Khi căn hộ bình dân "biến mất" khỏi thị trường
Hội môi giới bất động sản Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường năm 2023, trong đó chỉ rõ cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống chỉ còn 6% vào năm 2023.
Phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TPHCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…
Trước đó, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đem đến những số liệu giật mình: Phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TPHCM suốt 3 năm qua; phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%; trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) luôn ở mức trên dưới 70% (cá biệt năm 2022 chiếm tới 78,2%).
Trên thực tế, căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 dần biến mất khỏi Hà Nội, TPHCM và giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người lao động tỉnh lẻ. Theo thống kê của Giáo sư Đặng Hùng Võ vào cuối năm 2022 thì với mức giá nhà và mức thu nhập bình quân, người Việt trung bình phải lao động 100 - 120 năm để mua được một căn nhà tại thành phố (so với Thái Lan, trung bình chỉ khoảng 28 năm làm việc sẽ mua được nhà).
Hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là hiện tượng "lệch pha cung - cầu" nhà ở: Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân; hiện tượng này vẫn thường được gọi là "kim tự tháp ngược" (nguồn cung sản phẩm càng cao cấp chiếm tỷ lệ càng lớn); trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình "kim tự tháp xuôi" (các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực luôn lớn hơn nhiều so với sản phẩm cao cấp, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội).
Giá nhà ở đang vượt xa thu nhập của người dân (Ảnh minh họa: Vũ Đức Anh).
Các con số thống kê dường như đang đi ngược với các quy luật của kinh tế thị trường: quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả. Dĩ nhiên, hiện tượng "lệch pha" này gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường.
Bởi vậy mà thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực của người dân (phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến các chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ...) Tuy nhiên, trong thực tế sự tiến triển chưa đáp ứng yêu cầu đề ra.
Trong bối cảnh ấy, gần đây đã có những đề xuất mang dáng dấp của "bàn tay hữu hình". Chẳng hạn lãnh đạo một hiệp hội đã đứng lên kêu gọi, vận động các doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, giảm giá bán phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Vậy tại sao hiện tượng "lệch pha cung - cầu" nhà ở có thể tồn tại, thậm chí ngày càng nghiêm trọng hơn và "thách thức" các quy luật khách quan đã được thực tiễn kiểm chứng qua hàng trăm năm của kinh tế thị trường? Theo quy luật cung - cầu, nếu nhu cầu của khách hàng tập trung ở phân khúc bình dân thì lẽ ra các doanh nghiệp phải tập trung phát triển phân khúc này để hướng đến đối tượng khách hàng đông đảo thay vì hướng đến nhóm thiểu số ở phân khúc cao?
Sự nghịch lý này là hệ quả của rất nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là hiện tượng đầu tư (một số trường hợp là "đầu cơ", găm giữ) bất động sản gắn với nếp tư duy "không gì giàu bằng buôn đất". Dĩ nhiên, các nhà đầu tư bất động sản luôn nhận được trợ giúp đắc lực từ ngân hàng. Đây là nguồn khách hàng "VIP" của giới nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - thứ tài sản bảo đảm được cho là chắc chắn về pháp lý, hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro (dĩ nhiên ở các chu kỳ khủng hoảng bất động sản đã có hiện tượng "bong bóng", một số khoản vay trở thành nợ xấu...).
Nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ bất động sản đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Một nguyên nhân quan trọng nữa là các vướng mắc pháp lý đã dẫn đến rất ít dự án "ra hàng" trong các năm qua. Sự khan hiếm nguồn cung trực tiếp gây tăng giá bất động sản.
Để giải quyết hiện tượng "lệch pha" này thì đánh thuế bất động sản chắc chắn là giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, luật về thuế bất động sản mặc dù đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu từ nhiều năm qua nhưng vẫn chưa đưa vào chương trình nghị sự của các cấp có thẩm quyền.
Gần đây, TPHCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, hay một phương án khác là tăng lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân của nhóm chủ thể nhiều nhà, đất. Tuy nhiên các chính sách này đã được đưa ra khỏi Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TPHCM bởi thiếu cơ sở pháp lý.
Thiết nghĩ, về lâu dài, việc thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không sử dụng là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng (Nghị quyết 18 đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách theo hướng "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang").
Hay một kỳ vọng khác là việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới, cùng với các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, tạo cơ hội tiếp cận đất đai một cách công bằng, minh bạch, cạnh tranh, thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án làm chủ đạo. Các luật mới được kỳ vọng sẽ gia tăng cơ hội cho những doanh nghiệp làm ăn chân chính, góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp "doanh nghiệp sân sau", "doanh nghiệp thân hữu", giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả.
Khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân "cung - cầu" được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Hệ quả là giá nhà ở sẽ giảm, hiện tượng "kim tự tháp ngược" mất cân đối cung - cầu sẽ dần được khắc phục, đặc biệt khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (chẳng hạn giải pháp đánh thuế với giới đầu cơ nhà đất).
Tác giả: Nguyễn Văn Đỉnh là kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!
