Ý kiến trái chiều về đề xuất loại bỏ nhà thấp tầng ở trung tâm Hà Nội
(Dân trí) - Nhận định khó áp dụng việc cưỡng chế nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân sinh sống trong nội đô Hà Nội, chuyên gia cho rằng cần biện pháp để quản lý hiệu quả, thay vì nghĩ cách loại bỏ.
Đề xuất của hai chuyên gia Trường Đại học Luật Hà Nội là TS Chu Mạnh Hùng và TS Đỗ Xuân Trọng về việc loại bỏ nhà thấp tầng trong khu lõi của thủ đô và xây dựng hệ thống nhà cao tầng hiện đại đang tạo ra nhiều ý kiến trái chiều.
Có người ủng hộ, song cũng có người băn khoăn về tính khả thi và cơ sở pháp lý nếu áp dụng đề xuất này. Trong khi đó, nhà thấp tầng và nhà riêng lẻ vẫn là mô hình nhà ở chiếm tỷ lệ lớn ở khu vực nội thành Hà Nội.
Chung cư mini là sản phẩm tất yếu của quá trình đô thị hóa
Trao đổi với phóng viên Dân Trí, Kiến trúc sư (KTS) Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường trực Hội KTS Hà Nội, đặt câu hỏi về cơ sở khoa học của đề xuất trên, bên cạnh những yếu tố khác chưa được làm rõ như tính pháp lý và tính khả thi.
"Kể cả khi hiểu nhà thấp tầng là nhà ổ chuột, việc thành phố có đủ can đảm để thay thế bằng khu nhà ở có quy hoạch sáng sủa và đẹp đẽ hơn hay không, cũng là điều đáng nói", theo ông Ánh, ý tưởng này đối với Hà Nội và nhiều đô thị khác khó có thể thực hiện
Chuyên gia cho rằng Hà Nội đã có nhiều ví dụ về việc phá bỏ những công trình thấp tầng để xây cao tầng, bằng việc thay thế cơ sở công nghiệp ở nội đô bằng dự án chung cư, nhà ở thương mại. Nhưng thực tế, các dự án này hoàn toàn phục vụ cho lợi ích thương mại của chủ đầu tư, còn việc mở rộng không gian xanh, công cộng, làm hạ tầng đô thị vẫn do ngân sách Nhà nước tự giải quyết.
Kiến trúc sư (KTS) Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường trực Hội KTS Hà Nội, băn khoăn về đề xuất loại bỏ nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ trong nội đô Hà Nội (Ảnh: M.Hà).
Dẫn số liệu trong 20 năm vừa qua, diện tích đô thị của Hà Nội tăng từ 122km2 lên hơn 2.000km2, bao gồm cả đô thị phát triển theo quy hoạch và đô thị phát triển tự phát, ông Ánh nhận định việc tái thiết đô thị xung quanh quận nội đô Hà Nội là "một món nợ" về mặt chính sách.
Theo vị kiến trúc sư, các làng ven đô đã bị "bóp nghẹt" bởi nhà cao tầng, bao gồm nhiều quận, huyện: Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh… Bên cạnh việc tạo ra không gian sống cho người dân nhập cư, việc phát triển nhà ở tại các khu vực này trở nên ồ ạt và không có quy hoạch, hạ tầng chỉ được đầu tư một cách hạn chế.
Do đó, ông cho rằng chung cư mini hay nhà riêng lẻ xây lên cho thuê chỉ là sản phẩm tất yếu của một quá trình đô thị hóa, nhằm đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân chưa có đủ điều kiện để mua chung cư cao tầng. Dù vậy, loại hình này lại không có hướng dẫn, nghiên cứu, đánh giá cụ thể.
Theo thống kê, Hà Nội hiện có 2.000 chung cư mini nhưng theo ông Ánh, nếu tính theo cơ sở lưu trú, thành phố đang tồn tại hàng chục nghìn căn nhà tương tự với hàng triệu người đang sinh sống.
Ông nêu quan điểm không thể đánh đồng việc xây dựng tự phát với việc coi chung cư mini là loại hình nhà ở không hợp pháp cần loại bỏ.
"Sự bất ổn trong lưu trú luôn tiềm ẩn, nhưng cần nghĩ cách để ứng xử, đưa ra hướng quản lý phù hợp thay vì xóa bỏ. Chung cư mini hay bất kỳ nhà riêng lẻ nào đều được xây dựng trên mảnh đất hợp pháp, được cấp phép hợp pháp, vậy làm sao có thể loại bỏ?", vị chuyên gia cho rằng ngay cả người mua căn hộ cũng có quyền sở hữu hợp pháp nên không thể loại bỏ loại hình nhà ở này.
Mô hình nhà riêng lẻ, nhà thấp tầng vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong nội đô Hà Nội, bên cạnh các chung cư đang mọc lên ngày càng nhiều (Ảnh: Hữu Nghị).
Về việc chuyển đổi mô hình từ nhà riêng lẻ sang nhà cao tầng, ông Ánh nhìn nhận trong 20 năm trở lại đây, khi kinh tế phát triển và mở cửa, chuyến đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thương mại và dịch vụ, phần lớn những ngôi nhà tại quận nội thành đã được xây dựng cao tầng hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu về không gian sống của một bộ phận người dân.
Ông cũng phản ánh thực tế việc Hà Nội cấp phép nhiều khu đô thị cao tầng trong nội đô nhưng không đi kèm các điều kiện về hạ tầng nên dẫn tới hệ lụy mật độ dân số tăng trong khi hạ tầng về giao thông, cấp thoát nước chưa thể đáp ứng.
"Trong nhiều tình huống, việc cấp không lợi ích không gian cao tầng tại dự án bất động sản chỉ là miếng mồi để mặc cả trong cơ chế xin - cho", KTS Trần Huy Ánh nhận định.
Theo ông, "đóng góp" của nhà cao tầng trong quy hoạch, phát triển không gian cho Hà Nội gần như không đáng kể, bởi không gian công cộng vẫn dần bị thu hẹp, chất lượng sống ở đây xuống cấp do ngập úng, ùn tắc, ô nhiễm không khí, tiếng ồn…
Kiểm soát thay vì loại bỏ
Nhìn từ góc độ pháp lý, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về quy hoạch, bất động sản, dẫn Điều 54 Hiến pháp quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Ông Đỉnh cho rằng đối với nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân đang sử dụng ổn định, chính quyền rất khó áp dụng cơ chế hành chính, cưỡng chế để di dời, loại bỏ.
"Chỉ trường hợp thật cần thiết được quy định trong Luật Đất đai, Nhà nước mới được thu hồi đất. Do đó, không có cơ sở thu hồi đất để di dời nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân bởi sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện", ông Đỉnh nói.
Cùng với đó, nếu di dời, Nhà nước sẽ phải huy động nguồn lực khổng lồ để bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư; trong khi ngân sách Nhà nước còn rất eo hẹp và phải ưu tiên chi cho đầu tư công, an sinh xã hội, phúc lợi xã hội.
Dù vậy, ông Đỉnh cho rằng đề xuất loại bỏ nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ có thể được đưa ra để áp dụng cho các dự án mới.
Theo đó, cơ quan Nhà nước có thể ban hành chính sách để hạn chế cấp phép xây dựng nhà ở thấp tầng trong khu vực nội đô thông qua công cụ tài chính về thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất... để hạn chế xây dựng mới dự án nhà ở thấp tầng trong nội đô.
Vị chuyên gia cho hay, việc chuyển đổi thành xây nhà cao tầng hiện đại sẽ được thực hiện theo mô hình "đô thị nén", là xu hướng phát triển đô thị hiện đại.
"Các thành phố lớn như New York, Hong Kong, Singapore... là điển hình của mô hình đô thị nén hiện đại, đại đa số là tòa nhà cao tầng, thậm chí "nhà chọc trời" và rất hiếm có nhà thấp tầng, nhà ở riêng lẻ", chuyên gia dẫn chứng.
Mô hình "điều chỉnh lại đất đai" để chuyển từ các khu dân cư thấp tầng sang đô thị cao tầng (Ảnh: World Bank).
Để kiểm soát việc phát triển mô hình nhà riêng lẻ, nhà thấp tầng ở nội đô Hà Nội, ông Đỉnh nêu giải pháp "dân sự lai hành chính" được thực hiện trên cơ sở đồng thuận của người dân và có sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước, tham khảo mô hình một số nước đã áp dụng thành công.
Theo ông Đỉnh, "dân sự lai hành chính" là phương pháp chuyển dịch đất đai thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất để gộp các thửa đất nhỏ, phân tán lại thành thửa đất lớn, trong thửa đất lớn được chia thành ba phần: Một phần dành cho cơ sở hạ tầng; phần đem kinh doanh, chuyển nhượng để trang trải chi phí đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà ở; phần còn lại dành cho chủ sử dụng đất.
Phương thức này khiến giá trị đất đai tăng lên do có cơ sở hạ tầng được đầu tư, các khu nhà được xây dựng lại bài bản theo quy hoạch, thiết kế tạo mỹ quan đô thị... Trong đó, các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận nhưng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở thực hiện.
"Nếu quy định này được ban hành cũng có tác dụng tích cực để khuyến khích cơ chế góp quyền sử dụng đất nhằm chỉnh trang, phát triển đô thị theo hướng loại bỏ nhà ống, nhà thấp tầng, thay thế bằng chung cư cao tầng, hiện đại", theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh.
