Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc

Tháng 8, không lâu sau khi thông tin Country Garden gặp khó khăn thanh khoản xuất hiện, Huailan, 38 tuổi, ngay lập tức đi tới một công trường xây dựng tại tỉnh Sơn Đông, nơi căn nhà mà cô đặt mua vẫn chưa biết khi nào hoàn thiện. Cảnh tượng nơi đây khiến cho cô phải chạnh lòng.

Những chiếc cần cẩu không nhúc nhích, những mảng bê tông nằm rải rác giữa bãi cỏ cao quá đầu gối. Tình cảnh thật thê lương.

Còn đối với Tom Chen, một công chức nhà nước, nỗi sợ trở thành người vô gia cư thường trực xuất hiện trong suy nghĩ sau khi doanh nghiệp bất động sản từng lớn nhất Trung Quốc này dừng thi công tòa chung cư mà gia đình anh được đền bù tại tỉnh Chiết Giang.

Trong khi đó, Fu, công nhân tại một công trình tại tỉnh Quảng Đông, đã phải chọn giải pháp tiêu cực nhất là đình công sau hai tháng không nhận được lương. "Tôi không quan tâm tới tình hình khó khăn của công ty. Tôi muốn đòi lại khoản tiền xương máu của mình", anh trả lời phóng viên Bloomberg.

Người mua nhà, công nhân lao động, các doanh nghiệp phát triển bất động sản và chính phủ Trung Quốc đều góp phần vào bước nhảy vọt của nền kinh tế nhiều năm qua.

Trong suốt hơn hai thập kỷ, bất động sản đóng vai trò là động cơ tăng trưởng chính, với giá trị của lĩnh vực này chạm ngưỡng 52.000 tỷ USD tính tới năm 2019, đóng góp 25% tổng sản phẩm quốc nội của quốc gia tỷ dân này. Nhà đầu tư toàn cầu cũng nhanh chóng tiếp cận, đổ hơn 180 tỷ USD mua các lô trái phiếu.

Nhưng trong 3 năm trở lại đây, chiến lược giảm phụ thuộc vào tiền vay nợ đối với thị trường bất động sản được chính phủ Trung Quốc quyết liệt thực hiện, khiến cho thị trường  này rơi vào một giai đoạn cực kỳ khó khăn khi mất đi "nguồn sống chính".

Country Garden là một trong những doanh nghiệp nổi bật nhất trong giai đoạn phồn thịnh nhưng cũng khó khăn nhất khi thị trường đi xuống.

Tại thời kỳ đỉnh cao, công ty này có tới 130.000 lao động, cung cấp nhà ở cho hàng chục nghìn hộ gia đình trên khắp đất nước. Hiện tại, công ty này thậm chí không thể thanh toán khoản lãi trái phiếu chỉ vỏn vẹn vài chục triệu USD đáo hạn hồi tuần trước, đồng nghĩa với thực tế: vỡ nợ.

"Việc một doanh nghiệp lớn vỡ nợ, cùng với đó là doanh số, giá cả toàn thị trường đi xuống, thị trường bất động sản vẫn chưa thể thấy được ánh sáng", Alicia Garcia Herrero, Kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis SA, chia sẻ với Bloomberg.

Country Garden là "nạn nhân của chính mô hình cấp vốn cho thị trường bất động sản mà Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều năm qua", bà bổ sung.

Khát vọng bị dập tắt

Kỳ vọng giá bất động sản chỉ đi lên đã ăn sâu vào tư tưởng của hàng triệu người dân Trung Quốc, và giờ đây, chính kỳ vọng đó đã và đang gây khó khăn cho sự nghiệp, gia đình, hy vọng, tương lai và tình hình tài chính cá nhân của không ít người. Huailan không phải ngoại lệ.

Sinh ra và lớn lên tại tỉnh Sơn Đông, thuộc thế hệ 9X, Huailan từng sống trong một ngôi nhà xập xệ trát bằng bùn, thường bị dột mỗi khi trời mưa. "Tất cả những gì tôi muốn là một ngôi nhà tử tế, bằng bê tông, cốt thép", cô chia sẻ.

Không chỉ đối với Huailan, sở hữu nhà đã trở thành niềm cảm hứng to lớn nhất của nhiều người trẻ, của hàng triệu hộ gia đình sau khi Chính phủ Trung Quốc gỡ bỏ nhiều quy định hạn chế đối với hoạt động giao dịch bất động sản, vốn tồn tại trong nhiều thập kỷ. Và Country Garden là một trong những doanh nghiệp tiên phong "dấn thân" vào lĩnh vực này.

Thành lập vào năm 1992 tại tỉnh Quảng Đông, Country Garden nhanh chóng trở thành cái tên nổi bật bậc nhất trên thị trường với chiến lược tích hợp nhiều tiện ích như trường học chất lượng cao, phòng tập,... trong khuôn viên các dự án.

Nhà sáng lập Yeung Kwok Keung trở thành hình mẫu trong giới doanh nhân tỉnh Quảng Đông khi phương thức kinh doanh độc đáo của ông được nhiều doanh nghiệp khác áp dụng, trong đó bao gồm việc thành lập một doanh nghiệp quản lý dịch vụ độc lập cho mỗi dự án.

Thị trường bất động sản Trung Quốc được thương mại hóa hoàn toàn vào năm 1998. Ba năm sau, quốc gia này được chấp nhận gia nhập Tổ chức Thương mại Quốc tế (WTO). Tính tới năm 2005, GDP của quốc gia này đã tăng gấp hơn hai lần.

Cùng với sự phát triển vũ bão về kinh tế, hoạt động xây dựng cũng "bùng nổ". Hàng triệu người đổ về các thành phố lớn khiến nhu cầu nhà ở tăng cao. Những cánh đồng, khu đất trống dần được thay thế bởi các khu đô thị mới, hiện đại.

Doanh thu của Country Garden tăng gấp hơn 5 lần chỉ trong vòng ba năm, từ năm 2004 tới năm 2007, biến đây trở thành một trong những doanh nghiệp "sinh lời" tốt nhất trên thị trường bất động sản Trung Quốc thời bấy giờ.

Công ty này thậm chí vượt qua được giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 do xu hướng đô thị hóa tại Trung Quốc không hề hạ nhiệt.

Huailan lúc đó không nhìn thấy bất cứ "đám mây đen" nào phủ bóng trên thị trường bất động sản. Và các nhà đầu tư quốc tế cũng vậy. Trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, trong đó có Country Garden trở thành một "món hàng hot" trên thị trường. 

Thế nhưng, kinh tế Trung Quốc bắt đầu chững lại từ năm 2015 và hoạt động xây dựng lúc này chỉ tập trung vào công tác cải tạo các đô thị cũ. Căn nhà của Tom Chen thuộc diện phải giải tỏa và chính quyền địa phương cam kết đền bù cho gia đình anh 6 căn hộ khác tại một dự án do Country Garden xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2023. Họ đã vui vẻ nhận lời.

Giai đoạn phát triển nhanh trong nhiều thập kỷ đi cùng với sự phụ thuộc ngày một lớn của kinh tế Trung Quốc vào lĩnh vực bất động sản. Theo một thống kê thực hiện vào năm 2020, 80% tài sản của người dân nước này gắn liền với các bất động sản.

Thiên hướng đầu cơ trong quá khứ khiến cho giá nhà tại quốc gia này tăng cao, vượt ra ngoài khả năng tài chính của nhiều người trẻ, gây khó khăn cho mục tiêu của chính phủ là thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Dân số già hóa trong khi tỷ lệ sinh thấp đồng nghĩa với việc Trung Quốc phải đối mặt với tình trạng thừa cung trong tương lai.

Trên thực tế, các ngân hàng đã thắt chặt hoạt động cho vay đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản từ cuối năm 2020, thời điểm China Evergrande Group tuyên bố vỡ nợ.

Đây là hệ quả của chiến lược ba lằn ranh đỏ khởi xướng bởi chính quyền trung ương nhắm mục tiêu kéo giảm nợ bất động sản, qua đó đẩy hơn 100.000 doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này vào thế khó. Doanh số bán nhà liên tục sụt giảm sau đó và đại dịch Covid-19 như một giọt nước tràn ly.

Bão ngầm

Tháng 5/2021, Country Garden mở rộng địa bàn kinh doanh sang Cự Dã, tỉnh Sơn Đông, quê hương của Huailan. Cô bị choáng ngợp trước những lời quảng cáo bay bổng về một khu phức hợp đắt đỏ bậc nhất khu vực, hứa hẹn một cuộc sống đẳng cấp 5 sao.

"Thiết kế của tòa nhà khiến tôi rất ấn tượng". Huailan chia sẻ. "Tôi nghĩ rằng đó chính là ngôi nhà đích thực. Hai cô con gái của tôi sẽ sở hữu những phòng ngủ riêng", cô nói.

Buổi lễ mở bán diễn ra vô cùng hoành tráng với đèn lồng đỏ và đông nghẹt người tham dự. Thậm chí, cô còn được khuyến nghị không nên lái xe tới sự kiện này vì khó tìm được chỗ đỗ. Cả dự án nhanh chóng được bán hết.

Nhưng cô đâu ngờ rằng, ẩn sau sự hào nhoáng đó, một cơn bão khó khăn thanh khoản đang hình thành.

Trước đó vài tháng, kể từ sau khi Evergrande vỡ nợ, cái nhìn đối với thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc có giá trị lên tới 200 tỷ USD đã thay đổi hoàn toàn.

Với khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế trong khi doanh số ảm đạm, ngay cả những doanh nghiệp được coi là "khỏe mạnh" nhất cũng "lâm bệnh".

Country Garden không phải ngoại lệ dù đây là doanh nghiệp bất động sản được coi là "quốc dân" tại Trung Quốc. Chiến lược tập trung phát triển tại các thành phố nhỏ được áp dụng trong nhiều năm qua cuối cùng lại phản tác dụng. Tâm lý của người mua nhà tại các địa phương này dễ bị lung lay hơn so với các thành phố lớn, do đó, doanh số mua nhà tại đây sụt giảm "thê thảm".

Thậm chí, Country Garden đã phải đề nghị chính quyền tỉnh Quảng Đông kết nối bán bất động sản cho các đơn vị quốc doanh với mức giá chiết khấu nhằm có thêm thanh khoản.

Thế nhưng, hoạt động kinh doanh của công ty không thể đi ngược lại thị trường. Lên tới đỉnh điểm, nhiều người mua nhà đã từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp tại hơn 320 dự án chưa hoàn thành tại 100 thành phố trên khắp cả nước, trong đó có cả những dự án của Country Garden.

Trong tháng 10 vừa qua, giá nhà tại Trung Quốc sụt giảm với tốc độ nhanh nhất trong 7  năm trở lại đây. Chính quyền trung ương đã buộc phải can thiệp với gói hỗ trợ 16 điểm nhưng được cho là quá muộn màng.

Chủ tịch Yeung của Country Garden đã có bài phát biểu dài một tiếng đồng hồ nhằm trấn an người lao động. Ông cho biết "đã nhìn thấy tia sáng nơi cuối đường hầm". Liệu điều đó có đúng?

"Nỗi đau" chưa dừng lại

 Tháng 9 vừa qua, doanh số của Country Garden sụt giảm tới 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Một sự thật đáng buồn: tốc độ sụt giảm doanh số của tập đoàn này nhanh gấp đôi so với các doanh nghiệp cùng ngành trong giai đoạn 8 tháng đầu năm.

Tài sản của Yang Huiyan, con gái nhà sáng lập Yeung Kwok Keung, người phụ nữ từng giàu nhất Trung Quốc vì thế cũng "bốc hơi" 86% xuống chỉ còn 4,6 tỷ USD, theo Bloomberg Billionaires Index.

Về phía Fu, người công nhân này khó có thể chấp nhận thực tế một tập đoàn lớn như Country Garden lại không có đủ tiền trả lương cho công nhân. Anh đang mòn mỏi chờ ngày được nhận 10.000 nhân dân tệ tiền lương nợ đọng. Sau đó, anh sẽ ngay lập tức quay trở lại quê nhà Quỳ Châu.

"Không ít người cùng quê với tôi không còn muốn ra ngoài làm việc nữa. Và tôi cũng thế", Fu chia sẻ.

Những câu chuyện giống như của Fu, Huailan và Chen không hề hiếm gặp tại Trung Quốc. Trên mạng xã hội Douyin, phiên bản Tiktok riêng của thị trường tỷ dân này, công nhân xây dựng, người mua nhà liên tục đăng tải video kêu gọi chính quyền có biện pháp buộc Country Garden phải tái khởi động các dự án còn dang dở và trả nợ lương cho người lao động.

Không ít trong số họ đã tuần hành bên ngoài trụ sở của tập đoàn nhưng "lực bất tòng tâm".

"Nếu như các doanh nghiệp bất động sản lớn phá sản, vỡ nợ, điều đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các ngân hàng, các cá nhân có liên quan, và đặc biệt, tạo ra những vòng xoáy kinh tế tiêu cực", Christopher Marquis, Giáo sư tới từ Trường kinh tế Cambridge Judge, nhận định.

"Nỗi đau" từ khủng hoảng vẫn tiếp tục lan tỏa. Chính phủ tỏ ra không mặn mà với việc bảo hộ các doanh nghiệp bất động sản dù tình thế hiện tại rất khó khăn. Theo thống kê của Bloomberg, tính tới cuối tháng 10, khoảng 100 tỷ USD, tương đương với hơn 50% dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đã rơi vào cảnh vỡ nợ hoặc buộc phải tái cấu trúc.

Điều này làm xói mòn niềm tin nơi nhà đầu tư, trong đó có các quỹ lớn như Pacific Investment Management Co và Fidelity International Ltd. "Chúa chổm" Evergrande thậm chí có thể phải thanh lý tài sản để trả nợ, theo phán quyết của một tòa án Hong Kong.

Theo Chen, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản còn khiến cho nguồn thu của chính quyền các địa phương sụt giảm. Một số trường học trong khu vực anh sinh sống thậm chí không đủ tiền trả lương cho giáo viên.

Còn về Huailan, khoản tiền trả nợ vay thế chấp mua nhà hàng tháng trở thành gánh nặng khi cô bị mất việc hồi đầu năm. Giá căn nhà mà cô đã ký hợp đồng mua bán cũng đã mất 1/4 giá trị. Trong trường hợp cô muốn bán, việc tìm được người mua cũng rất khó.

"Khi con gái hỏi tôi về thời điểm chuyển tới ngôi nhà mới, tôi không biết trả lời làm sao", cô buồn bã chia sẻ. "Nếu có cơ hội lần hai, tôi sẽ chẳng tin tưởng tuyệt đối một công ty bất động sản nào nữa, cho dù đó là một doanh nghiệp lớn như Country Garden", cô nói.