Bỏ "tư duy bao cấp" để xây dựng lại nhà chung cư

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Cụ thể: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư; TPHCM 575; Hải Phòng 205; Quảng Ninh 60…

Nhiều năm qua, các địa phương đã rà soát chung cư cũ, thực hiện kiểm định để lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhưng tiến độ vô cùng chậm chạp.

Nhiều ý kiến cho rằng việc nhà chung cư đã xuống cấp, hư hỏng nhưng người dân được cấp sổ với thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài (không có thời hạn) là nguyên nhân gây bế tắc trong cải tạo, xây dựng lại.

Đây cũng là một trong những lập luận quan trọng để Bộ Xây dựng đề xuất chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, sau một thời gian thảo luận và cân nhắc các yếu tố liên quan, chính sách này đã được rút khỏi đề xuất trước khi dự thảo Luật Nhà ở trình ra Quốc hội xem xét.

Tại một số hội thảo, khi chia sẻ quan điểm ủng hộ việc bỏ quy định về thời hạn sở hữu chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tôi nhận được câu hỏi "vậy làm thế nào để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ khi người dân đã được cấp sổ lâu dài?".

Tôi cho rằng yêu cầu đặt ra trong xây dựng pháp luật là xác định đúng vấn đề cần giải quyết. Nếu vấn đề ở đây là việc cải tạo chung cư khó khăn thì phải tìm ra giải pháp thay vì can thiệp vào quyền sở hữu của người dân.

Khi nhìn nhận vấn đề sở hữu, chúng ta chỉ nhìn ở mảng quyền mà chưa chú ý đến nghĩa vụ. Ngay cả người dân ở chung cư cũ cũng chỉ nhìn ở phần quyền và không để ý khía cạnh nghĩa vụ của mình. Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cần phải quay lại gốc rễ trong "luật tự nhiên": Chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời phải chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra.

Vậy nhà làm luật phải khiến người dân hiểu (thông qua các quy định trong luật kết hợp với truyền thông chính sách): Là chủ sở hữu chung cư, anh có toàn quyền với tài sản của mình, Nhà nước công nhận, tôn trọng quyền sở hữu của anh nên không ấn định thời hạn sở hữu. Nhưng anh phải có nghĩa vụ với cộng đồng; đảm bảo tài sản của anh không nguy hiểm cho người khác. Nếu chung cư xuống cấp, anh có trách nhiệm khắc phục sự xuống cấp đó, nếu không thì phải tháo dỡ.

Bởi vậy, nếu nhà chung cư hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, đe dọa tính mạng của người khác thì các chủ sở hữu phải cùng có nghĩa vụ phá dỡ, xây dựng lại; nếu các chủ sở hữu không làm được, Nhà nước sẽ can thiệp, cưỡng chế. Khi đó, quyền sở hữu của anh sẽ bị hạn chế hay tước bỏ để bảo vệ an toàn cho cộng đồng.

Pháp luật quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ mà còn nhắc nhở với người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư về việc duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản. Trên thế giới có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn 100 năm vẫn sử dụng tốt do được các chủ sở hữu định kỳ bảo trì, tu sửa.

Từ cách tiếp cận trên, theo tôi Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay đang được thiết kế mang nặng tính "bao cấp", quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu. Điển hình là quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư (Điều 61), hay một số trường hợp Nhà nước phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công.

Trách nhiệm này lẽ ra phải thuộc về các chủ sở hữu mà nếu trong trường hợp cấp thiết, Nhà nước bố trí ngân sách để kiểm định chất lượng thì các chủ sở hữu sau đó phải hoàn trả lại (tương tự chi phí đăng kiểm phải do chủ sở hữu ô tô chi trả).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn quy định việc "tái định cư" khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (Điều 60). Thuật ngữ này không đúng nội hàm của "tái định cư" trong Luật Đất đai (là nhiệm vụ của cơ quan nhà nước khi thu hồi đất ở của các chủ thể).

Như đã nêu trên, nếu nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bàn bạc, bỏ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại, không thể giao trách nhiệm đó cho Nhà nước. Không thể gắn trách nhiệm "tái định cư" cho Nhà nước với trường hợp này.

Tư duy bao cấp còn thể hiện tại quy định: Trường hợp theo quy hoạch được xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu (Điều 60). Quy định này rất kém khả thi khi đặt bên cạnh quy định về việc chủ sở hữu được bồi thường căn hộ mới có diện tích bằng căn hộ cũ nhân với "Hệ số K" (Điều 68). Hiện nay hệ số K được quy định từ 1 - 2 lần. Như vậy, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng căn hộ mới có thể gấp đôi căn hộ cũ mà không phải bỏ tiền xây dựng (!?).

Để đáp ứng yêu cầu trên, quy hoạch chung cư mới phải gia tăng tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất rất lớn (để sắp xếp tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, cộng thêm diện tích mà chủ đầu tư dự án dành để kinh doanh bù đắp chi phí và tìm kiếm lợi nhuận). Điều đó chắc chắn sẽ dẫn đến quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phá vỡ cảnh quan kiến trúc, gây tắc đường, ô nhiễm môi trường…

Sự bất hợp lý trong quy định của pháp luật nhà ở là nguyên nhân khiến một số doanh nghiệp bất động sản sau thời gian nghiên cứu, lập đề xuất dự án cải tạo chung cư cũ đã "bỏ của chạy lấy người".

Một cách tổng quát, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc "ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ". Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc hỗ trợ đấu nối hạ tầng.

Ngược lại, nếu các chủ sở hữu không thể tìm ra phương án đồng thuận để xây dựng lại hoặc việc quá tải hạ tầng dẫn đến khu đất không còn phù hợp để xây chung cư thì Nhà nước phải thu hồi đất để đấu giá làm dự án thương mại, dịch vụ (khách sạn, trung tâm thương mại…); tiền thu được từ đấu giá sẽ dành để thực hiện dự án tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ.

Trường hợp này, các chủ sở hữu phải chấp nhận lùi xa trung tâm đô thị hơn, bù lại sẽ có căn hộ tái định cư diện tích lớn hơn, chất lượng sống tốt hơn và quan trọng nhất an toàn hơn.

Nếu vẫn bám theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ, việc cải tạo chung cư cũ sẽ tiếp tục sa vào vòng luẩn quẩn với những khu tập thể xập xệ, vừa kém mỹ quan, vừa mất an toàn.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!