Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "hụt hơi"

Doanh nghiệp thua lỗ, nợ vay lớn

Báo cáo tình hình tài chính lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), nhiều doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng cho thấy tình trạng thua lỗ nửa đầu năm.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Phú Quốc - đơn vị quản lý một chuỗi các khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc (Kiên Giang) - công bố lỗ gần 306 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 832 tỷ đồng. Từ đó, tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu ở mức âm.

Hay Công ty cổ phần Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn - chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn (Bình Định) - tiếp tục lỗ hơn 199 tỷ đồng trong kỳ này, kéo dài thua lỗ 34 tỷ đồng của kỳ trước.

Cả năm 2023, công ty này cũng lỗ hơn 152 tỷ đồng. Trước đó, giai đoạn 2021-2022, doanh nghiệp lãi tổng cộng hơn 611 tỷ đồng. Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng đã đàm phán với các trái chủ để gia hạn thanh toán lãi trái phiếu với một số lô nhất định, thời gian chi trả lùi từ quý I sang tháng 7-8 năm nay.

Một doanh nghiệp khác làm dự án du lịch tại Hải Phòng là Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương cũng báo lỗ 34,4 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Kể từ năm 2021 lập báo cáo gửi HNX đến nay, Du lịch Vạn Hương đều thua lỗ. Công ty đã lỗ tổng cộng 117,2 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác sở hữu dự án nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng cũng trong cảnh thua lỗ triền miên là Công ty cổ phần Tonkin Land. Nửa đầu năm, công ty này lỗ hơn 8 tỷ đồng. Liên tiếp các năm 2021-2023, công ty đều lỗ với số lỗ tổng cộng 61,5 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Crystal Bay thực hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa, Ninh Thuận cũng lỗ gần 76 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Con số này đã rút ngắn hơn so với khoản lỗ gần 136 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Hay Công ty cổ phần Bất động sản BIM - chủ đầu tư các dự án nghỉ dưỡng ở Hạ Long (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang) cũng báo lỗ 341 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 810 tỷ đồng. Kỳ lỗ này là đầu tiên kể từ năm 2021 công ty báo cáo tới nay. Giai đoạn 2021-2023, công ty lãi liên tiếp, tổng cộng đạt 4.611 tỷ đồng.

Không chỉ thua lỗ, nhiều doanh nghiệp còn sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nợ vay gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu. Tại ngày 30/6, Công ty Du lịch Phú Quốc có hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 13,69 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 40.800 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng 7.509 tỷ đồng.

Công ty Hưng Thịnh Quy Nhơn có nợ phải trả/vốn chủ sở hữu 4,86 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 38.768 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu là 7.259 tỷ đồng.

Công ty Du lịch Vạn Hương có hệ số nợ/vốn chủ sở hữu 8,32 lần, tương ứng nợ phải trả 24.302 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu hơn 4.060 tỷ đồng.

Tonkin Land cũng sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Tại ngày 30/6, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu tăng lên 5,1 lần, tương ứng khoản nợ 1.105 tỷ đồng. Doanh nghiệp còn dư nợ trái phiếu không đáng kể, khoảng 22 tỷ đồng.

Công ty Bất động sản BIM có nợ phải trả/vốn chủ sở hữu 2,86 lần, tương ứng nợ phải trả 20.140 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu hơn 5.422 tỷ đồng.

Khả năng phục hồi trong dài hạn

Báo cáo định kỳ quý II của Bộ Xây dựng ghi nhận nguồn cung mới khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước có một số dự án nổi bật đi vào hoạt động. Tuy nhiên, thị trường này vẫn tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Chung quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cả nước trong tháng 8 còn nhiều ảm đạm. Số liệu nghiên cứu từ đơn vị này cho thấy, với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung gần như đi ngang trong nhiều tháng trở lại đây, thanh khoản ở mức thấp, sức cầu giảm 22% so với tháng trước.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Ông Thắng cho rằng thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Đối với nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, ông Thắng nêu tình hình cũng không khá hơn. Thanh khoản gần như chững lại, đa số dự án đóng giỏ hàng khiến thị trường không ghi nhận giao dịch trong tháng vừa qua.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi đó thị trường thứ cấp ghi nhận một số sản phẩm có mức giá giảm đến 30-40% nhưng vẫn gặp khó trong thanh khoản. Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, lượng hàng tồn kho giá trị cao... đã gây ra những trở ngại đáng kể trong những tháng vừa qua khiến phân khúc này gần như rơi vào chu kỳ "ngủ đông kéo dài".

Riêng với condotel, ông Thắng nhận định nguồn cung tiếp tục giảm, chủ yếu đến từ hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 99% tổng nguồn cung). Sức cầu thị trường giảm đáng kể, mặt bằng giá bán không có nhiều biến động. Thị trường vẫn gặp khó trong thanh khoản và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - thừa nhận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn tiếp tục xử lý các vấn đề khúc mắc. Trong 8 tháng đầu năm, về mặt vĩ mô, các yếu tố hỗ trợ thị trường này đều tăng trưởng tốt, như số lượng khách du lịch, tốc độ tiêu dùng. Tuy nhiên về mức độ định hướng phát triển thị trường thì các chủ đầu tư đều gặp vấn đề về đầu ra sản phẩm.

Đầu ra sản phẩm, theo ông Tuấn, phải có tỷ lệ đòn bẩy tốt, tạo ra thu nhập có tính bền vững cao. Nhà đầu tư tham gia thị trường phải nắm giữ bất động sản này và có thu nhập cho thuê hoặc phù hợp mục đích cá nhân. Nhưng cả 2 vấn đề này đều chưa được xử lý nên thị trường vẫn còn nhiều thời gian chờ đợi để tiếp tục phát triển.

Ông dự báo ít nhất đến năm 2026, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể quay trở lại. Bởi, nhu cầu tìm kiếm của người mua đã đi ngang trong suốt 4 năm vừa qua, làm nhu cầu thị trường bị thấp hơn so với các loại hình bất động sản khác. Các chính sách thu hút người mua cũng không quá nhiều đặc biệt để họ tiếp cận phân khúc.

Vấn đề nữa là vốn của chủ đầu tư đã thay đổi. Trước đây, chủ đầu tư triển khai nhiều chính sách đồng hành cùng người mua trong thời gian dài. Nhưng sau này, khi thị trường gặp khó khăn về nguồn vốn, chủ đầu tư đã không còn đủ tiềm lực đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn. 

"Bất động sản nghỉ dưỡng bị thiếu về cung, yếu về cầu, trong bối cảnh thị trường chung đang trên đà hồi phục. Do đó về xu hướng, phải đến hết năm 2026, phân khúc này mới quay trở lại bền vững", ông Tuấn nói.

Làm rõ hơn, ông Tuấn giải thích thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại cần hành lang pháp lý rõ ràng hơn. Ngoài ra, thị trường chung cũng cần có sự phục hồi từ các phân khúc khác như phục vụ nhu cầu ở thực, nhà phố, nhà riêng, đất nền. Người dân tham gia vào các loại hình đó, tạo tính thanh khoản và tăng trưởng tốt, sau đó mới đến phân khúc có thể có rủi ro cao hơn như bất động sản nghỉ dưỡng.