thanh toán lãi do doanh số bán hàng gần đây giảm sút và tình trạng thiếu vốn khả dụng.

Bà Iris Chen, chuyên gia phân tích tại công ty dịch vụ tài chính Nomura, cho rằng việc hoãn thanh toán lãi cho thấy tình hình thanh khoản tồi tệ hơn dự kiến. Country Garden sẽ phải thực hiện các khoản thanh toán trái phiếu khác vào tháng tới.

Vị chuyên gia cũng dự đoán họ sẽ yêu cầu các trái chủ cho thêm thời gian để thanh toán nhằm ngăn chặn tình trạng vỡ nợ. Country Garden phát triển mạnh những năm qua nhờ tiền vay, họ dễ dàng huy động vốn hàng năm để trả nợ đáo hạn và chi tiêu cho các hoạt động của mình.

Nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cũng bùng nổ trước khi các cơ quan quản lý áp chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế rủi ro với các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy cao. Sự suy thoái của thị trường bất động sản càng trở nên nghiêm trọng hơn từ năm 2021 khi Trung Quốc chống dịch Covid-19.

Theo Bloomberg, nếu Country Garden vỡ nợ, tác động có thể nghiêm trọng như China Evergrande Group. Trước đó, "chúa chổm" Evergrande cũng vừa công bố khoản lỗ hơn 81 tỷ USD trong 2 năm qua. Mức nợ của Evergrande tăng chóng mặt lên mức 2.580 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2021. Đến cuối năm 2022, số nợ là 2.440 tỷ nhân dân tệ.

Xói mòn niềm tin

Dù Country Garden vẫn còn gần 30 ngày trước khi bị dán nhãn "vỡ nợ", việc niềm tin trên thị trường lao dốc cho thấy nhà đầu tư đang lo lắng về tương lai của công ty này.

Từ cuối năm 2021 đến nay, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã chứng kiến một loạt vụ vỡ nợ của các nhà phát triển do thiếu thanh khoản để trả các khoản nợ và hoàn thành các dự án. Điều này càng trầm trọng hơn sau những tác động từ cơn khủng hoảng nợ của ông trùm địa ốc Evergrande.

Năm ngoái, Country Garden là hãng bất động sản lớn nhất Trung Quốc về doanh số. Họ cũng là một trong những công ty bất động sản hiếm hoi chưa vỡ nợ kể từ khi thị trường rơi vào khủng hoảng thanh khoản 2 năm trước.

Tuy nhiên, Country Garden rơi xuống vị trí thứ 5 về doanh số trong năm nay. Đây cũng dấu hiệu cho thấy ngay cả công ty lớn nhất trong ngành cũng có thể gặp khó khăn sau nhiều năm suy thoái.

Nửa đầu năm 2023, thị trường này vẫn còn ảm đạm với doanh số bán nhà lao dốc, giá bán giảm theo từng tháng và kinh tế chững đà hồi phục.

"Việc xảy ra thêm một vụ vỡ nợ, thậm chí ở quy mô cực lớn là điều không ai muốn vào lúc này", bà Sandra Chow, trưởng bộ phận nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương tại CreditSights, công ty con của Fitch Ratings, chia sẻ với CNBC. "Nhìn chung, người mua nhà có thể bi quan hơn vì thông tin này", vị chuyên gia cảnh báo tâm lý bi quan đang dần lây lan sang các doanh nghiệp bất động sản khác.

Nỗ lực "hồi sinh"

Bất động sản hiện đóng góp 30% GDP Trung Quốc. Chính vì vậy, nhà đầu tư coi việc "hồi sinh" lĩnh vực này là thiết yếu với nền kinh tế. 

"Chúng tôi lo rằng khi các thành phố lớn gỡ bỏ hạn chế đối với lĩnh vực bất động sản, nhu cầu mua nhà ở các thành phố cấp thấp sẽ giảm", các chuyên gia phân tích tại Nomura chỉ rõ trong báo cáo. Hiện các thành phố cấp thấp đang chiếm 70% doanh số bán nhà trên toàn quốc và đây cũng là động lực thúc đẩy chính cho nhu cầu hàng hóa và hoạt động xây dựng.

"Nếu chỉ đơn thuần nới lỏng hạn chế ở chiều bán mà không gỡ bỏ hạn chế ở chiều mua, điều này có thể làm gia tăng nguồn cung và giá nhà sẽ càng giảm", các chuyên gia phân tích trong báo cáo.

Nhiều vụ vỡ nợ của các đại gia bất động sản Trung Quốc từ năm 2021 đã làm giảm niềm tin của người dân. Họ lo ngại sẽ không được nhận nhà sau khi đã trả tiền trước.

Doanh số bán nhà mới của 100 hãng bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao cùng 3 năm bị phong tỏa chống Covid-19, cũng khiến người dân nước này ngại mua nhà.

Những tín hiệu gần đây từ giới chức cho thấy Bắc Kinh ngày càng lo lắng về tăng trưởng. Chính phủ Trung Quốc cam kết sẽ "điều chỉnh và tối ưu" chính sách để đảm bảo ngành bất động sản phát triển bền vững. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc tháng trước cũng cho biết sẽ cho các hãng địa ốc thêm 12 tháng để trả nợ đáo hạn năm nay.