"Phản đòn" siết vốn vào bất động sản, giá nhà sẽ tăng tiếp?

Theo ý kiến của giới chuyên gia, việc thắt chặt nguồn vốn ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung bất động sản và đẩy giá tăng không hợp lý.

"Khóa van" tín dụng, giá bất động sản sẽ tăng

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - nhìn nhận, trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách "khóa van" tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Bởi theo ông Đính, tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc. Tuy vậy, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng. 

Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này. Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

"Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác", ông Đính nêu.

Bên cạnh đó, theo Chủ tịch VARS, trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này.

"Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành", ông Đính nêu. 

Đặc biệt, theo ông Đính, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án...

"Thị trường nhà đất TPHCM chứng kiến mức tăng giá mạnh 5 - 10% chỉ trong vòng một tháng. Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp...) có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay", ông Đính nói. 

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra, giám sát.

Tuy nhiên, theo ông, việc siết tín dụng chảy vào bất động sản, chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc và cả các ngân hàng thương mại. Đơn cử như khi nguồn vốn tín dụng bị giảm đột ngột, nhiều dự án bất động sản dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, các ngân hàng thương mại lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được. Tiếp đó, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Và phần lớn những người có nhu cầu mua nhà để ở đều cần vay vốn mua bất động sản do chưa tích lũy đủ năng lực tài chính, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.

Nguồn vốn cần được khơi thông

Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản đang ở trong thời điểm tương đối nhạy cảm dẫn đến việc Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết chặt tín dụng đối với thị trường này. Tuy nhiên, sự điều chỉnh về mặt chính sách của các ngân hàng đang quá bao quát, nếu không phân luồng cụ thể sẽ ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp bất động sản. 

Tuy nhiên, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết, nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những "giết chết" ngành bất động sản mà còn làm ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều ngành khác và cả nền kinh tế. 

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhìn nhận, không nên siết chặt bất động sản một cách cực đoan mà nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản ngày càng hợp lý hơn.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng nêu quan điểm, về phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại, chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế. Bên cạnh đó, cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. 

Ngoài ra, ông Thịnh cho rằng, nên cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.

"Cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, bởi nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy", ông Thịnh nêu.

Còn Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Ngoài ra, vị Chủ tịch này cũng cho rằng, đã đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.

Trần Kháng