Bất động sản xa xỉ còn cơ hội tăng trưởng?

Cân nhắc đầu tư căn hộ hạng sang

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết 2 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản cả nước và TPHCM tiếp tục xu thế phục hồi, tăng trưởng vững chắc hơn, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất lớn.

Với đà phục hồi này, ông Châu cho rằng thị trường sẽ trở lại hoạt động bình thường sau khi đã "thoát đáy" và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm, tạo đà phát triển từ năm 2025 trở đi.

Trong chu trình thị trường hồi phục, nhà đầu tư thường quan tâm tới các phân khúc đầu tư có thể đem lại dòng tiền ổn định hoặc mức sinh lời cao. Ngoài đất nền ven đô, đất nền dự án, căn hộ chung cư cũng là dòng sản phẩm được nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng và sự quan tâm, ưu tiên tìm kiếm, theo báo cáo mới đây từ một đơn vị nghiên cứu.

Nói đến căn hộ chung cư, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM thời gian qua "bùng nổ" sản phẩm cao cấp, hạng sang, bên cạnh sự khan hiếm của căn hộ bình dân. Đánh giá khả năng đầu tư các loại hình căn hộ chung cư, đặc biệt là dòng sản phẩm xa xỉ, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng bất động sản cho thuê đem lại dòng tiền ổn định và luôn có tính ưu việt nhất định.

Dữ liệu từ đơn vị này cho thấy căn hộ bình dân giá dưới 2 tỷ đồng/căn và căn hộ trung cấp giá 2-5 tỷ đồng có tỷ suất sinh lời (giá thuê/giá căn hộ) khoảng 6-8%/năm. Còn căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) thì tỷ suất sinh lời khoảng 4-5%/năm. TPHCM luôn có tỷ suất sinh lợi cao hơn một chút so với Hà Nội, ở các phân khúc.

Tuy nhiên, nếu so sánh về mức độ tăng giá thì câu chuyện lại ngược lại. Nếu căn hộ cao cấp có tỷ suất sinh lời thấp thì mức độ tăng giá lại cao hơn hẳn các phân khúc khác, khoảng 20-35% trong 1 năm qua. Còn căn hộ bình dân biến động 11-21%, trung cấp là 22-28%.

Ông Quốc Anh khẳng định căn hộ cao cấp cho tỷ suất thấp hơn nhưng khả năng tăng giá lại tốt hơn. Tuy vậy, tính thanh khoản của loại hình này vẫn còn là vấn đề đáng băn khoăn khi chưa có đủ dữ liệu để kết luận.

Vị này còn cho rằng nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, căn hộ cao cấp là sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhưng không còn tốt như các năm trước. Căn hộ trung cấp, bình dân có thể là sản phẩm đầu tư hiệu quả hơn trong giai đoạn hiện tại.

Biệt thự, nhà phố 20-30 tỷ đồng nhưng lại ế ẩm

Báo cáo gần đây của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới) chỉ ra trong 10 năm gần đây, giá biệt thự, nhà phố ở TPHCM đã gấp gần 7 lần. Từ năm 2013 đến năm 2016, mức giá khoảng 2.000 USD/m2; giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung gia tăng gấp đôi và giá bán cũng tăng tương ứng, lên mức 4.000-6.000 USD/m2.

Giai đoạn 2021-2023, dòng sản phẩm này biến động mạnh nhất về giá, tăng hơn 260% so với giai đoạn trước, chạm mức 14.000 USD/m2 (khoảng 330 triệu đồng). Thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm hạng sang và siêu sang.

Đơn vị trên dự đoán trong 10 năm tới, TPHCM sẽ chỉ có thêm khoảng 88.000 căn đến từ 650 dự án mở bán. Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm này sắp tới sẽ tiếp tục tăng, mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn kém.

Giá trên đà tăng nhưng theo nhận định của Savill Việt Nam, thị trường này đang ghi nhận mức hoạt động thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, tỷ lệ hấp thụ cũng thấp nhất, chỉ khoảng 29%. Giá bán chủ yếu tập trung ở các sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn (chiếm 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân.

Lý giải cho tình trạng này, bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savill - cho rằng nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng từ nguồn trái phiếu. Diễn biến kinh tế và chính trị thế giới tác động đến kinh tế trong nước, gây nhiều khó khăn khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp, người dân bị tắc nghẽn.

Về nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TPHCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Bà Giang Huỳnh cũng cho biết thêm, trong năm 2024, nguồn cung mới biệt thự, nhà phố tại dự kiến vẫn chủ yếu nằm ở dòng sản phẩm 20-30 tỷ đồng. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TPHCM là các thách thức lớn gây áp lực lên tốc độ hấp thụ.

Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương - nơi có nguồn cung dưới 10-20 tỷ đồng khá dồi dào. Các địa phương này có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp nguồn cung, cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ, giá hợp lý và sản phẩm đa dạng hơn giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

Tại thị trường Hà Nội, báo cáo của nhiều đơn vị cũng cho thấy nguồn cung và lượng giao dịch biệt thự ở mức thấp và giảm so với các năm trước, thậm chí có dữ liệu thấp nhất 10 năm. Dù ế ẩm nhưng giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội vẫn tiếp tục tăng.

Trong năm 2023, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp với mức tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, lần lượt đạt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2, theo Savills.

Bộ Xây dựng cũng từng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao dù lượng giao dịch thấp. Phân khúc này ghi nhận giá bán đều hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến hơn 300 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Giá bán cao chính là rào cản với người mua, khiến rổ hàng này tồn kho lớn. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao.

Thị trường này bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho giá cao và niềm tin của người mua nhà còn thấp. Tuy nhiên trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng phát triển, nhu cầu dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm sẽ thúc đẩy loại hình này với giá cả hợp lý hơn, đại diện Savill Hà Nội nhấn mạnh.