Tâm điểm
Phạm Thế Anh

Bàn về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản

Trong những năm gần đây, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã tăng nhanh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến việc sở hữu nhà trở thành gánh nặng vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận cư dân đô thị.

Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TPHCM hiện đã lên hơn 100 triệu đồng/m2 trong nội thành và khoảng 60-70 triệu đồng/m2 ở các khu vực ngoại ô. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của các thành phố này chỉ khoảng 160 triệu đồng/năm. Sự chênh lệch này phản ánh rõ tình trạng mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập, tước đi cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, ngay cả với nhóm thu nhập trung bình cao.

Bên cạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp khan hiếm trong khi phân khúc trung và cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn, thị trường bất động sản thời gian qua còn chịu tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ, găm giữ đất đai và “thổi giá” do thiếu minh bạch và bất cân xứng thông tin giữa bên mua và bên bán. Điều này không chỉ làm méo mó quan hệ cung – cầu mà còn ảnh hưởng đến mục tiêu an cư và ổn định kinh tế vĩ mô. Sự thiếu vắng các công cụ điều tiết như thuế và tín dụng, hay quy hoạch còn phân tán và thiếu đồng bộ, đã làm cho việc kiểm soát giá trở thành bài toán khó.

Trong bối cảnh đó, việc Bộ Xây dựng công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (dự thảo) để trình lên Chính phủ là yêu cầu cấp bách nhằm khắc phục tình trạng tăng giá bất hợp lý, ngăn chặn đầu cơ và điều tiết thị trường theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững. Mục tiêu cao nhất của Nghị quyết là kéo mặt bằng giá về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội, đồng thời giúp định hướng thị trường bất động sản nói riêng và tổng thể nền kinh tế nói chung phát triển lành mạnh và bền vững.

Bàn về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản - 1

Đô thị ở TPHCM (Ảnh: Nam Anh).

Dự thảo đưa ra một loạt giải pháp, kết hợp giữa biện pháp hành chính và công cụ thị trường. Thứ nhất, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản có ý nghĩa tích cực trong việc minh bạch hóa thông tin thị trường, giúp làm giảm tình trạng “giá ảo” và “giao dịch ảo” hiện nay. Nếu vận hành hiệu quả, trung tâm này có thể giúp kiểm soát giá giao dịch thực tế, hạn chế tình trạng thổi giá ảo cũng như kê khai thấp giá để trốn thuế, đồng thời tạo cơ sở dữ liệu thống nhất phục vụ hoạch định chính sách.

Thứ hai, chính sách hạn chế tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở lên là công cụ hợp lý nhằm làm giảm đầu cơ lướt sóng. Theo dự thảo, các khoản vay mua nhà chỉ được phép chiếm tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai, và không quá 30% đối với căn nhà thứ ba trở lên. Biện pháp này có thể góp phần hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào hoạt động đầu cơ hoặc găm giữ bất động sản, qua đó giảm áp lực tăng giá do nhu cầu ảo.

Tuy nhiên, theo tôi, hiệu quả của chính sách này vẫn có giới hạn. Nó khó tác động đến các nhà đầu cơ sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, chính sách chưa đủ mạnh để xử lý hiện tượng “lướt sóng” khi nhiều nhà đầu cơ chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, sau đó tạo cầu ảo, thổi giá và thu lợi nhanh từ chênh lệch giá mà không cần sử dụng vốn vay. Bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay ở trên, việc quy định lãi suất cho vay tối thiểu đối với các căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên cũng cần được bổ sung để dòng vốn đến đúng nhu cầu nhà ở thực hơn.

Thứ ba, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đưa ra bởi dự thảo là khá tích cực. Việc yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% quỹ dự án cho loại hình này, cùng với các ưu đãi về đất đai, lợi nhuận và thủ tục, sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc giá hợp lý – vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng. Tuy nhiên, quy định mức lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư cho các dự án nhà ở thuộc phân khúc này có nguy cơ làm méo mó cấu trúc chi phí và giảm minh bạch. Khi lợi nhuận bị khống chế, một số chủ đầu tư có thể tìm cách “đẩy” chi phí đầu tư (như chi phí tư vấn hay chi phí quản lý) để làm tăng tổng mức đầu tư, qua đó nâng mức lợi nhuận tuyệt đối, hoặc thậm chí là bán nhà hai giá để tránh quy định này.

Ngoài ra, việc giới hạn biên lợi nhuận không tạo động lực khuyến khích hiệu quả. Mức lợi nhuận định sẵn có thể khiến doanh nghiệp ít có động lực giảm chi phí hay đổi mới sáng tạo. Những doanh nghiệp hiệu quả không được hưởng lợi tương xứng, trong khi doanh nghiệp kém hiệu quả vẫn có thể tồn tại nhờ ưu đãi chính sách.

Bên cạnh những ưu điểm kể trên, theo tôi, dự thảo Nghị quyết kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản còn thiếu vắng các công cụ thuế, đặc biệt là thuế đánh vào hành vi đầu cơ và găm giữ bất động sản.

Hậu quả tiêu cực của hoạt động đầu cơ bất động sản ở Việt Nam đã rõ. Nó không chỉ là vấn đề an cư của đại bộ phận người dân, mà còn lan tỏa hiệu ứng tiêu cực tới kinh tế vĩ mô và xã hội. Khi dòng vốn đổ vào đất đai thay vì đầu tư sản xuất, năng suất xã hội suy giảm. Giá nhà tăng nhanh khiến giá cả của nhiều mặt hàng thiết yếu có xu hướng tăng theo, đẩy người lao động làm công ăn lương ngày càng tụt lại phía sau trong quá trình tăng trưởng, gia tăng bất bình đẳng xã hội. Hệ thống ngân hàng và thu ngân sách của nhiều địa phương ngày càng phụ thuộc vào giá bất động sản. Khi thị trường điều chỉnh (điều không thể tránh khỏi), giá giảm mạnh sẽ kéo theo nợ xấu gia tăng.

Vì vậy, dự thảo nên được bổ sung các biện pháp theo hướng làm giảm động cơ đầu cơ (kỳ vọng lợi nhuận từ chênh lệch giá). Khi lợi nhuận đầu cơ còn cao và chi phí nắm giữ thấp, các nhà đầu tư vẫn có động lực ôm đất, găm hàng, thổi giá dù tín dụng bị siết.

Để điều tiết động cơ đầu cơ, không có gì tốt hơn các chính sách thuế, bao gồm thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản sở hữu và thuế lũy thoái theo thời gian nắm giữ. Thực tiễn ở nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc đã chứng minh rằng, thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc mua bán trong thời gian ngắn là công cụ hữu hiệu, hướng dòng vốn đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực hoặc phục vụ sản xuất và tiêu dùng.

Một số ý kiến lo ngại rằng, liệu việc đánh thuế hoặc siết đầu cơ bất động sản có thể khiến thị trường trầm lắng và ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, chúng ta hướng đến tăng trưởng thực chất và bền vững. Câu hỏi đúng không phải là “liệu việc siết đầu cơ có làm thị trường chững lại hay không?” mà phải là “nếu không làm, liệu có tránh được khủng hoảng khi bong bóng vỡ?”. Hành động sớm để ngăn chặn rủi ro luôn tốt hơn là đi khắc phục hậu quả khi rủi ro đã xảy ra.

Tóm lại, để đạt được mục tiêu đề ra, dự thảo nên được bổ sung nhóm giải pháp thuế, bao gồm thuế giao dịch ngắn hạn, thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở lên, và thuế găm giữ bất động sản đối với các dự án được phê duyệt nhưng bỏ hoang. Chỉ khi kết hợp đồng bộ giữa minh bạch thông tin, cải thiện nguồn cung, tín dụng và thuế, Nhà nước mới có thể kiểm soát hiệu quả giá bất động sản, hạn chế đầu cơ và bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Tác giả: PGS.TS Phạm Thế Anh nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế tại Đại học Manchester vào năm 2007; hiện là Trưởng Khoa Kinh tế học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ông có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh tế vĩ mô, tài chính và từng giữ các vị trí: Trưởng Bộ môn Kinh tế Vĩ mô; Phó Viện trưởng phụ trách Viện Chính sách công và Quản lý thuộc Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!