Giá nhà tăng cao

Chuyện về giá nhà đất tăng cao, tôi xin được bắt đầu từ một cuốn sách ba chương. Nhân vật chính trong cuốn sách này là tất cả chúng ta.

Chương một, mở đầu bằng một tin tức nóng hổi như cốc cà phê sáng nay. Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) vừa xin dừng dự án nghìn tỷ tại Thủ Thiêm, TPHCM. Lý do thì không có gì mới: ách tắc trong thủ tục đầu tư và số tiền sử dụng đất bổ sung doanh nghiệp phải nộp.

Trong khi đó, ở lĩnh vực nhà ở xã hội, tình hình dù nhiều chuyển biến tích cực nhưng chưa đạt kỳ vọng. Nghị quyết 201 của Quốc hội với hàng loạt ưu đãi đặc thù đã được ban hành 3 tháng, song một số địa phương vẫn chưa có dự án hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư. Mọi thứ vẫn nằm trên… bàn thẩm định.

Chương hai, chúng ta chuyển sang những con số tưởng như khô khan nhưng lại rất biết kể chuyện. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/5, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ năm trước), đạt mức cao nhất kể từ năm 2023. Theo tính toán của tôi, lãi suất cho vay bất động sản hiện thấp nhất trong vòng 25 năm qua.  

Chương ba, nhưng chưa phải là chương cuối, xoay quanh nguồn thu từ đất. Theo Bộ Tài chính, thu tiền sử dụng đất nửa đầu năm nay tăng vọt, đạt 243.644 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng chưa từng có trong nhiều năm. Phía sau những con số ấy là bảng giá đất tăng, là những cuộc đấu giá đất ở làng quê nơi mà phiên sau lại phá kỷ lục giá phiên trước. Khi những dòng tiền ào ạt chảy vào, nhưng “con đập” chính sách chưa đủ mạnh để điều tiết, thị trường giống như một dòng sông mùa lũ, cuốn theo cả cơ hội lẫn rủi ro.

Ghép ba câu chuyện này lại, ta sẽ phần nào thấy bức tranh thị trường bất động sản và cũng sẽ trả lời được một phần câu hỏi vì sao giá nhà đất không ngừng tăng. 

Thủ tục pháp lý phức tạp khiến dự án mất nhiều năm để “ra hàng”; nguồn cung, đặc biệt với nhà giá rẻ khan hiếm, giá thành đội lên và cuối cùng người mua phải gánh. Trong khi đó, “tiền rẻ” và lãi suất thấp lại trở thành lực đẩy khổng lồ, cuốn dòng vốn đổ vào đất. Bất động sản trở thành kênh đầu tư nóng trong bối cảnh ấy. Thêm vào đó, giá đất “đầu vào”, tức số tiền Nhà nước xác định cho doanh nghiệp và cá nhân, liên tục tăng, kéo giá thị trường vọt lên theo đúng quy luật kinh tế: đầu vào cao thì đầu ra khó mà thấp.

Kết quả? Giá nhà tại Hà Nội và TPHCM giờ ngang ngửa nhiều quốc gia trong khu vực, trong khi thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam vẫn thấp hơn rất nhiều so với các nước láng giềng. Theo một nghiên cứu, Hà Nội nằm trong số 10 thủ đô của các nước trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân. Ở Đông Nam Á, Singapore có giá nhà bình quân rất cao lên đến 1,3 triệu USD/căn nhưng nếu quy đổi theo số năm thu nhập của người dân vẫn thấp hơn Việt Nam. Một so sánh nghe buồn cười thì ít… mà buồn thật thì nhiều.

Nhưng không phải mọi thứ đều ảm đạm. Trong bức tranh có những mảng sáng đã xuất hiện.

Tại Hà Nội, nhờ Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội, 298 dự án nhà ở thương mại với tổng diện tích hơn 1.530 ha đã được tháo gỡ pháp lý, hồi sinh sau nhiều năm “ngủ đông”. TPHCM cũng đã trình HĐND thành phố phê duyệt 80 dự án, diện tích hơn 1.193 ha, sẵn sàng triển khai trong thời gian tới. Chỉ riêng tại 2 đô thị lớn nhất cả nước, đây sẽ là nguồn cung quan trọng bổ sung cho thị trường, phần nào giảm áp lực khan hiếm.

Về chính sách tài chính đất đai, Bộ Tài chính vừa trình dự thảo mới nhằm giảm gánh nặng cho người dân. Nếu trước đây tiền sử dụng đất tính 100% phần chênh lệch, thì sắp tới sẽ phân tầng: 30% cho diện tích trong hạn mức giao đất ở, 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 500 m², 100% cho diện tích trên 500 m² hoặc trường hợp mua gom đất nông nghiệp để đầu cơ. Luật Đất đai cũng dự kiến được sửa đổi theo hướng doanh nghiệp sẽ được áp dụng cơ chế tính toán đơn giản hơn, nhẹ nhàng hơn. Mục tiêu cuối cùng là làm dịu “cơn sốt” tài chính, giúp cả người mua lẫn người bán bớt cảm thấy bất động sản là một cuộc đua kiệt sức.

Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, hàng loạt dự án đang được thẩm định. Dù phải mất 12–18 tháng chuẩn bị, nhưng một khi bắt đầu, sẽ mang đến nguồn cung căn hộ giá rẻ dồi dào, một luồng gió mát giữa cái nóng hầm hập của thị trường hiện nay.

Nhìn về tương lai, có thể hình dung ba điều:  Thứ nhất, chắc chắn nguồn cung bất động sản, kể cả nhà ở xã hội, sẽ tăng mạnh trong hai năm tới bởi cơ chế, chính sách đã thông thoáng hơn rất nhiều. Thứ hai, gánh nặng pháp lý và tài chính sẽ nhẹ đi, cả với doanh nghiệp lẫn người dân.  Nhưng, thứ ba, điều không chắc chắn nhất: giá nhà có thực sự giảm khi nguồn cung đã dồi dào?

Câu trả lời không dễ. Bởi bất động sản không chỉ là câu chuyện cung cầu, mà còn mang đậm sắc thái thị trường tài chính. Khi lãi suất thấp, tiền rẻ, trong khi công cụ chống đầu cơ chưa đủ mạnh, giá nhà vẫn có thể tiếp tục “nhảy múa” theo cách riêng của nó. Nếu dòng tiền đầu cơ không được kiểm soát, mọi nỗ lực tăng cung có thể khó đạt kết quả mong muốn.

Thị trường bất động sản giống như một khu vườn. Vườn xanh tốt, không chỉ cần nhổ bớt “cỏ dại đầu cơ” cạnh tranh với các loài hoa, mà còn phải gieo thêm hạt giống minh bạch, bón thêm dinh dưỡng từ chính sách phù hợp. Khi mọi yếu tố được cân bằng, thị trường sẽ dần trở lại đúng nhịp điệu, nơi mỗi gia đình đều có cơ hội sở hữu một mái nhà.

Đó sẽ là chương kết có hậu mà tất cả chúng ta đều mong đợi từ mỗi trang sách.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!