"Đất vàng" nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị

"Đất vàng" nhà máy cũ ngộp thở vì nhồi cao ốc, khu đô thị

Vừa qua, Dân trí có chùm bài "cao ốc mọc trên đất nhà máy cũ" , phản ánh thực trạng đất nhà máy cũ di dời được chuyển đổi, xây dựng dự án bất động sản quy mô lớn, gia tăng áp lực cho hạ tầng khu vực gây ùn tắc giao thông, ngập úng, ô nhiễm… Trong khi đó, đất cây xanh, giao thông không được mở rộng đang khiến đô thị ngày càng ngộp thở.

Quy hoạch méo mó, cao ốc gia tăng áp lực hạ tầng

Thực tế, quy hoạch đô thị tại TP Hà Nội đang ngày càng bộc lộ những bất cập, thiếu đồng bộ giữa việc phát triển khu đô thị và hạ tầng giao thông. Thực trạng dễ thấy nhất là nhiều tuyến đường đang bị bóp nghẹt bởi hàng loạt chung cư, gây quá tải về hạ tầng, làm ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường…

Đơn cử như khu vực trung tâm quận Thanh Xuân đang có mật độ chung cư dày đặc được xây dựng trên các nhà máy đã di dời. Dọc đường Nguyễn Tuân chỉ dài hơn 1km nhưng hiện có khoảng 20 tòa nhà chung cư cao tầng cao hơn 20 tầng mọc lên như TNR Gold Season, Thống Nhất Complex, chung cư The Legend, chung cư 90 Nguyễn Tuân, Imperia Garden…

Ước tính, nếu lấy mức trung bình 4 người/căn hộ, chỉ riêng khu vực xung quanh tuyến đường Nguyễn Tuân đã có tới 3-4 vạn nhân khẩu. Nếu bình quân cứ 5 gia đình có 1 ô tô và mỗi gia đình có 2 xe máy, thì riêng khu vực này đã có hàng chục nghìn ô tô, xe máy.

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 1

Chung cư được xây dựng hàng loạt trên các khu đất nhà máy đã di dời 2 bên đường Nguyễn Tuân (Thanh Xuân) (Ảnh: Trần Kháng).

Tương tự, tuyến đường Lê Văn Lương từ lâu được coi là "con đường đau khổ, ùn tắc" khi có hàng chục tòa nhà cao ốc đu bám hai bên đường. Nhiều khu "đất vàng" vốn là trụ sở cơ quan, khu đất công cộng ở hai bên con đường này đã bị "hô biến" thành cao ốc.

Tại ô đất 1.1-CQ trước đây là trụ sở của một cơ quan, nhưng khi cơ quan đó dời đi, khu đất này đã được thế chỗ bằng dự án khu nhà ở cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ (chung cư Ban cơ yếu Chính phủ) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng là chủ đầu tư.

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 2

Cao ốc mọc dày đặc tại khu vực từng được coi là thủ phủ công nghiệp nhẹ của Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Liên quan tới quy hoạch tuyến đường Lê Văn Lương, Kết luận số 39 của Thanh tra Bộ Xây dựng ban hành trong năm nay cũng đã chỉ ra hàng loạt dự án hai bên đường này được điều chỉnh nhiều lần về quy hoạch, phá vỡ quy hoạch ban đầu. Có dự án sau nhiều lần chỉnh từ 5 tầng lên 30 tầng, làm tăng dân số, không tính toán sự đáp ứng của hạ tầng. Bên cạnh đó, nhiều dự án ở đây còn "xẻ thịt", ăn bớt diện tích trồng cây xanh.

Cùng chung cảnh ngộ giao thông ùn tắc, nhiều khu vực khác của Hà Nội cũng có hàng loạt cao ốc mọc lên trên đất nhà máy cũ, khiến hạ tầng xung quanh trở thành những "con đường đau khổ". Tại phố Minh Khai (Hai Bà Trưng), đoạn gần cầu Vĩnh Tuy đang có nhiều chung cư cao tầng đã hoàn thiện như: Hòa Bình Green, Imperia Sky Garden, Green Pearl... 

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 3

Nhiều khu đất nhà máy đã di dời khu vực đường Minh Khai đã được xây dựng chung cư quy mô lớn (Ảnh: Trần Kháng).

Hay trên tuyến đường Định Công (Hoàng Mai) có tới hơn 3 dự án chung cư "khủng" như Imperial Plaza gồm 3 tòa nhà cao 29 tầng; Sky Central gồm 2 tòa nhà cao 26 tầng với tổng 910 căn hộ; T&T DC Complex cao 27 tầng gồm 300 căn hộ… đang khiến giao thông khu vực này quá tải, thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm. 

Không sử dụng đất nhà máy di dời xây dựng nhà ở cao tầng sai quy hoạch

Liên quan tới vấn đề "đất nhà máy sau di dời xây cao ốc", trong phiên trả lời chất vấn tại Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Quyết định 130 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định rõ nguyên tắc sử dụng quỹ đất của các trụ sở sau khi di dời. Cụ thể, nguyên tắc thứ nhất là ưu tiên xây dựng, phát triển các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị, không làm tăng chất thải cho khu vực nội thành, đảm bảo cân bằng nhu cầu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị, không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch.

Nguyên tắc thứ hai là đấu giá công khai theo quy định để tạo kinh phí tái đầu tư cho di dời. Nguyên tắc thứ ba là các công trình xây dựng có giá trị về lịch sử, văn hóa, kiến trúc cần được bảo tồn, phục chế, tôn tạo theo quy định của Luật Di sản văn hóa và ưu tiên sử dụng cho mục đích công cộng.

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 4

Khu đất nhà máy Hapulico tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã được xây dựng tổ hợp chung cư, văn phòng quy mô lớn, gia tăng áp lực cho hạ tầng kỹ thuật khu vực này (Ảnh: Trần Kháng).

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng nhấn mạnh, trong 3 nguyên tắc để sử dụng quỹ đất sau di dời trên thì có nguyên tắc là không sử dụng để xây dựng nhà ở cao tầng sai quy hoạch. Do đó, trong quá trình rà soát tổng thể nếu đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch phê duyệt và trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch cũng đảm bảo theo quy định của pháp luật, đảm bảo chất lượng quy hoạch, đảm bảo các điều kiện về hạ tầng và đúng quy hoạch thì có thể triển khai thực hiện.

Tại Hội nghị nhằm đánh giá tình hình thi hành Luật Thủ đô diễn ra vào cuối tháng 11 vừa qua, báo cáo của Bộ Tư pháp nhấn mạnh, vẫn còn một số những bất cập, hạn chế trong vấn đề thực hiện quy hoạch, quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị trong khi thực hiện luật này. Đặc biệt, là việc chậm di dời trụ sở các bộ ngành, cơ quan, nhà máy, xí nghiệp, cơ sở y tế, giáo dục ra khỏi nội thành Hà Nội theo Quyết định 130/QĐ-TTg ngày 23/01/2015 của Thủ tướng Chính phủ.

Cụ thể, quỹ đất sau khi di dời chưa được bàn giao lại cho thành phố để ưu tiên xây dựng, phát triển các công trình công cộng theo quy định tại khoản 4 Điều 15 Luật Thủ đô. Thay vào đó, quỹ đất sau khi di dời trụ sở các nhà máy, cơ quan lại được chuyển đổi để làm các dự án nhà ở thương mại, chung cư, gây áp lực về gia tăng dân số, quá tải về hạ tầng khu vực nội đô…

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 5

Lô đất 94 Lò Đúc (Hai Bà Trưng) bỏ hoang sau nhiều năm nhà máy di dời (Ảnh: Trần Kháng).

Trước thực trạng trên, Bộ Tư pháp kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành và TP Hà Nội thực hiện nghiêm Quyết định 130 về biện pháp, lộ trình di dời và việc sử dụng quỹ đất sau khi di dời cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị trong khu vực nội thành.

Dự kiến, công tác di dời các nhà máy gây ô nhiễm ra khỏi nội đô là một trong 4 nội dung được đưa ra lấy ý kiến để chất vấn, trả lời chất vấn tại kỳ họp 10, HĐND TP Hà Nội diễn ra vào ngày 7 đến 10/12 tới.

Xử lý nghiêm người phá vỡ quy hoạch, lợi ích nhóm

Dù Hà Nội và cơ quan chuyên môn đã có nhiều biện pháp chống ùn tắc giao thông được đề ra nhưng tất cả đều bị "vỡ trận" vì mật độ xây dựng nhà cao tầng dày đặc.

Không ít chuyên gia cho rằng, thực tế việc triển khai quy hoạch đó dường như lại đang có sự đối lập với quy hoạch ban đầu. Không gian xanh không những không được mở rộng thêm mà còn bị giảm đi.

Ở vị trí trung tâm, nhu cầu sử dụng không gian xanh lớn thì không còn quỹ đất, nói đúng hơn là quỹ đất hầu hết đã bị "thâu tóm". Trong khi đó, nhiều công viên lớn lại quy hoạch ở vị trí xa trung tâm, hạn chế khả năng tiếp cận của người dân nội đô, gây lãng phí lớn.

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 6

Cao ốc "mọc" dày đặc khiến nhiều tuyến đường khu vực quận Thanh Xuân thường xuyên xảy ra ùn tắc (Ảnh: Trần Kháng).

Theo chuyên gia giao thông TS. Nguyễn Xuân Thủy, Hà Nội thời gian qua có rất nhiều mảnh " đất vàng " nhà máy đã di dời biến thành chung cư, tòa nhà cao tầng không được kiểm soát chặt chẽ.

"Thủ tướng Chính phủ nhiều lần nhấn mạnh, nơi nào hạ tầng tốt mới cho xây nhà cao tầng, nhưng lòng đường Nguyễn Tuân quá nhỏ hẹp, không phát triển các mạng lưới giao thông công cộng được mà vẫn cho xây nhà cao tầng nhiều như vậy phải kiểm soát lại lỗi từ quy hoạch", ông Thủy nêu. 

Cũng chia sẻ về thực trạng bức bối đô thị này, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam - cho rằng, ở góc độ doanh nghiệp thì chủ đầu tư nào cũng muốn xây cao tầng để có cơ hội gia tăng lợi nhuận. Trong khi đó, thực trạng điều chỉnh quy hoạch còn tùy tiện, để lại hậu quả lớn về hạ tầng xã hội, giao thông thì tắc đường, mở thêm đường vẫn tắc vì dân số quá đông, với gần 10 triệu người ở Hà Nội, lượng phương tiện gia tăng nhanh.

Trong khi đó, hệ thống giao thông công cộng không phát triển kịp, tắc đường là khó tránh. Mặt khác, quy hoạch lỗi còn gây ra tình trạng thiếu trường học, lớp đông; chất lượng y tế chăm sóc sức khỏe người dân kém; ô nhiễm môi gia tăng, khó khắc phục.

Đất vàng nhà máy cũ ngộp thở vì bị nhồi cao ốc, khu đô thị - 7

"Đất vàng" nhà máy May Thăng Long (Minh Khai, Hai Bà Trưng) sau khi dời lại được xây cao ốc, nhưng bỏ hoang gây lãng phí (Ảnh: Trần Kháng).

Cũng ở một góc độ chuyên gia kiến trúc, KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội quy hoạch đô thị Việt Nam cũng cho rằng, Hà Nội cần một cơ chế đặc thù là những ưu đãi, hỗ trợ về nguồn vốn để doanh nghiệp có khả năng xây dựng cơ sở mới, hoặc các chính sách phù hợp để doanh nghiệp liên kết với các đơn vị có chức năng xây dựng đô thị, thu hút nhà đầu tư nước ngoài triển khai. Bên cạnh đó, cần phải có văn bản dưới luật để khẳng định sau khi di dời, doanh nghiệp cần giao lại khu đất tại cơ sở cũ cho thành phố.

Ngoài ra, theo ông Nghiêm, việc sửa Luật Đất đai trong thời gian tới cũng cần bổ sung các quy định về việc sử dụng quỹ đất công nghiệp trong nội đô rõ ràng hơn. Quỹ đất sau khi di dời nhà máy phải được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, công trình hạ tầng xã hội, kỹ thuật và không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng. Công tác giám sát quá trình khai thác sử dụng tại các nhà máy phải được quán triệt chặt chẽ hơn nữa.

Từ góc độ pháp lý, nhận định chung từ nhiều chuyên gia thì phía cơ quan quản lý phải chịu trách nhiệm đầu tiên về câu chuyện "băm nát" quy hoạch. Bởi quỹ đất của Hà Nội là tài sản của Nhà nước nên việc một tổ chức đưa ra bản quy hoạch bất lợi, đồng ý cho xây dựng những dự án ảnh hưởng đến bộ mặt, kinh tế, xã hội có thể xem như đó là tội xâm phạm đến lợi ích quốc gia để xử phạt. Nhưng xử phạt thế nào khi câu chuyện này có liên quan đến lợi ích nhóm, liên quan đến cả hệ thống đã đồng ý cấp phép xây dựng thì đến nay vẫn chưa có luật hay một chế tài xử phạt nào rõ ràng.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng - Công ty Luật Intercode, cần phải xử lý nghiêm, kịp thời và đúng luật đối với các nhà đầu tư có hành vi vi phạm đặc biệt nghiêm trọng, hành vi góp phần phá vỡ quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Có như vậy mới đảm bảo tính răn đe, giáo dục, phòng ngừa chung.

Nếu không, rõ ràng Hà Nội đang dần dần bị "gặm nhấm", phá tan nát quy hoạch mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt. Ở đây, cũng cần tiến hành đồng thời việc xử lý trách nhiệm của những người đứng đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể vì năng lực yếu kém, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm công vụ, hoặc cố ý bao che, làm ngơ cho những vi phạm…

"Những quan điểm rất chung chung rằng phải xử phạt thật nghiêm dường như chưa phải là câu trả lời mà người dân Hà Nội cảm thấy thỏa mãn. Họ hy vọng nhiều hơn những nhà quản lý "công khai minh bạch" khi đưa ra chính sách quy hoạch, phải chịu trách nhiệm giải trình khi ký cho phép xây dựng", luật sư Nguyễn Phú Thắng nhấn mạnh. 

Còn theo KTS Trần Huy Ánh - Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cần phải xây dựng một quy định riêng về việc xử lý những vi phạm liên quan đến quy hoạch, phát triển nhà cao tầng. Nếu tiếp tục xu hướng chuyển đổi đất nhà máy, đất công cộng thành cao ốc, chung cư thì Hà Nội sẽ còn nhiều tuyến đường "đau khổ" khác chứ không chỉ có tuyến đường Lê Văn Lương.

Trần Kháng

06/12/2022

Tin liên quan