Giá bất động sản tăng cao, đắt đỏ:

Doanh nghiệp "ăn dày" hay vì đâu?

Trong cuộc trò chuyện với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - dự báo, giá bất động sản Việt Nam trong 3-5 năm tới sẽ tăng mạnh nếu không cải thiện được vấn đề nguồn cung.

VÌ SAO TIỀN Ồ ẠT CHẢY VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

Năm 2020, thị trường chứng kiến dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản. Giá bất động sản nhiều nơi tăng mạnh. Theo ông, lý do vì đâu thị trường bất động sản 2020 lại nhộn nhịp như vậy?

- Giá bất động sản năm qua chứng kiến mức tăng khá cao, đặc biệt phân khúc bất động sản nhà ở nhiều nơi tăng mức 20-30%. Việc nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau tạo nên sự sôi động.

Có nhiều lý do, nhưng tôi nghĩ có 2 yếu tố chính dẫn đến sự sôi động này. Tác động của Covid-19 thì chỉ một phần thôi, vấn đề rất lớn và chủ yếu của thị trường hiện nay đó là thiếu nguồn cung.

Cuối năm 2018, những xung đột pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản cùng những khoảng trống pháp luật và việc đẩy mạnh chống tham nhũng… đã làm quá trình phê duyệt dự án giảm.

Thậm chí số lượng dự án được phê duyệt ở TP.HCM, Hà Nội giảm tới cả chục lần so với những năm trước. Khi cung hàng hóa bất động sản giảm mà cầu tăng thì đương nhiên giá sẽ tăng, đó là quy luật rồi. Trong bối cảnh này, một số chủ đầu tư có xu hướng giữ hàng, nghe ngóng 1-2 năm nữa "bung" ra để bán giá cao hơn khiến thị trường càng khan.

Vậy quay trở lại câu hỏi tại sao người Việt lại đổ nhiều tiền vào bất động sản như thế?

Năm vừa qua chứng kiến mức lãi tiền gửi quá thấp, do vậy gửi tiền thì tương đối an toàn nhưng thu nhập suy giảm khiến người dân phải tính toán tới những kênh đầu tư khác.

Bất động sản là một trong những kênh được nhiều người chọn. Chứng khoán cũng tăng mạnh, nhưng nhiều người không am hiểu về tài chính, lo ngại sự bấp bênh "sức khỏe" của doanh nghiệp không biết ra sao trong bối cảnh Covid-19 chưa được kiểm soát hoàn toàn thì sẽ chọn bất động sản. Còn vàng, ngoại tệ… thì lúc sốt cao, lúc giảm rất nhanh.

Người Việt trữ tiền rất nhiều, thu nhập lại đang giảm do Covid-19 nên tính đi tính lại vẫn muốn đầu tư bất động sản. Điều đó phần nào lý giải cho làn sóng đầu tư lớn vào bất động sản thời gian qua.

THỊ TRƯỜNG CHƯA CÓ BIỂU HIỆN BONG BÓNG

Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra trong 2021, ông có lo ngại về tình trạng đầu cơ, sốt ảo, bong bóng, tác động tiêu cực tới thị trường?

Nguồn cung các dự án hiện nay thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng đã đành, nhưng thêm vào đó các nhà đầu cơ lại ráo tiết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá. Vậy nhà nhà nước nên có chính sách thế nào để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng này?

Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường.

Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

 Không chỉ riêng Luật đất đai, nhà ở… mà cần phải xốc lại toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Với sự chung tay của toàn bộ hệ thống, hệ thống pháp luật được thiết kế hợp lý sẽ ngăn được những tiêu cực thị trường. Nếu không giải được bài toán nguồn cung, 3-5 năm nữa giá bất động sản tăng rất mạnh.

3-5 NĂM TỚI, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SẼ TĂNG MẠNH NẾU...

Như ông dự báo giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 3-5 năm tới nếu không giải quyết được bài toán nguồn cung. Điều này khiến không ít người dân, đặc biệt những người thu nhập thấp lo lắng bởi giá nhà hiện nay đã quá cao. Có chuyên gia còn dự báo giá nhà Việt Nam 10 năm tới sẽ tiến tới mốc đắt đỏ "Trúng số mới mua được" như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc). Ông nghĩ sao về vấn đề này?

- Quả thực giá nhà ở một số trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM đang quá cao so với thu nhập người dân. Nếu chỉ làm công ăn lương với mức thu nhập bình quân thì quá khó để mua nhà ở Hà Nội hay TP.HCM.

Chúng ta vẫn chưa giải quyết tốt bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ khi kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng thì phân khúc này gần như "tê liệt". Chủ đầu tư không muốn tham gia.

Rõ ràng chúng ta cần thay đổi chính sách nhà ở. Đừng tính đến việc nhà nước bao cấp nữa, mà chuyển sang tác động tích cực vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Nhiều nước cho rằng cộng đồng thu nhập thấp có thể tập hợp lại để tự mình tìm nguồn tài chính để thông qua tổ chức xã hội, doanh nghiệp xã hội lập dự án riêng.

Thực ra, giảm giá nhà ở Việt Nam vẫn còn dư địa, chúng ta chưa làm tốt vấn đề này thôi. Doanh nghiệp cần nỗ lực việc giảm chi phí, đổi mới vật liệu, thay đổi công nghệ, tăng năng suất lao động lên.

CÓ PHẢI DO "ĐẠI GIA" BẤT ĐỘNG SẢN "ĂN DÀY"?

Một số doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, với mức giá 20 triệu - 25 triệu đồng/m2, chủ đầu tư làm không có lãi, không ăn thua nên họ hướng vào phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi nhiều người cho rằng chủ đầu tư "ăn dày" nên giá bất động sản cao. Ông nghĩ sao về câu chuyện này?

Nhiều chủ đầu tư cũng chia sẻ rằng "chúng em không ăn dày như mọi người nghĩ đâu". Quả thực là doanh nghiệp cũng phải gánh nhiều chi phí, tôi thấy doanh nghiệp ở Việt Nam "khổ" chứ không sung sướng gì. Một doanh nghiệp mà không có những cơ chế "mềm" cũng khó sống được.

Tuy nhiên, như tôi đã đề cập ở trên, thực tế vẫn tồn tại nhiều doanh nghiệp không chịu đổi mới, không chịu triệt để giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm. Người ta giới thiệu công nghệ nhưng không chịu tiếp thu, có dư địa giảm giá chưa nỗ lực để giảm. Thậm chí còn có người nghĩ, các doanh nghiệp khác cũng đưa ra giá thành thế thì tội gì mình phải giảm.

Một năm đã đi qua, nhìn lại thị trường 2020, điều gì còn khiến ông thấy băn khoăn?

Có hai điểm đáng quan tâm. Một là là cung dự án rất ít. Hai là những "bế tắc" ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng kiểu mới như condotel. Condotel phát triển khá mạnh mấy năm trước đây, nhưng hiện nay ách tắc lại, nhà đầu tư thứ cấp quay lưng. Sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng rồi sẽ quay lại cách truyền thống, tức là chủ đầu tư tự bỏ tiền, tự khai thác.

Năm nay ảnh hưởng Covid-19, khách du lịch quốc tế không đến được Việt Nam nên những ách tắc ở thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa bộc lộ nhiều. Khi dịch Covid-19 được kiểm soát, lượng khách du lịch tăng lên thì vấn đề này sẽ lộ diện, thị trường không đáp ứng được nhu cầu phát triển. Chúng ta cần nhận thức được vấn đề này để khắc phục.

PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TIẾP TỤC "TỎA SÁNG"

Còn sang năm 2021, ông dự báo thị trường bất động sản sẽ phát triển ra sao, phân khúc nào "nóng"?

Có một yếu tố rất lớn quyết định đến thị trường bất động sản năm 2021 đó là Covid-19. Bao giờ Covid-19 kiểm soát được hoàn toàn là câu hỏi được đặt ra. Hy vọng các vacxin hiệu quả, khống chế được đại dịch. Thứ hai nữa là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật. Cả hai vấn đề này đều tốt thì thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ, phát triển lành mạnh.

Còn về các phân khúc, tôi cho rằng bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục nóng trong năm 2021. Đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, nhà bình dân.

Thậm chí kể cả phân khúc giá cao cũng sẽ phát triển rất tốt khi Covid-19 được kiểm soát, chuyên gia, người lao động nước ngoài đến Việt Nam dưới tác động FTAs. Thêm vào đó, thu nhập người dân ngày càng được cải thiện, nhu cầu về phân khúc bất động sản cao cấp cũng ngày càng cao hơn.

Xin cám ơn ông về những chia sẻ này!