Xung quanh quy định chặn đường "cò đất"

Luật mới không cho phép môi giới bất động sản hoạt động độc lập mà buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch. Vậy giải pháp ấy có hiệu quả không hay chỉ là bề nổi của tảng băng chìm?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, đồng thời với Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024. Tinh thần của luật mới là tăng cường tính công khai, minh bạch, chế độ báo cáo; hạn chế triệt để các hành vi thao túng thị trường, các chiêu trò thổi giá vốn diễn biến phức tạp thời gian qua.

Có thể nhận thấy tinh thần đổi mới này thông qua các chính sách của luật. Chẳng hạn về thanh toán, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định các trường hợp phải thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng, bao gồm việc thanh toán theo hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản (gồm sàn giao dịch, môi giới bất động sản, tư vấn, quản lý bất động sản).

Hay tại Điều 9 của luật cũng quy định rõ cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ. Khái niệm kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, gồm trường hợp giao dịch không quá 10 lần trong một năm, giá trị không quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng.

Hay là một chính sách mới quan trọng liên quan đến giới môi giới bất động sản. Nhóm này từ trước tới nay hoạt động tự do và thường không thuộc một doanh nghiệp cụ thể. Do thiếu kiểm soát, giao dịch với "cò đất" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người dân như nhà, đất vướng pháp lý, giá cả không minh bạch… Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thay đổi theo hướng môi giới bất động sản buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, không được hoạt động tự do.

Ngoài ra, luật mới còn thay đổi theo hướng giảm bớt yêu cầu kinh doanh dịch vụ. Để kinh doanh dịch vụ môi giới thì doanh nghiệp chỉ cần có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (luật cũ quy định doanh nghiệp phải có tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới). Một người có chứng chỉ môi giới bất động sản có thể tự thành lập một doanh nghiệp để kinh doanh thông qua doanh nghiệp này thay vì hành nghề độc lập. Ở đây phải chăng luật đang vô hình trung khuyến khích mô hình "doanh nghiệp một người" với cấp độ siêu nhỏ, mỗi cá nhân vừa là chủ vừa là người lao động. Và điều này dường như chưa phù hợp với định hướng chung về phát triển doanh nghiệp, doanh nhân trong thời kỳ mới?

Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản đối với nghề môi giới có phát huy hiệu quả trong thực tiễn hay không thì vẫn còn phải chờ kiểm chứng qua một thời gian thi hành. Tuy nhiên, một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới hoàn toàn có thể hợp thức hóa bằng cách "gửi hồ sơ" vào một công ty, sau đó tiếp tục hành nghề tự do bên ngoài. Hợp đồng mà người môi giới ký với bên bán/bên mua có thể dưới hình thức hợp đồng dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản (hoặc các loại hợp đồng dân sự khác) và thu phí cung cấp thông tin (bản chất là phí môi giới). Trường hợp này Nhà nước thực tế không quản lý được hoặc quản lý không hiệu quả, như vậy lại tiếp tục "bắt cóc bỏ đĩa"?

Trên thực tế, các vấn đề tiêu cực liên quan đến hoạt động môi giới, trung gian mua bán bất động sản thời gian qua liên quan chủ yếu đến nhóm không có chứng chỉ hành nghề (thường gọi là "cò"). Nhóm này thường hoạt động phi chính thức, đôi khi chỉ là người bán trà đá, lái xe ôm hoặc hành nghề tự do khác và kiêm môi giới mua bán nhà đất. Mặc dù về nguyên tắc pháp luật đã quy định chế tài xử phạt cá nhân hoạt động môi giới mà không có chứng chỉ, tuy nhiên mấu chốt nằm ở khâu thực thi, khi cơ quan quản lý không có đủ nhân lực để kiểm tra, xử lý vi phạm.

Trong bối cảnh ấy, Luật Kinh doanh bất động sản mới đi theo hướng đưa môi giới "xịn" (có chứng chỉ hành nghề) vào khuôn khổ hoạt động của một tổ chức. Điều này dường như chưa phù hợp với xu hướng chung. Chẳng hạn, pháp luật hiện hành cho phép một chức danh bổ trợ tư pháp quan trọng là luật sư được hành nghề với tư cách cá nhân, có đăng ký với cơ quan quản lý nhưng lại không cho phép một nghề hoạt động tự do như là môi giới được làm điều tương tự.

Thiết nghĩ, nếu mục đích của chính sách mới chỉ là để các môi giới viên thực hiện chế độ báo cáo cho cơ quan quản lý và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan có thẩm quyền thì có những lựa chọn khác khả thi hơn là buộc họ phải hoạt động trong một doanh nghiệp. Chẳng hạn, luật có thể bổ sung quy định việc đăng ký hành nghề, cơ chế quản lý, trách nhiệm báo cáo, kê khai các giao dịch đã thực hiện thành công cho cơ quan quản lý (thực hiện đồng thời với trách nhiệm đăng ký nộp thuế theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Nếu môi giới viên vi phạm trách nhiệm báo cáo, kê khai các giao dịch cho cơ quan quản lý thì tùy mức độ có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị thu hồi chứng chỉ hành nghề…

Một vài chính sách khác của Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng cần chờ thêm thời gian thi hành để đánh giá hiệu quả thực chất. Quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ là cần thiết nhưng Nghị định 96 lại quy định vượt quy mô nhỏ nghĩa là thực hiện trên 10 giao dịch một năm, trong đó có ít nhất một giao dịch mua/bán có giá trị trên 300 tỷ đồng!? Theo cách hiểu thông thường thì đây là số tiền không nhỏ.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa trả lời thỏa đáng cho câu hỏi: làm thế nào để kiểm soát được và "tuýt còi" các cá nhân kinh doanh vượt hạn mức quy mô nhỏ nhưng không lập doanh nghiệp; các giao dịch vượt hạn mức thực hiện với tư cách cá nhân có vô hiệu không, hậu quả pháp lý là gì?

Hay quy định về thanh toán hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ bất động sản phải thông qua tài khoản ngân hàng là một định hướng đúng đắn, phù hợp với xu hướng đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt, nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, hạn chế các hành vi trốn thuế, rửa tiền... Tuy nhiên, quy định này cũng cần các biện pháp bổ trợ về kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm… để thực sự phát huy tác dụng, trong bối cảnh hiện tượng "vác bao tải tiền đi mua đất" vẫn diễn ra tràn lan khắp các địa phương.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!