Xử lý môi giới bất động sản rao bán bát nháo như thế nào?

Ngoài việc công khai thông tin các dự án bất động sản từ cơ quan chức năng địa phương, đề xuất bắt buộc môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết tình trạng thổi giá, rao bán bát nháo trên thị trường bất động sản hiện nay.

Có hiện tượng môi giới tiếp tay cho chủ đầu tư lừa khách, lũng đoạn thị trường; yêu cầu cần xử lý nghiêm

Như Dân trí đã nêu trong 2 bài viết  Rầm rộ rao bán bất động sản của dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh , Tin lời môi giới mua bất động sản chưa đủ điều kiện bán, người mua "ôm hận" , tình trạng bát nháo liên quan tới các đơn vị môi giới, các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã đi huy động vốn không còn là hiện tượng lạ trên thị trường bất động sản. 

Để ngăn chặn thông tin sai lệch, phát triển thị trường bất động sản an toàn, thời gian qua, cơ quan chức năng nhiều địa phương đã không ngừng tăng cường công khai thông tin về các dự án, trong đó có việc kiểm soát đặc biệt tới các hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản.  

Mới đây, UBND tỉnh Sóc Trăng ký văn bản về việc tăng cường kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh. UBND tỉnh này giao cho sở xây dựng tỉnh chủ trì, phối hợp cơ quan có liên quan tổ chức kiểm tra các tổ chức, cơ sở, doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn, đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, đồng thời xử lý nghiêm trường hợp vi phạm. 

Trước đó, Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên cũng yêu cầu Sở Xây dựng Hưng Yên phối hợp với các sở, ngành, UBND huyện, thị xã, thành phố tăng cường kiểm tra, thanh tra xử lý vi phạm trong việc huy động vốn của dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là hình thức huy động vốn bằng việc bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Lãnh đạo UBND tỉnh này cũng nhấn mạnh, cơ quan chức năng phải tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc thành lập, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.  

Bên cạnh đó, UBND tỉnh Hưng Yên cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, phòng chống rửa tiền và các quy định của pháp luật có liên quan; chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật khi để xảy ra sai phạm. Đặc biệt, chủ đầu tư không được huy động vốn khi chưa đủ điều kiện và chỉ thực hiện giao dịch bất động sản khi bảo đảm đủ điều kiện pháp luật. 

Đối với sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, UBND tỉnh Hưng Yên yêu cầu khi môi giới, giao dịch phải đảm bảo sản phẩm đã đủ điều kiện kinh doanh; không được rao bán, thông tin, nhận đặt cọc trên trang mạng xã hội bất động sản của các dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cũng liên quan tới những dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh đã rao bán, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã nhiều lần phát đi thông báo, đề nghị trường hợp các tổ chức, cá nhân có bằng chứng về việc ký "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ" mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư thì cung cấp về Sở và các cơ quan có liên quan (Công an tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố nơi có dự án rao bán) để xem xét, xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Đặc biệt, cơ quan Nhà nước khuyến cáo trước khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất tại các dự án, khu đô thị, khu dân cư mới, người dân nên tìm hiểu thông tin về dự án, tránh để bị lừa bởi đối tượng lợi dụng nhu cầu mua nhà của người dân để trục lợi.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như có hành vi "găm đất", "thổi giá" tạo sốt ảo, lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. 

Theo vị chuyên gia này, ngoài các quy định xử phạt, cần một nền tảng, một quy chuẩn chung của toàn thị trường để nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn bất động sản có thể đạt được những tiêu chí cơ bản đó; đồng thời thể hiện được chất lượng nhân lực xứng tầm với giá trị của sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, những quy chuẩn, quy tắc trên sẽ giúp giảm thiểu các vấn đề tiêu cực, đồng thời tránh trường hợp người tư vấn nhận thức được những điều không đúng, không tốt cho khách hàng nhưng vẫn bỏ qua vì lợi ích trong bán hàng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - thì đề nghị cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn nữa trong việc xử lý các đối tượng đăng thông tin sai sự thật với mục đích chiêu dụ khách hàng mua đất ở một khu vực khác hoặc lừa đảo. Bởi pháp luật đã quy định rõ nếu ai thông tin sai sự thật, phát sinh hậu quả thì phải bị phạt tiền, nghiêm trọng hơn sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự.  

Ông Châu nhấn mạnh, riêng các trang website đăng tin mua bán cũng phải chịu trách nhiệm về tính trung thực của thông tin đăng trên website của mình. Nhà nước cần có quy định nếu đơn vị đăng thông tin sai cần xử lý, xử phạt, thậm chí đóng trang website đó. 

Các chuyên gia khác cũng khuyến cáo, chính quyền các địa phương cần công bố rộng rãi quy hoạch, công bố thông tin các dự án đang triển khai, đủ điều kiện pháp lý mở bán. Còn người dân có nhu cầu đầu tư bất động sản phải tỉnh táo, đừng hám lợi khi đọc thông tin về rao bán nhà đất trên mạng với vị trí tốt nhưng giá quá rẻ. 

Môi giới buộc phải có chứng chỉ hành nghề

Liên quan tới hoạt động môi giới và các sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Nghị định số 16 ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hình thức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản, trong đó có các hình thức xử phạt đối với cá nhân môi giới hoạt động độc lập khi vi phạm quy định pháp luật. 

Đáng chú ý, mức phạt cao nhất là 200-250 triệu đồng áp dụng đối với hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới; bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định.

Trước đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho rằng, trong quá trình thực thi các quy định của Luật này đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, trong đó có việc kinh doanh dịch vụ bất động sản.  

Bộ Xây dựng dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn "chụp giật", không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng.

Bộ này cho biết, bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Cũng theo Bộ Xây dựng, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế.

Cũng theo Bộ Xây dựng, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định, nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế. 

Theo đó, chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản, bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng.

Đơn cử như việc nhiều Sở Xây dựng địa phương không quản lý được số lượng các sàn giao dịch bất động sản còn hoạt động hay đã đóng cửa; chưa có công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch này.

Lỗ hổng trong quản lý đã tạo ra thực trạng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", " thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Để ngặn chặn những bất cập trên, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về hoạt động của môi giới bất động sản.

Phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 sẽ giữ nguyên theo quy định hiện hành. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Đáng chú ý, về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng cũng đề xuất 2 phương án. Thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản. 

Thứ hai, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023) của Quốc hội khóa XV.

Nội dung: Trần Kháng