Hàng tỷ USD chạy khỏi BĐS Trung Quốc, tiền cá mập đang chảy về đâu?

Thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đang chứng kiến một cuộc "đổi ngôi" ngoạn mục về dòng vốn. Không còn tập trung đơn thuần vào các công xưởng truyền thống, "dòng tiền thông minh" của giới đầu tư toàn cầu đang chảy mạnh vào các thị trường ngách, được dẫn dắt bởi công nghệ, nhu cầu nơi trú ẩn an toàn và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Theo số liệu mới nhất từ Knight Frank, tổng giá trị đầu tư vào bất động sản thương mại tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đã đạt mức kỷ lục 64 tỷ USD trong quý III vừa qua, tăng vọt 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này được dự báo sẽ vượt mốc 195 tỷ USD trong năm nay. Vậy, số tiền khổng lồ này đang chảy về túi ai?

Ông Craig Shute, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank, nhận định thẳng thắn rằng Trung Quốc vẫn là nhân tố chính định hình xu hướng, nhưng theo một cách khác trước đây.

Nếu như trước kia, Hong Kong (Trung Quốc) hay Thượng Hải là "vùng trũng" hút vốn, thì nay, chiến lược "Trung Quốc + 1" đang đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội bên ngoài đại lục. Những lo ngại về địa chính trị và tình trạng dư cung văn phòng nghiêm trọng tại Trung Quốc khiến các quỹ đầu tư Mỹ và phương Tây buộc phải tính toán lại.

"Các vấn đề địa chính trị khiến việc huy động vốn vào Trung Quốc trở nên khó khăn. Giới đầu tư từng rót tiền vào Hong Kong nay đang rút vốn và tìm kiếm những điểm đến thay thế", ông Shute phân tích trên Nikkei Asia.

Hệ quả là, dòng vốn này đang chảy tràn sang Đông Nam Á và các thị trường phát triển khác để đón đầu làn sóng logistics và bất động sản công nghiệp.

Nhật Bản và Australia - "vịnh tránh bão" của giới đầu tư toàn cầu

Trong bức tranh dịch chuyển đó, Nhật Bản và Australia đang nổi lên như hai "ngôi sao sáng" nhất, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư từ Mỹ và Singapore.

Tại Nhật Bản, câu chuyện không chỉ dừng lại ở sự ổn định. Đồng yên yếu đang trở thành một lợi thế cạnh tranh khổng lồ, biến xứ sở hoa anh đào thành điểm đến lý tưởng cho các thương vụ M&A bất động sản.

Dù Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đang rục rịch tăng lãi suất, chênh lệch giữa lợi suất đầu tư BĐS và chi phí vốn vay tại Tokyo vẫn ở mức rất tốt, đảm bảo biên lợi nhuận thực tế cho nhà đầu tư. Ngoài ra, bùng nổ du lịch giúp kéo theo dòng vốn chảy mạnh vào phân khúc khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, tại Australia, đặc biệt là Sydney và Brisbane, và các thị trường lân cận, một xu hướng đầu tư ngách đang trở thành "mỏ vàng", đó là nhà ở sinh viên.

Những biến động chính trị và chính sách thị thực thắt chặt tại Mỹ hay Anh đang khiến du học sinh và nhân tài quốc tế chuyển hướng về khu vực châu Á -Thái Bình Dương. "Tình trạng thiếu hụt chỗ ở cho sinh viên tại Australia đang rất nghiêm trọng. Dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục đổ mạnh vào đây để giải quyết bài toán cung - cầu", chuyên gia của đơn vị trên nhận định.

Không thể không nhắc đến vai trò của công nghệ. Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) đã biến các trung tâm dữ liệu từ một phân khúc kỹ thuật khô khan thành "ngôi sao mới" của thị trường bất động sản.

Báo cáo từ CBRE cũng đồng tình với nhận định này khi chỉ ra rằng, nguồn cung Data Center hiện không đuổi kịp nhu cầu tại hầu hết các thị trường lớn. Nhật Bản, Hàn Quốc và Úc đang là những chiến trường chính, nơi các "ông lớn" công nghệ và quỹ đầu tư tranh nhau quỹ đất để xây dựng hạ tầng số. Đây được dự báo là phân khúc sẽ giữ nhiệt không chỉ trong năm 2025 mà còn kéo dài sang giai đoạn 2026-2030.

Việt Nam - "gã khổng lồ" tỉnh giấc

Trong cơn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng đó, Việt Nam được Knight Frank ví von như một "gã khổng lồ thầm lặng" đang thức giấc. Không còn đơn thuần là lựa chọn giá rẻ, Việt Nam đang vươn mình trở thành điểm đến chiến lược.

Dữ liệu cho thấy một sự chuyển mình mạnh mẽ về chất.

Đầu tiên là công nghiệp và logistics. Tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn đã vượt 15 triệu m2. Đáng chú ý, sản phẩm công nghệ cao hiện chiếm hơn 50% tổng kim ngạch xuất khẩu, cho thấy Việt Nam đang thâm nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Tiếp đó là văn phòng và nhà ở. Tại TPHCM và Hà Nội, xu hướng dịch chuyển sang chất lượng đang lên ngôi. Các doanh nghiệp sẵn sàng chi trả cao hơn cho các tòa nhà hạng A đạt chuẩn xanh (ESG). Trong khi đó, phân khúc căn hộ lại đối mặt với nghịch lý: Nhu cầu của hơn 20 triệu dân đô thị là cực lớn, nhưng nguồn cung tắc nghẽn khiến giá sơ cấp liên tục lập đỉnh mới (3.000-4.000 USD/m2).

Nhìn về tương lai, ông William Beardmore-Gray, Chủ tịch Tập đoàn Knight Frank, khẳng định niềm tin vào các động lực tăng trưởng mang tính cấu trúc của châu Á.

"Trên đời này không có gì là chắc chắn tuyệt đối, nhưng với mức độ tiếp nhận AI cao và tầng lớp tiêu dùng tăng trưởng nhanh, châu Á rõ ràng là nơi hợp lý nhất để xuống tiền lúc này", ông nhấn mạnh.

Bước sang năm 2026, thị trường BĐS toàn cầu được dự báo sẽ tiếp tục xoay quanh các trục chính, bao gồm công nghiệp & logistics (phục vụ thương mại điện tử), trung tâm dữ liệu (phục vụ kỷ nguyên AI) và nhà ở (đặc biệt là mô hình nhà ở chuyên biệt như cho sinh viên, người cao tuổi).

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa ra một cảnh báo thú vị: Khi lãi suất toàn cầu bắt đầu hạ nhiệt, "cửa sổ cơ hội" cho các thương vụ mua bán giá hời có thể sẽ khép lại.

Khi chi phí vay rẻ đi, các chủ tài sản sẽ chọn cách tái cấu trúc nợ thay vì bán tháo. Do đó, giai đoạn cuối năm 2025 có thể là thời điểm "vàng" cho các nhà đầu tư nhanh nhạy muốn bắt đáy thị trường trước khi chu kỳ tăng trưởng mới thực sự bùng nổ.