Sáng 24/9, dự án thành phần 1A nằm trong đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch thuộc dự án Vành đai 3 TPHCM, trong đó có cầu Nhơn Trạch nối huyện Nhơn Trạch với TPHCM đã được Bộ Giao thông Vận tải khởi công. Nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh đổ về tham dự và hy vọng sự kiện này sẽ giúp các bất động sản của họ đang nằm trong các dự án "ma" sẽ hồi sinh trở lại sau khoảng 20 năm đìu hiu.

Dự án "ma" nghĩa là những dự án dù đã xong hạ tầng cơ bản, đã được phép xây dựng, thậm chí đã xây dựng và bàn giao nhiều năm nhưng hầu như không có người ở.

Loạt bài "Nhơn Trạch, Đồng Nai và những dự án "ma" chờ hồi sinh nhờ vành đai 3" của Dân trí sẽ phản ánh câu chuyện này.

Đông Sài Gòn chờ… hồi sinh

Cách địa điểm làm lễ động thổ dự án thành phần 1A chừng 1km là dự án Thành phố mới phía đông Sài Gòn - Dong Sai Gon New City. Nằm trên trục đường chính Tôn Đức Thắng, cửa ngõ ra vào đô thị Nhơn Trạch, dự án Đông Sài Gòn trước đây do Công ty cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch (liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Tín Nghĩa và Công ty Cao su công nghiệp Đồng Nai) làm chủ đầu tư, nay đã về tay Swan City. Đây sẽ là dự án được "ăn theo" vành đai 3 đầu tiên sau nhiều năm đìu hiu.

Phấn khởi sau thời gian ngao ngán với dự án nằm trên giấy

Anh Huỳnh Duy Đỗ ở quận Bình Thạnh (TPHCM) cùng mẹ và gia đình xuống xem lễ động thổ dự án thành phần 1A từ sáng sớm. Gia đình 4 người ngồi uống nước cùng hàng trăm người khác tại chòi lá đối diện vị trí động thổ.

Thấy không khí cười nói vui vẻ, bàn tán xôn xao về bất động sản, phóng viên trong vai nhà đầu tư từ Hà Nội mới vào đến xin được chia sẻ về kiến thức và kinh nghiệm đầu tư.

Anh Đỗ cho biết anh có đầu tư cả đất nền, đất vườn và biệt thự để chờ "ăn theo" vành đai 3.

"Trời ơi biết tin nay khởi công nhà tui với mọi người mừng lắm luôn. Vì đó giờ dân quá ngao ngán với các dự án trên giấy, chỉ nói mà không làm. Người ta tưởng có dự án nên ào ào mua đất từ 10-20 năm trước rồi rốt cuộc chờ hoài không làm, mua xong không bán được hoặc bán lỗ không à. Hôm nay khởi công nhìn thấy tận mắt luôn nè, không chỉ nghe nói nữa. Nếu bây giờ mua vô thì chắc thắng luôn đó", anh Đỗ quả quyết.

Chỉ tay về phía xa, anh kể đã mua một căn biệt thự 500m2 trong dự án Sway Park, cách đó chừng 1km từ mấy năm trước. Giá khi ấy là 22 triệu đồng/m2, tổng tiền cho căn của anh là11 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư giảm 1 tỷ đồng nên còn 10 tỷ đồng.

Anh này phấn khởi cho biết giờ giá đã lên nhiều và quảng cáo về đường xá "đẹp không chê được, đẹp như nước ngoài" trong dự án này. Người em đi cùng thì nói xen vào, rằng "em đi xem nhiều chỗ rồi mà không đâu đẹp bằng đây, anh đừng đi đâu nữa, đừng nghe người ta đi xuống Long An hay Đồng Tháp đầu tư. Không đâu tiềm năng bằng đây".

Bà mẹ già chừng 70 tuổi cũng gật gù, vỗ vai phóng viên nói: "Con còn trẻ mà có tiền nên đầu tư vào đây đi. Giờ trong đó (Swan Park) đang có một căn, người ta làm đằng sau, đằng trước, ở trong xong hết rồi, có sổ hồng luôn rồi. Họ đang đòi 2,4 tỷ đồng, mà khách trả 2,2 tỷ đồng nên chưa bán. Con vào mua cái đó là ngon đó".

Cao hứng, anh Đỗ nói tiếp bây giờ ai có tiền mang vào đây đầu tư vẫn sẽ được. "Đất ở Nhơn Trạch này sẽ ăn tới 10 năm lận, nên giờ mua là vẫn còn lời. Hôm nay em mua 3 triệu đồng, 2 năm sau sẽ là 5 triệu đồng. Em mới vào thì em nên đầu tư ở đây, đừng có đi đâu nữa hết. Năm nay em mua 3 triệu đồng, 10 năm sau sẽ là 30 triệu đồng, Phú Mỹ Hưng ở quận 7 cũng không bằng đâu" - anh Đỗ quả quyết.

Không chỉ có dân đầu tư phấn khởi mà cánh môi giới bất động sản cũng mừng ra mặt. Nhiều môi giới dù công ty cách điểm khởi công dự án hơn 10km nhưng vẫn kéo cả đoàn, mặc đồng phục đến livestream trực tiếp rồi lân la tìm khách.

Thực tế đìu hiu

Swan Park từng gây chú ý khi có quy mô 941ha với vốn đầu tư lên đến 6 tỷ USD. Nhưng sau khi triển khai hạ tầng, Đông Sài Gòn bị "đóng băng" suốt nhiều năm. Năm 2016, sau khi Swan City mua lại 110ha, dự án này đã được đổi tên là Swan Park hay Dong Sai Gon New City.

Swan Park được chia làm nhiều khu. Khu 1A có nhà phố, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập xây theo kiểu của Singapore. Khu 1B có biệt thự và dinh thự, dành cho tầng lớp thượng lưu.

Cuối năm 2017, Swan City mở bán phân khu 1A được 816 căn khu. Thời điểm đó, khu đất này chỉ là rừng cao su, chưa được xây dựng gì, nhìn rất đìu hiu và những ai "non gan", không tìm hiểu kỹ sẽ không dám xuống tiền.

Đầu 2018 chủ đầu tư lại mở bán khu 1B với hơn 400 căn biệt thự, dinh thự. Anh Huỳnh Duy Đỗ (ở trên) là một trong các nhà đầu tư đã mua biệt thự ở khu này. Dự kiến cuối năm 2020 nhà sẽ được bàn giao, nhưng thực tế đến nay vẫn bất động. 

Cả khu vực biệt thự được bao quanh bởi hàng rào kiên cố. Bên trong các ngôi nhà lớn là cỏ dại mọc um tùm, không có người cắt tỉa.

Được biết, khu 1B đã xây xong nhưng chưa bàn giao cho khách. Khách mua ở khu này đã đóng 50% tiền, khi nào nhận được nhà sẽ đóng nốt phần còn lại và thêm 5% để ra sổ. Nhưng hiện nay không biết bao giờ mới ra được sổ vì dự án đang dính pháp lý.

Mặc dù nhà đã xây xong, đường nội khu đã đẹp và dự kiến khu này sẽ có quy mô dân số lên tới 150.000 dân nhưng đến nay, toàn dự án mới có hơn 100 hộ dân đến ở, trong đó có nhiều chuyên gia nước ngoài ở thuê. Vì dự án lớn, nhà san sát nhưng một bên chưa bàn giao thì cỏ mọc um tùm, bên bàn giao rồi thì hầu như không có người ở, tạo ra khung cảnh đìu hiu, buồn tẻ.

Lý giải việc vì sao đã xong hạ tầng cơ bản, mà hơn 800 căn nhà phố, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập ở khu 1B lại ít người ở như vậy, anh Nguyễn Đức Thịnh - nhân viên bán hàng của Sway City - cho biết, những người mua dự án này chủ yếu là nhà đầu tư.

"Họ ở Hà Nội, Hải Phòng, TPHCM đến mua rồi để đấy. Dân khu vực Đồng Nai có mua họ cũng chưa ở ngay vì họ có nhà ở đây và họ cũng chờ hạ tầng. Khi cả đường, cầu, bệnh viện, trường học… xong xuôi thì dân mới về ở đông được. Mua ở đây cứ phải xác định đầu tư 5 năm, tầm nhìn 10 năm chứ không nên lướt sóng" - Thịnh chia sẻ.

Nói về tình hình giao dịch của dự án, nhân viên sales này cho biết, giao dịch chỉ sôi động trong khoảng tháng 2, tháng 3 năm nay rồi đứng im. Hiện tại, tín hiệu phát sinh giao dịch trở lại có xuất hiện nhưng giá đã giảm xuống 10% so với đầu năm. Cách đây khoảng 2 tuần khi nghe tin đường vành đai 3 khởi công, bắt đầu có khách ở Hà Nội, Hải Phòng vào tìm mua.

"Đây là khách mới đặt mua căn nhà phố ngày 8/9 còn chưa làm hồ sơ xong. Căn này lúc đầu năm nay có giá 4,1 tỷ đồng nhưng giờ giá bị giảm 10% rồi, còn 3,7 tỷ thôi. Bây giờ anh mua chờ khoảng vài năm nữa, vành đai 3 và hạ tầng xong nó sẽ lên nhiều đấy. Nhưng nếu anh trường vốn hãy mua, còn vay ngân hàng nhiều quá anh phải có phương án dự phòng" - Thịnh tỏ vẻ chân thành.

Chờ cầu 20 năm

Ngày 24/9, cầu Nhơn Trạch, bắc qua sông Đồng Nai nối TPHCM được khởi công. Hạng mục này là một trong 2 gói thầu chính của dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1, dài 8,7km thuộc dự án đường vành đai 3.

Trước đó, cầu Nhơn Trạch đã có kế hoạch xây dựng từ cuối năm 2002. Do không có nguồn vốn đầu tư nên tiến độ triển khai bị trì hoãn. Hiện dự án chính thức khởi công sau khi tìm được nguồn vay ưu đãi vốn từ chính phủ Hàn Quốc và vốn đối ứng của Chính phủ Việt Nam.

Vành đai 3 cũng được quy hoạch từ năm 2011 nhưng chỉ triển khai được 16km đầu tiên thuộc đoạn Bình Chuẩn - Tân Vạn trên địa bàn Bình Dương. Sau đó, dự án chưa thể triển khai thêm đoạn nào vì thiếu mặt bằng và phát sinh chi phí đầu tư.

Đường vành đai 3 có tổng chiều dài 76,34km (TP.HCM 47,51km; Đồng Nai 11,26km; Bình Dương 10,76km; Long An 6,81km). Điểm đầu của dự án là nút giao với đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, thuộc địa phận huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và điểm cuối là nút giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành (huyện Bến Lức, tỉnh Long An).

Công trình được thiết kế kết nối những tuyến giao thông xuyên tâm nhiều cao tốc và đóng vai trò và giải tỏa luồng xe quá cảnh từ các tỉnh mà không cần đi qua khu trung tâm đông dân cư, tiết kiệm thời gian hành trình và chi phí vận tải.

Ngoài ra, công trình này còn được quy hoạch với vai trò lớn hơn là kết nối các khu đô thị là thành phố đối trọng như Bà Rịa - Vũng Tàu, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Dĩ an, Thủ Dầu Một, Tây Ninh; đồng thời, mở ra hướng mới về phát triển đô thị cho đô thị vệ tinh như Nhơn Trạch (Đồng Nai); khu đô thị Tây Bắc (Củ Chi, TPHCM); khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An)...

Cùng với vành đai 4, vành đai 3 khi hoàn thiện sẽ kết nối những khu đô thị này với nhau bằng trục đường bao quanh, tạo điều kiện phát triển chung cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ngày 21/6, ông Quách Văn Đức - cựu Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Tín Nghĩa bị bắt tạm giam để điều tra về hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí theo điều 219, Bộ Luật Hình sự năm 2015.

Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch là công ty con của Tổng công ty Tín Nghĩa, được thành lập năm 2004, là chủ đầu tư dự án khu dân cư Phú Thạnh - Long Tân thuộc địa bàn huyện Nhơn Trạch (còn gọi là dự án Đông Sài Gòn New City). Hiện Tổng công ty Tín Nghĩa chiếm 51,52% vốn điều lệ của Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch.

Mặc dù đã bán cho Swan City từ 2016 nhưng hồ sơ, lịch sử đất của Tín Nghĩa vẫn phải điều tra lại. Khi nào việc điều tra và kết án chưa kết thúc thì những người mua biệt thự, dinh thự của Swan City ở khu 1B không thể ra được sổ hồng và cũng không thể vào ở được.

Nguyễn Văn Hải