Hạ hồi phân giải sau bao tranh cãi về "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Tại tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường Condotel” vừa diễn ra, bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đã thông tin rõ hơn tới cộng đồng doanh nghiệp cũng như dư luận về công văn số 703 gây tranh cãi thời gian qua.

Theo bà Thịnh, bên cạnh sự ủng hộ, phấn khởi khi văn bản này được ban hành, vẫn có những băn khoăn, hoài nghi về việc “không có gì mới".

Bà Thịnh cho hay, tháng 2, Bộ TN&MT chính thức có văn bản số 703 gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

"Khi công văn 703 được đưa ra thì đa phần nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn", bà Thịnh nhấn mạnh.

Nói rõ hơn về văn bản này, bà Thịnh cho biết, có 2 nội dung quan trọng: 

Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ hai theo bà Thịnh, về việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43 năm 2014 của Chính Phủ và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Bộ TN&MT đã đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Bà Thịnh cũng cho biết, trước khi văn bản 703 được ban hành, đã có trường hợp một số địa phương đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Khái niệm này sau khi ra đời cũng gây nhiều tranh cãi.

Theo bà Thịnh, khái niệm này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở...

"Đất ở không hình thành đơn vị ở là không thực tế, khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng”,  Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.

Trong khi đó, việc minh bạch thông tin đầu vào được bà Thịnh đánh giá sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này.

Trước ý kiến cho rằng "văn bản này không có gì mới", bà Thịnh khẳng định, công văn 703 là văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hệ thống lại các quy định của pháp luật. Từ đó đưa đến chỉ dẫn để thống nhất cách thức giải quyết, cách thức cấp giấy chứng nhận cho loại hình này.

"Đây là chỉ dẫn để áp dụng thống nhất cho 63 Sở Tài nguyên và Môi trường, lấy đó làm căn cứ để áp dụng cho các căn hộ trên địa bàn mình quản lý", bà Thịnh cho hay.

Nguyễn Mạnh