Cuộc sống bất tiện không sổ hồng tại chung cư vạn dân của ông Thản ở Hà Nội

Mua chung cư giá rẻ miễn "có nhà Hà Nội"

Năm 2016, tổ hợp dự án nhà thương mại HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội) của Tập đoàn Mường Thanh chính thức mở bán. Anh Nguyễn Đạt (32 tuổi) tìm mua một căn hộ thuộc tòa HH2A, với giá hơn 1,1 tỷ đồng.

Căn nhà thô rộng 70,32m2; gồm 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh. Anh Đạt sắm sửa thêm nội thất, dần hoàn thiện tổ ấm đầy đủ tiện nghi trước khi kết hôn vào năm 2019.

Người đàn ông hãnh diện vì "đã có nhà Hà Nội" - vốn là mơ ước của người trẻ khi lập nghiệp, hay những hộ gia đình thu nhập thấp muốn bám trụ lại Thủ đô.

Anh nói, với mức giá nhỉnh hơn 1 tỷ đồng thời điểm đó hay hiện tại, khó có thể tìm mua được căn chung cư nào ở Hà Nội mà rộng rãi, vị trí địa lý thuận tiện như vậy.

Anh tính toán, với thu nhập 20 - 25 triệu đồng, thậm chí 30 triệu đồng (hai vợ chồng), trừ các chi phí sinh hoạt, thì phải tiết kiệm bao lâu mới có thể sở hữu nhà ở Hà Nội?

"Chúng tôi chọn mua chung cư HH Linh Đàm vì giá rẻ, phù hợp với điều kiện kinh tế và nhu cầu sinh hoạt đơn giản của vợ chồng trẻ, thu nhập thấp mà vẫn muốn 'an cư lạc nghiệp' ở Hà Nội", chị Phạm Linh (27 tuổi, vợ anh Đạt) nói.

Trước đó, hai bên giao dịch qua hợp đồng mua bán, không có sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất). Anh Đạt nhận được lời hứa hẹn "sẽ cấp sổ" từ chủ đầu tư. Nhưng 7 năm qua, hồ sơ chứng minh sở hữu vẫn chỉ là tờ giấy mua bán nhà. Do đây là tình trạng chung của nhiều hộ dân và một số tòa HH khác, nên anh không nghĩ ngợi quá nhiều.

Không riêng sổ hồng, nhiều vấn đề khác phát sinh khi lượng cư dân đông đúc bắt đầu lấp đầy các tòa nhà. Thang máy quá tải, thiếu bãi gửi xe, ô nhiễm tiếng ồn, mất vệ sinh chung, tranh chấp vỉa hè,… là những điều gia đình chị Linh phải chịu đựng hàng ngày.

Tòa chung cư 41 tầng, có 6 thang máy, trong đó ba thang đi từ tầng 1 đến 20; hai thang từ tầng 20 đến 41; một thang duy nhất chạy toàn bộ các tầng. Do ở tầng 24, chị Linh chỉ sử dụng được hai thang máy, nhưng vào giờ cao điểm các thang gần như đều "vỡ trận", phải đợi từ 15 - 30 phút.

Để khắc phục, buổi sáng chị Linh rời nhà và đi làm từ 6h45, dù cơ quan 8h mới làm việc, cách nhà 10km. Nếu dậy muộn chỉ vài phút, người phụ nữ chịu cảnh thang kín người, chạy thẳng xuống tầng một.

"Tôi đã từng 3, 4 lần lỡ thang máy như thế và nảy ra cách đi thang ngược lên tầng cao nhất, đứng giữ chỗ, chờ khi thang quay đầu xuống dưới", người phụ nữ kể. Nhiều cư dân cũng học theo cách làm của chị Linh, vô tình đã khiến những người muốn đi lên gặp cảnh thang đông quá tải.

Không chỉ ám ảnh chen chúc, chờ đợi thang máy, anh Đạt còn "phát hoảng" với ý thức giữ gìn vệ sinh chung của một số cư dân. Người thì xả rác, người thì nuôi chó, dẫn đến tình trạng xả thải ra nơi công cộng bốc mùi khai thối, mất vệ sinh. Cũng vì sự thiếu ý thức này mà nhiều khi từ nhà xuống sảnh chung cư, anh đành đi thang bộ, vừa đỡ ức chế, vừa giúp rèn luyện sức khỏe.

Sau này, từ ý kiến của nhiều cư dân, Ban Quản lý đã lắp thêm camera, đồng thời đưa ra quy định về mức phạt với những hành vi thiếu ý thức.  

"Tương lai nếu có điều kiện kinh tế tốt hơn và nhu cầu sinh hoạt thay đổi, chúng tôi sẽ đổi sang nơi ở khác có tính pháp lý cao hơn. Còn hiện tại, cuộc sống và tiện ích tại chung cư HH Linh Đàm vẫn rất phù hợp với các gia đình, vợ chồng trẻ như chúng tôi", chị Linh cho hay.

Chị nêu ra một số tiện ích khi lựa chọn sống tại đây, như không gian xanh (khu vực bán đảo nên có hồ, công viên rộng, nhiều cây xanh) giúp hạn chế khói bụi, không khí mát mẻ, nhiều tiện ích (khu vui chơi cho người trẻ và người già; hàng quán, cửa hàng dịch vụ đầy đủ từ A-Z; giao hàng tận phòng), nhiều trường học tư,…

Ngoài ra, không gian chung như hành lang được sửa sang sạch đẹp; chợ, siêu thị và các cửa hàng tạp hóa đầy đủ, tiện mua sắm mà không phải di chuyển xa.

"May mắn tại tầng chúng tôi sinh sống các hộ dân rất hòa đồng, vui vẻ nên con cái có chỗ vui chơi, chạy nhảy an toàn. Nhiều khi tôi bận việc, nhờ hàng xóm trông con hay đưa đón con đi học cũng khá tiện", chị Linh chia sẻ.

Theo người phụ nữ, các vấn đề phát sinh khác như hỏa hoạn, cách âm,… thì không chỉ ở HH Linh Đàm mà các khu chung cư khác cũng gặp phải, nhưng tần suất thấp, nên không ảnh hưởng quá nhiều đến cuộc sống cư dân.

So với những "cái được", xuất phát từ nhu cầu cuộc sống, chị thấy những vấn đề trên chỉ mang tính thiểu số, có thể khắc phục và "chấp nhận được".

Chấp nhận và "thích nghi" với bất tiện

Năm 2018, anh Nguyễn Tuấn (34 tuổi) mua lại một căn hộ 65m2, đầy đủ nội thất, tại tầng 24, tòa chung cư HH1A Linh Đàm. Với tích lũy ban đầu của hai vợ chồng khoảng 200 triệu đồng, anh vay mượn người thân, bạn bè hơn 1 tỷ đồng, để sở hữu căn nhà đầu tiên.

Lương nhân viên văn phòng, tiền tiết kiệm lại không nhiều, anh thừa nhận không có khu chung cư nào rẻ và phù hợp với gia đình anh hơn HH Linh Đàm.

"Chung cư gần bến xe, có nhiều tiện ích, phù hợp với gia đình 5 thành viên. Dù biết khu vực này đông đúc, thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc thang máy, không có sổ hồng, nhưng đổi lại mức tiền 1,3 tỷ đồng thì tại Hà Nội để có nhà ở là không đơn giản", anh Tuấn chia sẻ.

Người đàn ông dẫn chứng dữ liệu từ kênh thông tin Batdongsan.com.vn giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân Thủ đô cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

"Đối với những người lao động thu nhập bình thường, nuôi con nhỏ, vợ chồng trẻ, thì HH Linh Đàm là bước đầu gắn bó, có thể không phải vay mượn nhiều", anh nhận định.

Tương tự vợ chồng anh Đạt chị Linh, anh Tuấn cũng phải chấp nhận một số bất tiện khi sống tại đây. Từ việc đợi thang máy lâu, không dám mời bạn đến nhà chơi vì trung bình cứ phải chờ 15-20 phút/lượt thang máy; vỉa hè bị chiếm dụng; đến việc không đủ bãi gửi xe; không đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy.

Anh Tuấn nhớ có lần xảy ra hỏa hoạn ở tòa nhà bên cạnh, cư dân tháo chạy từ tầng 41 xuống tầng một, đến nơi an toàn mà "mặt cắt không còn một giọt máu". Hồi tháng 3/2023, cháy phòng ngủ căn hộ tầng 24 chung cư HH3C dẫn đến hỏng thang máy, nhiều ngày liên tiếp cư dân phải đi bộ hàng chục tầng. 

Tháng 8 năm ngoái, tại UBND phường Hoàng Liệt đã diễn ra sự kiện "chưa từng thấy": Hàng trăm phụ huynh tham gia "cuộc chiến" bốc thăm may rủi để có suất cho con vào trường mầm non Hoàng Liệt. Điều này một phần xuất phát từ việc đông đúc dân cư tại HH Linh Đàm. 

"Sống trong hoàn cảnh nào thì phải thích nghi hoàn cảnh đấy, nên tôi cũng quen, cái gì bất cập thì khắc phục dần", anh Tuấn nói.

Gia đình anh xác định không gắn bó lâu dài với HH Linh Đàm. Anh đã từng tìm kiếm nhiều nơi ở mới, nhưng chưa tìm được căn hộ đủ tính pháp lý, đặc biệt giá cả hợp lý trong bối cảnh "bão giá" tại Hà Nội.

Rủi ro khi mua chung cư không sổ hồng

Tổ hợp dự án nhà thương mại giá rẻ mang tên HH Linh Đàm là một trong những dự án "tai tiếng" của ông Lê Thanh Thản - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh - người vừa bị truy tố về tội Lừa dối khách hàng.

Dự án này gồm 12 tòa nhà cao từ 36 đến 41 tầng, bị kết luận "xây vượt tầng" dù chỉ được phê duyệt 27 tầng.

Lãnh đạo thành phố Hà Nội từng cho biết, dự án vi phạm nghiêm trọng với lỗi xây dựng không phép, quá chiều cao quy định, xây cả vào khu không được phép xây như các vị trí quy hoạch dải cây xanh, không đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy. Hạ tầng không đảm bảo chất lượng, trong khi số lượng cư dân sinh sống lớn (4 vạn dân tính đến nay) khiến nhiều tiện ích bị quá tải.

Năm 2019, hàng trăm hộ dân tại HH Linh Đàm đã căng băng rôn đòi sổ hồng bên ngoài ban công, tạo nên "chiến dịch" đòi sổ hồng khắp tổ hợp chung cư.

Cuối năm 2020, UBND phường Hoàng Liệt đã có văn bản gửi chủ đầu tư, yêu cầu sớm liên hệ tới Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho người dân theo hướng dẫn.

Đến năm 2021, UBND TP Hà Nội phúc đáp khu chung cư này vẫn chưa khắc phục xong sai phạm và hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng, đất đai, nghĩa vụ tài chính và PCCC… Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có cơ sở để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án theo quy định.

Từ đó, cư dân cũng "dần quên" việc đòi sổ hồng, chấp nhận sống cùng những bất tiện tại đây.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (sổ hồng) là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.

Trên thực tế, không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Thực trạng "chung cư không sổ hồng", theo ông Đính, hiện nay không quá phổ biến.

Chuyên gia phân tích hai lý do những căn chung cư không có sổ hồng. Thứ nhất, xuất phát từ chủ đầu tư nóng vội, đẩy nhanh tiến độ xây dựng trước khi được phê duyệt. Nhiều chủ đầu tư còn cố tình lách luật làm sai quy định, dẫn đến việc cư dân đã vào ở suốt nhiều năm, nhưng vẫn chưa thể chạm tay đến sổ hồng. Cũng có một số chủ dự án cố tình chây ì, thiếu trách nhiệm, không hỗ trợ người dân về mặt pháp lý.

Thứ hai, thể chế pháp lý chưa trọn vẹn cũng gây khó khăn cho các chủ đầu tư.

Từ đó, những căn chung cư không sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn so với những căn đã có sổ. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm và kinh tế.

Tuy nhiên, đi kèm lợi thế về giá, mua chung cư chưa có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, khó khăn giao dịch mua đi bán lại, thiệt thòi về giá trị căn nhà.  

Để giảm thiểu rủi ro, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến cáo người dân tìm hiểu, xác định đầy đủ tính pháp lý của dự án trước khi đặt bút ký mua. Các dự án có tính pháp lý đều được chính quyền phê duyệt và ban hành văn bản "đủ điều kiện được phép chuyển nhượng, mua bán".

"Người dân nên yêu cầu chủ đầu tư hay các đơn vị sàn giao dịch, môi giới cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, sau đó mới xem xét nên mua hay không", ông Đính nói.

Ngoài ra, nếu không thể tự kiểm chứng năng lực của chủ đầu tư, người dân có thể thuê một đơn vị tư vấn hoạt động theo đúng quy định pháp luật (như sàn giao dịch, môi giới,...) thẩm định, thẩm tra và tư vấn.

Sau cùng, người dân nên lựa chọn những dự án đã có sổ hồng, tuy đắt hơn, nhưng chắc chắn về mặt pháp lý.  

"Khách hàng cũng cần cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng để lường trước những vấn đề có thể xảy ra, đồng thời thực hiện đầy đủ quy trình để giảm thiểu tối đa rủi ro", Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nói.

Thực hiện: Minh Nhân

*Tên các nhân vật đã thay đổi