Những điểm nghẽn pháp lý từ vụ người vay thoát nợ 5 tỷ đồng mua biệt thự
(Dân trí) - Vụ kiện liên quan VPBank và khách hàng vay vốn mua biệt thự tại dự án NovaWorld Phan Thiết nhận về nhiều ý kiến trái chiều.
Những ngày gần đây, báo chí và mạng xã hội đặc biệt quan tâm đến vụ kiện liên quan giữa VPBank và một khách hàng vay vốn để mua bất động sản tại dự án NovaWorld Phan Thiết (nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng). Công ty Cổ phần Novareal tham gia vụ việc với vai trò tư vấn, môi giới sản phẩm.
Khách hàng ký “thỏa thuận đặt cọc” với Novareal để mua bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó có các điều khoản về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán. Để thực hiện, khách vay 3,65 tỷ đồng từ VPBank, thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận này.
Theo thông tin từ báo chí, tòa án đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, đồng thời buộc ngân hàng phải hoàn trả cho khách hàng hơn 900 triệu đồng đã đóng. Đối với khoản vay 3,65 tỷ đồng đã giải ngân, tòa tuyên buộc Novareal phải trả lại cho VPBank.
Góc nhìn từ bên thứ 3
Nhiều luật sư cho rằng phán quyết của tòa là hợp lý, thậm chí “rất hay”. Luật sư N.Đ.T (Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích: Bản chất của vụ việc là giao dịch mua bán bất động sản trái pháp luật, do hành vi huy động vốn sai quy định.
Theo quy định, đơn vị môi giới chỉ được hưởng phí môi giới và hoa hồng khi chủ đầu tư trực tiếp ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê bất động sản. Văn bản thỏa thuận giữa Novareal và khách hàng lại quy định cả tiền đặt cọc, tiến độ, phương thức thanh toán và cách xử lý tiền đặt cọc. Quan trọng hơn, Novareal - đơn vị môi giới - đã trực tiếp nhận tiền từ khách. Đây là hành vi vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.
Ông V.H.T, Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, cũng đồng tình. Ông nhấn mạnh: Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, chỉ có chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc. Trước đây, khách hàng có thể vay mua nhà dựa trên “văn bản thỏa thuận” - bản chất là hợp đồng hứa mua hứa bán - nhưng chủ đầu tư bắt buộc phải là bên đứng tên. Nếu một đơn vị khác ký và nhận tiền là sai. Ngân hàng dựa vào những văn bản này để giải ngân cũng là không đúng.
Nhà ở hình thành trong tương lai được quy định giao dịch ra sao?
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2025, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Điểm quan trọng nhất, chỉ chủ đầu tư mới được quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua. Luật nghiêm cấm việc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đứng tên hợp đồng.
Chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng. Khoản thanh toán lần đầu, gồm cả tiền đặt cọc, không được vượt quá 30%. Những lần tiếp theo phải gắn với tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% trước khi bàn giao nhà. Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần chỉ 50%.
Trong trường hợp người mua chưa được cấp “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại chỉ thanh toán sau khi cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Ngoài ra, trước khi bán, chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ thay.
Với các quy định chặt chẽ của luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, ông V.H.T khuyến nghị người mua khi giao dịch loại hình này cần chú trọng cao nhất đến pháp lý dự án, tiến độ đặt cọc, thanh toán, điều kiện được giao dịch. Đặc biệt, người có quyền phát hành hợp đồng mua bán là chủ đầu tư - đơn vị duy nhất có thẩm quyền được pháp luật quy định. Bất kỳ hình thức hợp đồng nào khác, được ký bởi đơn vị khác, đều cần xem xét kỹ lưỡng vì tiềm ẩn rủi ro.
Biệt thự khách hàng mua trong vụ kiện thuộc dự án NovaWorld Phan Thiết (Ảnh: CĐT).
Novareal và VPBank đồng loạt kháng cáo
Novareal phát đi thông tin, cho biết các nhận định tại bản án không phù hợp với thực tiễn xét xử, bản chất giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh nhiều bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án các cấp và các trung tâm trọng tài thương mại đã công nhận giao dịch tư vấn, môi giới và giao dịch tín dụng giữa các khách hàng với Công ty Novareal và các tổ chức tín dụng.
Novareal nêu sẽ tiếp tục khiếu nại các sai phạm này trong quá trình kháng cáo nội dung bản án đối với các nhận định thiếu khách quan và không có cơ sở pháp lý của Hội đồng xét xử liên quan đến doanh nghiệp.
Trong khi đó, VPBank kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngân hàng cho rằng tòa đã “xem xét chưa toàn diện, đánh giá chưa khách quan” chứng cứ và quan điểm của nguyên đơn. Theo VPBank, việc tòa gắn hiệu lực của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp với văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và Novareal là “sai bản chất pháp lý”.
Ngân hàng lập luận, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là các giao dịch chính, được ký kết tự nguyện, hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015, không phụ thuộc vào hiệu lực của văn bản thỏa thuận. Do đó, việc tuyên vô hiệu cả hai hợp đồng này là “trái nguyên tắc pháp luật”. VPBank viện dẫn các điều 117, 131, 408 Bộ luật Dân sự để khẳng định quyết định của tòa sơ thẩm là không có cơ sở.
VPBank cũng cho rằng khách hàng đã nhận tiền vay nhưng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Do đó, việc ngân hàng khởi kiện để thu hồi vốn là đúng quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự. “Không buộc khách hàng trả nợ mà lại tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp là gây thiệt hại nghiêm trọng cho ngân hàng, đồng thời ảnh hưởng đến công tác thu hồi nợ toàn hệ thống”, phía VPBank nhấn mạnh.
Ngoài ra, ngân hàng cho rằng tòa án chưa xác minh đầy đủ tính pháp lý dự án, đã vội nhận định về dấu hiệu lừa đảo và tuyên vô hiệu văn bản thỏa thuận là “không có căn cứ”. VPBank khẳng định quá trình thu thập chứng cứ còn nhiều thiếu sót, thậm chí có dấu hiệu vi phạm thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.
