"Tôi thấy chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai"

Chiều 19/6, đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nhiều ý kiến xoay quanh các nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sàn giao dịch bất động sản, bảo lãnh, chuyển nhượng dự án…

Khách mới thấy bản vẽ, móng công trình công cộng đã phải chuyển tiền

Ông Trần Hoàng Ngân (đoàn ĐBQH TPHCM) cho rằng cần định nghĩa "nhà ở hình thành trong tương lai" rõ ràng hơn. Cụ thể, loại hình này là nhà ở đang trong quá trình được đầu tư xây dựng. Thậm chí, khách hàng chỉ mới thấy phần móng công trình cộng với bản vẽ nhưng đã phải chuyển tiền. 

Vì lẽ đó, thực tế, nhiều tình huống tranh chấp do chủ đầu tư giao nhà chậm theo hợp đồng; giao không đúng chất lượng như cam kết; không đảm bảo hạ tầng văn hóa đúng như thiết kế quy hoạch; chậm giao quyền sở hữu nhà (do dự án chưa đủ pháp lý, hoặc chủ đầu tư mang đi thế chấp)… đã xảy ra. 

Do đó, theo ông Ngân, luật này cần quy định chi tiết trách nhiệm của chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý Nhà nước trong việc cấp phép, xây dựng. "Chúng ta cần quan tâm nhiều tới quyền lợi người yếu thế - tức là người dân mua nhà", ông Ngân nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Ngân, cơ sở giải quyết tranh chấp cuối cùng là Hợp đồng mua bán. Nhưng hiện nay, chúng ta chưa có quy định cần có một đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm về hợp đồng, bảo vệ quyền lợi giữa người mua và người bán.

"Tôi nghĩ vai trò của công chứng rất lớn. Bởi, nếu người mua có được công chứng xác nhận hợp đồng mua bán đó thì rất tốt", ông Ngân nói.

Về quy định các bên giao dịch thông quan sàn giao dịch bất động sản, ông Ngân cho rằng, theo tinh thần của Nghị quyết Trung ương hướng tới sàn giao dịch chuẩn mực giống như sàn giao dịch chứng khoán. Còn sàn giao dịch bất động sản hiện nay mang tính chất là sàn môi giới nhiều hơn, là đại lý bán lẻ…

Do đó, theo ông Ngân, trong tình huống hiện nay, không nên bắt người dân khi mua nhà phải thông qua sàn giao dịch đó, khi sàn đó chưa đúng chuẩn mực. Chúng ta nên yêu cầu có xác nhận của văn phòng công chứng, đảm bảo quyền lợi cả người mua và người bán.

"Có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường"

Tham gia ý kiến tại tổ đoàn ĐBQH TP Hà Nội, đại biểu Hoàng Văn Cường cho hay, luật cần được sửa đổi, tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua như vấn đề về giao dịch bất động sản.

"Gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào và có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm tăng giá bất thường, không quản lý được", ông Cường nhấn mạnh.

Theo ông Cường, có hai vấn đề cần giải quyết. Đầu tiên là bất động sản hình thành trong tương lai. Theo ông, khi dự án được phê duyệt, đất có hạ tầng, nhà có móng thì "coi như được quyền đưa cái nhà đấy vào bán và được gọi là tài sản hình thành trong tương lai". Điều này nhằm để nhà đầu tư có thể huy động được tiền của người mua và người có tiền muốn mua đất hay nhà có thể bỏ tiền ra mua. 

Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã gây ra rất nhiều hệ lụy cho thị trường do chúng thường được mua đi, bán lại. Bất động sản tăng giá bất thường chủ yếu là tài sản hình thành trong tương lai. Còn khi đất hay nhà có rồi, hình thành nên nhà rồi thì giá gần như ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường.

Theo ông, liên quan những vụ lừa đảo của các dự án "ma" thì đó cũng là bất động sản hình thành trong tương lai. Dù dự án mới vẽ ra giấy, nhưng chủ đầu tư đã phân lô để bán. Lúc này, người mua có thể bị lừa. Còn nếu dự án đã có nhà rồi thì khả năng người mua bị lừa là khó. 

"Trên thế giới tôi thấy chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu nhà đầu tư nếu muốn huy động vốn, có thể phát hành trái phiếu công trình đó, thành lập quỹ đầu tư bất động sản. Trái phiếu này sau đó có thể được chuyển đổi thành nhà ở", ông Cường nêu.

Ngoài ra, ông mong sửa luật. Theo ông, không nên quy định bất động sản hình thành trong tương lai mà nhà đầu tư muốn huy động vốn có thể phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi. Từ đó, người muốn mua đất, nhà đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát dự án.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, vấn đề thứ hai liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản. Môi giới là nghề chuyên nghiệp, có vai trò trung gian, trung thực, minh bạch thị trường bất động sản. Vì thế, luật cần phải quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản, người giao dịch qua sàn sẽ không còn sợ bị lừa đảo.