Hàng nghìn căn hộ trên "đất ở không hình thành đơn vị ở" được xử lý ra sao?
(Dân trí) - Tỉnh Khánh Hòa mới đây dừng các thủ tục liên quan tới "đất ở không hình thành đơn vị ở". Những người đã mua sản phẩm tại các dự án trên ra sao, trong góc nhìn chuyên gia?
Lẽ ra cần làm sớm hơn
Vừa qua, UBND tỉnh Khánh Hòa có văn bản chỉ đạo khẩn trương xử lý "đất ở không hình thành đơn vị ở". UBND tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo điều chỉnh và loại bỏ hình thức này. Để tránh phát sinh các giao dịch có liên quan, tỉnh tiếp tục thông báo dừng thủ tục liên quan đến hình thức "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Đồng thời, hình thức này sẽ được điều chỉnh theo đúng quy định của Luật Đất đai, không còn "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa, toàn tỉnh có 17 dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở", chủ yếu tại địa bàn TP Nha Trang và bắc bán đảo Cam Ranh (huyện Cam Lâm). Cuối năm 2020, kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại Khánh Hòa chưa có quy định theo pháp luật hiện hành.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, các chuyên gia đều đồng tình với quyết định trên của UBND tỉnh Khánh Hòa và bày tỏ một số góc nhìn.
Theo TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật hiện hành. Do đó, việc Khánh Hòa thực hiện điều chỉnh và loại bỏ hình thức này là việc cần phải làm sớm.
Không chỉ riêng Khánh Hòa, ông Lượng còn chỉ ra một số địa phương khác cũng sáng tạo ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm mục đích có thể cấp sổ hồng hay sổ đỏ lâu dài cho một số dự án condotel. Việc sáng tạo này chưa có quy định dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn xác, tạo sự mù mờ giữa nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng. Đồng thời, ngân sách Nhà nước cũng sẽ không được thu đúng.
Ông Lượng nhấn mạnh, nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng đất, giao đất làm quy hoạch phải dựa vào quy mô dân số, điều kiện cho dân số phát triển với hạ tầng xã hội… Còn đất thương mại dịch vụ phải được sử dụng đúng mục đích tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Hàng nghìn căn hộ condotel được cấp trong nhiều năm, theo ông Lê Hoàng Châu (Ảnh: Trần Kháng).
Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nói hình thức "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã xuất hiện ở mấy tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương từ năm 2006-2008.
Người mua sản phẩm này được cấp sổ đỏ với thời hạn sử dụng lâu dài, điều đó là trái với quy định của Luật Đất đai 2003. Khánh Hòa là một trong những tỉnh đầu tiên của cả nước đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở". Vì làm sai nên Khánh Hòa phải xử lý, giải quyết vấn đề cho đúng.
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nêu nhận định khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" cần được trả về đúng bản chất của nó là đất thương mại dịch vụ và có thời hạn sử dụng.
Việc cấp sổ đỏ với thời gian sở hữu lâu dài là không đúng theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu giải quyết theo hướng "hợp thức" sai phạm trở thành tiền lệ xấu, làm mất tính nghiêm minh và kỷ cương pháp luật.
Ông Thắng cho rằng việc dừng cấp và trả lại đúng hiện trạng của "đất ở không hình thành đơn vị ở" lẽ ra cần phải được làm sớm hơn, kịp thời hơn.
Chuyên gia: Người mua là bên ngay tình, bên vô can nên bị thiệt hại
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết khoảng vài nghìn căn hộ condotel đã được các địa phương cấp sổ hồng theo loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở" theo hình thức sở hữu lâu dài. Các văn bản của Nhà nước cũng đã kết luận việc này không đúng, bản thân các lãnh đạo của tỉnh Khánh Hòa thời gian qua cũng đã phải chịu trách nhiệm.
Về phía người mua, ông Châu đánh giá họ là bên ngay tình, bên vô can nên bị thiệt hại trong vụ việc này. Chủ tịch HoREA đề nghị phải có phương án xử lý quyền lợi cho người mua, họ phải được cấp quyền sở hữu theo đúng chu kỳ sử dụng đất, ví dụ dự án 50 năm thì được cấp sổ hồng 50 năm.
Ông Võ Hồng Thắng nói cần có phương án hợp lý đối với các dự án condotel đã được cấp sổ. Ai làm sai cần được xử lý sai phạm, sai tới đâu xử lý tới đó. Với chủ đầu tư và người dân đã mua dự án, ông Thắng nêu cần giải quyết hợp lý quyền lợi. Nếu chủ đầu tư cấu kết để làm sai thì cần chịu trách nhiệm. Nếu chủ đầu tư và khách hàng không sai thì Nhà nước có thể cân nhắc phương án cho họ đóng tiền sử dụng đất, tính lại thuế, cấp sổ theo đúng bản chất đất thương mại dịch vụ.
TS Trần Xuân Lượng thẳng thắn bày tỏ lãnh đạo và các tổ chức của tỉnh Khánh Hòa phải chịu trách nhiệm đầu tiên, theo quyết định thanh tra, kiểm tra. Bên cạnh đó, cũng cần xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư, tùy vào mức độ khách quan, chủ quan của sự việc để xử lý.
"Khách hàng là người mua sản phẩm bất động sản do chủ đầu tư quảng cáo. Còn chủ đầu tư là người thực hiện, tạo ra sản phẩm, rõ ràng họ phải chịu trách nhiệm về pháp lý của bất động sản đó", ông Lượng nhấn mạnh.
Người mua căn hộ condotel cần được giải quyết quyền lợi thỏa đáng (Ảnh: Trần Kháng).
Đồng quan điểm trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - cho rằng, "đất ở không hình thành đơn vị ở" chuyển thành đất ở lâu dài là không đúng theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu giải quyết theo hướng "hợp thức" sai phạm trở thành tiền lệ xấu, làm mất tính nghiêm minh và kỷ cương pháp luật bị vi phạm.
Để giải quyết các vấn đề về xác định thời gian sở hữu của các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, theo ông Thịnh, đây là đất quy hoạch cho thuê cho hoạt động thương mại, dịch vụ với thời hạn thuê 50 năm. Hết thời hạn cho thuê, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn sử dụng nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Còn để giải quyết các vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu của các bất động du lịch, nghỉ dưỡng, ông Thịnh cho rằng, cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính.
Các chủ đầu tư dự án được giao đất để thực hiện các quần thể bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng theo quy hoạch. "Chủ đầu tư dự án là người đứng tên thuê sử dụng khu đất đó. Các nhà đầu tư thứ cấp chỉ là các đối tác góp vốn trong dự án", ông Thịnh nêu.
Tuy nhiên, đây là một khoản đầu tư rất lớn và gắn liền với quá trình thực hiện lâu dài của dự án. Do đó, theo chuyên gia này, để tránh tranh chấp và các bất trắc có thể xảy ra, chủ dự án cần cấp một văn bản "Quyền sở hữu tài sản", xác nhận quyền các nhà đầu tư thứ cấp.
Cụ thể, để đẩy mạnh thu hút và tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chính quyền địa phương cấp có thẩm quyền cấp "Quyền sử dụng đất" có thể ký, đóng dấu xác nhận cùng với chủ đầu tư "Quyền sở hữu tài sản".
"Quyền sở hữu tài sản" này có thể chỉ rõ vị trí tài sản, giới hạn phạm vi tài sản, quyền lợi, nghĩa vụ và có đầy đủ các quyền mua bán, chuyển nhượng, kế thừa…trong thời hạn hiệu lực của dự án và có thể được gia hạn cùng với dự án.
Về mặt pháp lý, ông Thịnh cho hay văn bản này cần được chủ đầu tư chủ động thực hiện và cấp cho các chủ đầu tư thứ cấp.
Nhưng để tăng tính pháp lý và tính công khai, minh bạch, tránh các rủi ro, tranh chấp trong thời gian đầu tư lâu dài, văn bản này cần có sự đồng xác nhận của chính quyền cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất của dự án. Tất nhiên, để văn bản này có tính pháp lý đầy đủ thì văn bản cần được luật hóa trong Luật kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan.
"Quyền sở hữu tài sản" này có thể coi như thay thế cho sổ đỏ, sổ hồng. Việc ký kết các hợp đồng kinh doanh, phân chia kết quả kinh doanh cần được thực hiện tách riêng so với "Quyền sở hữu tài sản", nhưng gắn liền với "Quyền sở hữu tài sản" để đảm bảo tính linh hoạt và tính thời điểm, tính địa phương, thậm chí là tính riêng biệt của từng dự án trong việc kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng.
