Người kiếm hàng bao tải tiền thời sốt bất động sản kể chuyện bài học khi thua lỗ

Nhìn lại thị trường bất động sản hơn 10 năm trước, không thiếu những người đã chiến thắng lớn nhờ "sốt đất". Tuy nhiên, rất nhanh sau đó, "bong bóng" bất động sản vỡ, bên cạnh những người kịp hốt cú chót, không ít người đã thua lỗ nặng và đến giờ vẫn không dám quay lại thị trường.

Vậy thị trường bất động sản thời kỳ bong bóng ra sao, dễ kiếm từ thị trường đó thế nào? Trò chuyện với Dân trí, Thạc sĩ Ngô Hương Giang, người có nhiều kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, đặc biệt đã trải qua cả những được, mất thời kỳ bong bóng vỡ, đã chia sẻ những bài học đúc rút sau hơn một thập kỷ sống sót trên thị trường.

Kiếm cả "bao tải tiền" thời sốt đất

Nhiều năm kinh nghiệm thực chiến trên thị trường bất động sản, đặc biệt lại đã nếm trải cảm giác đầu tư thời bong bóng vỡ, chị nhận thấy thị trường khi đó ra sao?

- Giai đoạn năm 2009-2010, tôi làm môi giới bất động sản và kiếm tiền từ nghề này thời điểm đó dễ. Khi đó, cầu nhiều hơn cung, nhà "mọc như nấm mọc sau mưa", giao dịch từ cho thuê, bán hàng chung cư, thổ cư, dự án mới… đều tấp nập mọi nơi.

Tôi kiếm được nhiều tiền chủ yếu từ việc môi giới, chốt cọc. Hồi ấy, thậm chí có những câu chuyện vui với dân môi giới là kiếm tiền dễ đến nỗi đang đánh bài mà khách hàng gọi đi chốt cọc. Môi giới thời đó vẫn tự tin yêu cầu khách hàng… đợi hết ván bài mới bắt đầu ra tư vấn vì không thiếu khách.

Chị bắt đầu tham gia đầu tư bất động sản từ khi nào?

- Thực tế, tôi tham gia thị trường bất động sản từ năm 1995, khi còn là học sinh ngồi trên ghế nhà trường. Lúc đó, tôi theo chân bố đi gom đất khu vực Thanh Nhàn, Lĩnh Nam, Cầu Giấy, Yên Nghĩa, Hà Đông, Sóc Sơn, Ba Vì…

Thời điểm đó, kinh tế tư nhân và thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ xuất hiện và được ghi nhận tầm 30 năm trở lại đây, tức là từ những năm 1990 - nhiều làng quê Việt Nam mới bắt đầu có điện. Thời đó, bố mẹ nhiều bạn bè tôi thay vì mua một lô đất thường dành tiền mua con xe Cub, xe Honda, tivi màu… Nhiều người sinh ra giai đoạn này, khi lớn lên, kiểu gì cũng có lần trách bố mẹ: Tại sao với số tiền chơi xe không mua vài chục lô đất để giờ nhà mình giàu rồi.

Thực tế, phải đến năm 1993, Luật Đất đai mới được thông qua giúp việc chuyển nhượng đất được công nhận. Sau đó vài năm, nhiều doanh nghiệp lớn như Honda, Toyota… bắt đầu vào Việt Nam đầu tư, tạo ra hàng triệu công ăn việc làm…

Cơn sốt đất đầu tiên diễn ra vào những năm 1996 như một điều tất yếu. Lúc đó, ông bà, bố mẹ chúng ta mới thực sự hiểu được giá trị của đất đai, nhưng khi quay lại bán xe, tivi… thì cũng không thể mua lại được đất vì giá đã đi xa quá rồi.

Vậy bong bóng bất động sản bắt đầu vỡ khi nào và chị đã thua lỗ ra sao?

- Quay trở lại thời kỳ trước khi vỡ bong bóng là năm 2008-2009, tôi cùng chồng chính thức bắt tay vào nghề môi giới. Ban đầu, chồng tôi làm môi giới là chủ yếu, còn tôi phụ trách marketing, đăng tin, kéo data… về cho chồng.

Năm 2008, thị trường được đẩy lên cao trào và đỉnh điểm là năm 2009, "cò đất" như chúng tôi bán hàng rất dễ kiếm. Nói vui là có thời điểm chúng tôi vác cả bao tải tiền về.

Đến giai đoạn năm 2010-2011, chúng tôi ham quá, nghĩ mình quá hiểu thị trường và có chút thành công trong lĩnh vực đó thì chúng tôi huy động vốn, kêu gọi nhà đầu tư cùng gom tiền, "ôm" cả sàn chung cư, đất nền… Số tiền mà chúng tôi kiếm được từ hoa hồng và tiền huy động lên tới hơn chục tỷ đồng. Có thể đó là con số nhỏ trong lĩnh vực bất động sản, nhưng lại là con số lớn với chúng tôi thời bấy giờ, khi tuổi đời chưa đến 30 với ước muốn làm giàu nhanh.

Tuy nhiên, tham và bất chấp nhiều thứ khiến chúng tôi bước chân vào một "cơn bão" bong bóng bất động sản và đến thời kỳ bất động sản đóng băng. Các dự án chung cư "không có thật" đã bị siết chặt, một số anh em trong nghề sau đó thậm chí chuyển sang ngành nghề khác.

Bản thân tôi cũng từng chứng kiến những chu kỳ bất động sản, đặc biệt là những đợt sóng cuối cùng của thị trường giai đoạn này, trước khi nó đổ sập vào năm 2012. Thậm chí, nhiều dự án chúng tôi tham gia bán hàng thời điểm đó, đến hiện tại vẫn chưa hoàn thiện.

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản sụp đổ, về giá trị thực, mình thua lỗ nhưng lại là cơ hội cho các tổ chức vững mạnh hơn có cơ hội. Một số tập đoàn lớn nhất Việt Nam hiện nay cũng bắt đầu khởi nghiệp từ giai đoạn khủng hoảng này.

Trước khi say "sóng" đầu tư bất động sản và thua lỗ, chị cũng từng lãi lớn. Vậy kinh nghiệm để đầu tư bất động sản thời bong bóng là gì?

- Kinh nghiệm hồi đó tôi không có nhiều. Tôi học được từ bố là bất động sản sẽ giữ được tiền cho mình, nếu biết trước được thông tin quy hoạch, có mối quan hệ với cấp chính quyền, chơi thân với cò đất… sẽ dễ tìm được mảnh đất phù hợp. Nhưng đó chỉ là những kiến thức để mua bất động sản mà thôi.

Lúc đó, chúng tôi chưa hề có kiến thức về thẩm định dự án, gọi vốn, thời điểm bán ra, quản trị cảm xúc đầu tư, nắm bắt thời điểm dịch chuyển dòng tiền, tạo giá trị cho mảnh đất đó… Trong khi đó, đây mới là những điều quan trọng làm nên thành công trên thị trường.

Kiếm được nhiều nhưng có lẽ… trả giá cũng nhiều, chị có thể chia sẻ câu chuyện mất tiền?

- Nguyên nhân chủ quan khiến chúng tôi mất tiền chủ yếu là quá tham lam, tự cao, không lắng nghe và quan sát thị trường. Thời điểm bong bóng vỡ, một số anh chị có kinh nghiệm lâu năm, chơi thân với vợ chồng tôi cũng cảnh báo nguy hiểm, phải dịch chuyển dòng tiền sang kênh khác. Nhưng bỏ ngoài tai những lời cảnh tỉnh nên khi nhận ra thì đã đọng vốn trong thị trường và phải chấp nhận mất.

Còn về khách quan, thị trường sau giai đoạn dễ kiếm cũng sinh ra nhiều thủ đoạn tinh vi hơn như huy động vốn lãi cao, trả lãi bằng token, tiền điện tử…

Có nhiều tiền từ khi còn trẻ, bên cạnh những điều tốt đẹp ở bề nổi, theo chị, còn điều gì cần lưu ý?

- Kiếm tiền dễ nên thời đó chi tiêu cũng thoáng, cũng ham nên quay trở lại ôm thêm để mua bán trao tay nhiều hơn. Các bạn trẻ thời đó cũng nghĩ như mình, không ai tưởng tượng ra thị trường có một ngày sẽ bong bóng.

Thua lỗ như vậy nhưng động lực gì khiến chị vực dậy và vẫn "sống sót" trên thị trường tới bây giờ?

- Tôi nghĩ đơn giản mình cần có trách nhiệm không chỉ với chính mình và với cả những người đã dồn vốn vì tin tưởng mình. Tôi cũng có niềm tin vào thị trường, tôi cần học thêm, trau dồi thêm nữa. Những thất bại tôi coi là sự "phản hồi", cho tôi biết những "bao tải tiền" từng kiếm được không phải do mình giỏi mà chỉ đơn giản là may mắn. Mất mát cũng đồng nghĩa tôi phải chậm lại để học nhiều hơn. Và khi học nhiều hơn thì thị trường sẽ trả lại mình xứng đáng.

Lưu ý gì khi đầu tư bất động sản thời khó?

Người ta thường nói nhiều về vỡ bong bóng bất động sản, nhưng bản chất của vỡ bong bóng bất động sản là gì? Những tín hiệu gì cho thấy thị trường bất động sản bước vào thời kỳ bong bóng?

- Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá của bất động sản bị đẩy cao quá mức so với giá trị thật. Đến một thời điểm, nếu tính thanh khoản của bất động sản không còn nữa thì giá thành bắt đầu chững lại và tụt dốc thê thảm. Những ai đầu tư bất động sản trong thời kỳ bong bóng thị trường dễ rơi vào tình trạng vỡ nợ, âm vốn, nhất là những người đi vay với lãi suất cao.

Những lý do khiến bong bóng bất động sản vỡ thập kỷ trước?

- Chỉ số GDP ở mức cao, đồng nghĩa với thu nhập của người dân được cải thiện. Lúc đó, nhu cầu về bất động sản tăng cao. Nhiều cá nhân và tổ chức tìm tới bất động sản với mục đích sử dụng, tích trữ tài sản, kinh doanh thu lợi nhuận và đầu cơ.

Ví dụ như năm 2007, tăng trưởng GDP ở nước ta đạt 8,48% (đây được coi là mức rất cao). Điều này dẫn đến thực tế là nhiều người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền và có nhu cầu đầu tư cao. Bất động sản tại thời điểm đó trở thành kênh đầu tư ưa thích, kéo theo sự hình thành của các bong bóng nhà đất.

Thực tế, thị trường nhà đất không dễ hình thành bong bóng như các thị trường tài chính khác. Lý do là lượng giao dịch cũng như các chi phí liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà thường lớn hơn. Tuy nhiên, khi cung tín dụng tăng dẫn đến lãi suất thấp và các điều kiện bảo lãnh phát hành tín dụng được nới lỏng thời điểm đó, những người có nhu cầu mua nhà vay tiền dễ dàng hơn. Từ đó, nhu cầu mua nhà cũng sẽ tăng theo.

Ngoài ra, sự kiểm soát thiếu chặt chẽ mục đích cấp tín dụng vào năm 2007 đã tạo nên cơn sốt bất động sản trên khắp cả nước. Mức tăng trưởng tín dụng của Việt Nam rơi vào khoảng hơn 37%. Mục đích của phần lớn nguồn vốn vay là để đầu tư kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, lúc bấy giờ, nguồn vốn xã hội cũng được đem đổ vào thị trường đang "hot" này.

Đặc biệt, sự gia nhập thị trường của nhiều nhà môi giới, cò đất và đầu tư kinh doanh trên thị trường thứ cấp cũng khiến giá nhà đất tăng vọt. Các hoạt động thổi giá, tạo sóng tràn lan của một bộ phận giới đầu cơ lướt sóng để kiếm lợi gây nhiễu động thị trường và tạo ra những cơn sốt giá ảo.

Bên cạnh đó, các gói kích cầu của Nhà nước khi đó "bung" ra chủ yếu dùng để phục vụ mục đích phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nếu một phần lớn nguồn vốn này bị lạm dụng để đầu tư vào bất động sản và không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ thì sẽ tạo nên bong bóng. Lý do này góp phần dẫn đến cơn sốt bất động sản tại Việt Nam vào năm 2010.

Nhiều người vẫn quan niệm dễ kiếm tiền từ thị trường bất động sản, do địa ốc trở thành kênh đầu tư được lựa chọn để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ. Quan niệm này có đúng?

- Không hề dễ kiếm ở thị trường bất động sản nếu không tích lũy kiến thức, hiểu biết, và không hiểu giá trị mảnh đất mà mình lựa chọn để mua.

Ngoài ra, bất kể mục đích là tích trữ hay đầu cơ thì phải trả lời được câu hỏi: Ai sẽ là người thanh khoản cho mảnh đất của bạn, họ mua đất của bạn vì lý do gì, bao nhiêu người sẵn sàng rót tiền mua mảnh đất đó… Còn nếu là đất với mục đích kinh doanh, câu hỏi ai sẽ là người thuê lại mảnh đất đó của bạn, bao nhiêu người sẽ thuê mảnh đất đó... Khi đi mua bất động sản, tôi hay đặt mình vào vị trí của người sử dụng mảnh đất đó nhiều hơn.

Bong bóng bất động sản được nhận xét… có tính chu kỳ. Theo chị, điều này có đúng?

- Cái gì cũng đều có chu kỳ theo quy luật thịnh rồi suy, suy rồi thịnh, như xuân hạ thu đông… rồi lại xuân. Thị trường bất động sản không thể nào cứ lên mãi, hoặc xuống mãi. Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trên thị trường bất động sản. Hiện tượng bong bóng nhà đất xảy ra theo chu kỳ bất động sản khoảng 10 năm, khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh chóng vượt khỏi giá trị thực của nó, đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm. Khi bước chân vào thị trường nào, nên nghiên cứu quá khứ để tìm hiểu nguyên nhân và sự vận hành theo chu kỳ đó.

Chẳng hạn, có 2 giai đoạn sốt đất trước đây: giai đoạn 1 từ năm 1993-1997 dẫn đến vỡ bong bóng bất động sản lần 1 năm 1997-1999; giai đoạn 2 từ năm 2001-2003 sau đó bất động sản "xì hơi" lần 2 vào năm 2004-2005. Mỗi giai đoạn đều gắn với các sự kiện kinh tế quan trọng.

Nếu vẫn muốn đầu tư bất động sản thời bong bóng, nên thẩm định, chọn dự án ra sao?

- Rất khó để xác định đầu tư bất động sản thời bong bóng, chủ yếu chiến thắng trên thị trường khi đó nhờ… ăn may. Phải đến sau giai đoạn bong bóng, bất động sản mới trở về giá trị thực. Khi đó, ta mới có thể xác định các dự án có giá trị thật, tạo ra giá trị kinh doanh, sản xuất, nhà ở… Đây là những loại nên ưu tiên.

Bài học đúc rút sau thua lỗ

 Theo chị, cần lưu ý gì nếu đầu tư bất động sản bằng vốn vay?

- Đầu tiên, cần xác định loại hình bất động sản để vay, nên ưu tiên cho loại hình bất động sản để sản xuất kinh doanh hoặc ở, tức là nhu cầu thật. Sau đó, cần lên kế hoạch tài chính và xác định số tiền muốn vay. Người vay cần cân đối số tiền hiện có và các nguồn hỗ trợ khác và xác định nhu cầu vay không quá 60-70% giá trị căn hộ mua. Thực chất, chỉ nên dùng 50% vốn vay thôi vì hiện tại có công việc ổn định nhưng 10-20 năm sau nữa không ai biết mình đang đi làm gì và công việc có rủi ro nào không.

Song song, cần tìm hiểu đúng và đủ về lãi suất cho vay đất. Mức lãi suất hấp dẫn của ngân hàng sẽ thu hút được nhiều khách hàng. Hầu hết các ngân hàng đều đưa ra mức lãi suất "dễ chịu" thời gian đầu sau vay để giảm áp lực tài chính cho người mua.

Theo đó, người mua cần tìm hiểu kỹ thời gian áp dụng lãi suất, cách tính lãi suất sau khi chương trình ưu đãi kết thúc để chủ động về nguồn tài chính và kế hoạch trả nợ sau này.

Chưa kể, cần lưu ý trả gốc và lãi ngay khi có thể bằng cách giảm chi phí sinh hoạt xuống, tăng các dòng thu nhập lên

Quản trị cảm xúc khi đầu tư bất động sản ra sao? Làm thế nào để không "say" chiến thắng và không gục ngã khi thất bại?

- Cảm xúc thường gắn liền với thị trường, do khi đầu tư, ta hay bị cuốn theo các thông tin của thị trường, báo chí mà không có quan điểm riêng của mình trong đó. Mình luôn luôn phải đặt ra các câu hỏi mua đất làm gì, mình tạo ra giá trị đó là gì, khâu thanh khoản ra sao. Nếu không trả lời được, ta sẽ chỉ đầu tư theo đám đông, không hiểu bản chất.

Khi trên đỉnh vinh quang, cũng cần liên tục cảnh giác, có thể mình may mắn được tiền trong thương vụ đó, chứ chưa chắc là mình đã thực sự giỏi để mà vỗ ngực tự cao. Còn khi thất bại thì liên tục rút ra bài học, nhận phản hồi.

Hiện tại có nhiều dự án, công ty trá hình, huy động vốn của mọi người nói ủy thác đi đầu tư. Thậm chí có hình thức huy động vốn để đầu tư bất động sản công nghệ. Các nhà đầu tư phải hết sức cảnh giác trong thị trường này. Khi ta không có kiến thức, điều nên ưu tiên là bảo vệ tiền của chúng ta, chờ thời cơ.

Đặc biệt giai đoạn hiện tại, những nhà đầu tư có thâm niên thậm chí đang giữ tiền chờ thời cơ. Vì thế, những nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nên tiếp tục quan sát thị trường, không nên rót tiền vội. Đó là lời khuyên của tôi hiện tại.

Nội dung: Thảo Thu