Khi khoảng cách giá trị đất vườn – đất ở ngày càng xa

Vừa qua chuyện một hộ dân ở Nghệ An có thể phải chịu chi phí lên tới 4,5 tỷ đồng khi chuyển đổi 300m2 đất vườn trong diện tích đất của gia đình sang đất ở (với mức chênh lệch trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng từ 85.000 đồng lên 15 triệu đồng) được nhiều người chú ý. Cơ quan chức năng khẳng định làm đúng quy định pháp luật, đồng thời cho biết, trường hợp của hộ dân này không phải là duy nhất mà là vấn đề chung.

Vấn đề trên có nguyên nhân xuất phát từ quy định pháp luật cách đây hàng chục năm. Luật Đất đai 1993 là văn bản đầu tiên yêu cầu phân định rõ mục đích sử dụng đất cho từng thửa đất. Trước thời điểm này, trong các khu dân cư truyền thống, hộ gia đình thường sở hữu một mảnh đất bao gồm cả phần xây nhà và phần vườn trồng cây liền kề, không có ranh giới pháp lý tách biệt.

Khi Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 được ban hành, Nhà nước tiến hành giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (phần đất do hợp tác xã quản lý) cho hộ gia đình, cá nhân với thời hạn 20 năm. Tuy nhiên, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên diện rộng, có những mảnh đất do hộ gia đình sinh sống ổn định nhiều đời – vốn không thuộc diện giao đất nông nghiệp – cũng buộc phải xác định lại ranh giới và mục đích sử dụng. Phần diện tích nằm trong hạn mức do địa phương quy định được công nhận là đất ở, phần còn lại – dù vẫn nằm trong cùng khuôn viên sinh sống – bị ghi nhận là đất nông nghiệp (đất vườn). Đây chính là nguồn gốc pháp lý đầu tiên tạo nên loại “đất vườn xen kẹp” vẫn tồn tại cho tới ngày nay.

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, không có khái niệm pháp lý chính thức về “đất vườn”. Trên thực tế, phần đất này thường được phân loại vào nhóm “đất nông nghiệp khác” hoặc “đất trồng cây lâu năm”, tùy theo hiện trạng sử dụng và cách áp dụng của cơ quan địa chính địa phương.

Hạn mức đất ở do UBND các tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung pháp lý của Chính phủ và Quốc hội. Tại nhiều đô thị lớn, hạn mức này chỉ 120m²/hộ. Những hộ sở hữu các thửa đất rộng hàng trăm, thậm chí hàng nghìn mét vuông trong nội đô, chỉ được công nhận một phần nhỏ là đất ở, phần còn lại trở thành đất vườn xen kẹp. Chính sách này ban đầu nhằm kiểm soát trật tự đô thị và tránh tình trạng mở rộng đất ở tự phát, nhưng theo thời gian, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nó đã tạo ra một sự chênh lệch rất lớn về giá trị kinh tế.

Giá trị đất ở – đất vườn: khoảng cách ngày càng xa

Đất ở trong khu đô thị ngày nay có giá thị trường cao gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần đất vườn. Tại Hà Nội, giá thị trường đất ở mặt phố trung tâm có thể lên tới 150–300 triệu đồng/m², trong khi đất vườn xen kẹp cùng vị trí chỉ khoảng 3–5 triệu đồng/m².

Với bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND giai đoạn 2020–2024, sửa đổi bởi Quyết định 71/2024/QĐ-UBND, chúng ta chứng kiến việc điều chỉnh tăng mạnh so với giai đoạn trước: từ khoảng 20 triệu đồng/m² lên 80–120 triệu đồng/m² ở nhiều tuyến phố trung tâm. Mức điều chỉnh này phản ánh rõ mục tiêu của địa phương trong việc tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng, đồng thời tiệm cận hơn với giá thị trường để hạn chế thất thu.

Tuy nhiên, mục tiêu của Trung ương khi xây dựng khung giá đất không chỉ muốn tăng nguồn thu ngân sách mà còn phải ổn định thị trường, kiểm soát đầu cơ, phát triển chính sách nhà ở và đảm bảo sự đồng bộ quản lý trên phạm vi cả nước.

Gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Người dân khi xin chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở, hợp thức hóa quyền sử dụng, sẽ phải nộp “tiền sử dụng đất”. Đây không phải là thuế theo nghĩa pháp lý thông thường, mà là khoản tài chính một lần, được xem như “giá” phải trả để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở có giá trị cao hơn.

Về bản chất, Nhà nước coi việc chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở là tăng quyền lợi tài sản cho người sử dụng, nên yêu cầu một khoản nộp tương ứng. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, phần đất vườn đó vốn là tài sản cha ông để lại, nằm trong cùng một khuôn viên sinh sống, nhưng nay người dân lại phải đóng thêm một khoản lớn chỉ để tiếp tục sử dụng hợp pháp. Khi khoản tiền này quá cao so với giá trị thực tế hoặc vượt khả năng chi trả, nó vô tình trở thành rào cản, khiến nhiều diện tích đất vườn không được hợp thức hóa, gây lãng phí nguồn lực đô thị và gia tăng sự bất bình đẳng trong tiếp cận quyền sử dụng đất.

Công thức tính khoản tài chính một lần này được nêu trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP: Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở – Giá đất vườn hiện tại) × Diện tích × Hệ số điều chỉnh (K).

Ở Hà Nội, do bảng giá đất đã cao, hệ số K được quy định ở mức thấp 1,25–1,45 (Quyết định 02/2021/QĐ-UBND), nên khoản phí chuyển đổi dù lớn nhưng ít khi vượt quá giá trị thị trường. Ngược lại, tại nhiều tỉnh khác, bảng giá đất ban hành thấp nhưng lại áp dụng hệ số K cao (2,0 – 3,0), khiến số tiền phải nộp đôi khi cao hơn cả giá trị giao dịch thực tế. Chẳng hạn như trường hợp ở Nghệ An nêu trên, lô đất giá thị trường khoảng 3 tỷ đồng nhưng phí chuyển đổi toàn bộ sang đất ở lên tới hơn 4 tỷ đồng.

Sự khác biệt trong cách áp dụng chính sách tạo ra nhiều hệ quả. Về phía người dân phải bỏ ra khoản tiền lớn để được công nhận quyền sử dụng hợp pháp trên chính mảnh đất của mình, nhiều trường hợp vượt khả năng chi trả.

Ở góc độ thị trường, hàng nghìn mét vuông đất xen kẹp trong khu dân cư không được đưa vào giao dịch chính thức, gây lãng phí nguồn lực đô thị.

Ngoài ra, phí chuyển đổi quá cao có thể làm phát sinh tâm lý né tránh hoặc lách luật, trong khi phần đất chưa chuyển đổi vẫn không tạo ra nguồn thu ổn định lâu dài cho Nhà nước.

Vấn đề đất vườn xen kẹp là sản phẩm của lịch sử chính sách quản lý đất đai. Để phù hợp với giai đoạn hiện nay, cần một hướng tiếp cận mới. Trước hết, chúng ta cần rà soát lại hạn mức đất ở cho các hộ sử dụng đất ổn định trước 1993; đồng thời xem xét cơ chế thuế sử dụng đất hàng năm thay vì thu một khoản tiền quá lớn ngay khi chuyển đổi.

Các địa phương cần minh bạch bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, tránh tình trạng bảng giá thấp nhưng hệ số cao gây ra số tiền bất hợp lý.

Tóm lại, chúng ta nên giải quyết vấn đề theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, cũng như đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Bởi lẽ việc duy trì giá đất vườn thấp trong đô thị, trong khi hạn chế chuyển mục đích sử dụng, không chỉ gây thiệt thòi cho người dân mà còn khiến giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Chính sách đất vườn xen kẹp đã tồn tại hơn 30 năm, tháo gỡ vướng mắc không chỉ giúp người dân ổn định quyền tài sản, mà còn giúp Nhà nước quy hoạch hiệu quả, tăng thu ngân sách và phát triển đô thị bền vững. Suy cho cùng, đây là cơ hội giải bài toán đất xen kẹp để kiến tạo một thành phố đáng sống hơn.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!