Bất động sản nghỉ dưỡng "lệch ray" phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng kém thanh khoản

Báo cáo mới thị trường bất động sản mới đây của của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý III vừa qua, cả nước có khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và miền Nam.

Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện thì sức cầu của thị trường đối với phân khúc này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ bằng 1/10 cùng kỳ năm 2022 khi đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch.

Với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá cao nên khó thanh khoản. Phần lớn hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "bất động" suốt thời gian qua.

Trong quý III năm nay, giá bán phân khúc này tiếp tục xu hướng đi ngang, không có nhiều biến động. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng những chương trình ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Đơn vị ra báo cáo dự báo, thời gian tới, giao dịch sẽ được cải thiện nhưng số lượng không nhiều và có sự phân hóa giữa các dòng sản phẩm. Giao dịch condotel dự kiến sẽ có mức tăng cao nhất do nguồn cung sơ cấp của phân khúc này đã trở lại sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường.

Còn theo DKRA, trong quý III, cả nước có 3 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 10%. Tổng cộng có 81 căn được bổ sung vào nguồn cung mới, tuy tăng nhẹ so với quý II nhưng vẫn ở mức thấp khi giảm 93% so với cùng kỳ 2022.

DKRA nhận định, các chủ đầu tư còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ cuối quý II/2022 đến nay.

Tiếp đà ảm đạm, sức cầu trong quý III cũng duy trì ở mức thấp khi lượng tiêu thụ mới ghi nhận 8 căn, tương đương 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhìn chung, tốc độ bán hàng ở các dự án mới khá chậm, phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Thông tin về thị trường quý III năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc được kỳ vọng lớn nhưng thất vọng cũng lớn. Trong tháng 7 và 8 năm nay, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới rất hạn chế.

"Khi nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp, nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này đã tác động làm nguồn cung mới của phân khúc liên tục giảm trong năm nay", báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định.

Cắt lỗ nhưng giá vẫn cao

Chia sẻ về thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian quan, theo ông Nguyễn Vũ Cao - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vạn Khang Phát - sức đầu tư chung trên thị trường đang yếu ớt, ít giao dịch. Phân khúc này không còn hấp dẫn các nhà đầu tư. Dòng đầu tư tương lai có thể thay đổi do nhà đầu tư chưa thấy hiệu quả từ loại hình sản phẩm này. 

Đối với thực trạng bất động sản nghỉ dưỡng đang được rao bán cắt lỗ, ông nhìn nhận, dù được rao bán cắt lỗ, nhưng sản phẩm vẫn chưa về vùng giá thật. "Cắt lỗ so với lúc giá ở mức "đỉnh". Giá bán bất động sản đang giảm nhưng so với giai đoạn 2019-2020 thì vẫn cao", ông Cao chia sẻ. 

Ông dự báo nhanh nhất phải tới năm 2026, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mới phục hồi được, nếu không phải chờ lâu hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - trong ngắn hạn, cần đẩy nhanh và rút ngắn độ trễ của những quy định về bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia vào đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư. Còn trong dài hạn, các vấn đề pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành.

"Thị trường chỉ thông khi pháp lý được thông, được đồng bộ, rõ ràng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia. Nhất là đối với bất động sản nghỉ dưỡng, lượng vốn mà các chủ đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khi tham gia thị trường này thường lớn hơn các thị trường khác", ông Đính cho hay. 

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels - thì cho rằng mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả.

Thời gian qua, một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.