Condotel hay được còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Hiểu đơn giản, condotel là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài.

Dù xuất hiện tại Việt Nam muộn hơn so với một số nước thế giới, nhưng khi có mặt, condotel đã phát triển nhanh chóng. Tòa tháp Nha Trang Plaza (Khánh Hòa) có quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao được biết đến như là sản phẩm condotel đầu tiên của Việt Nam được hoàn thành vào năm 2009.

Condotel xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Chính vì thế mà ngay từ khi ra đời, loại hình này đã trở thành "đứa con lai" rất được các chủ đầu tư chiều chuộng. Không chỉ thế, nhà đầu tư cũng hào hứng với sản phẩm này. Nhưng thực tế, mọi thứ không phải đều màu hồng... 

TP Nha Trang được ví là "thủ phủ" của condotel. (Ảnh: Trần Kháng)

Từng mạnh tay chi cả chục tỷ đồng vào đầu tư condotel ở Đà Nẵng và Nha Trang (Khánh Hòa) từ những năm 2016, nhưng thời gian qua anh N.T.Q. (ở Hà Nội) lại phải loay hoay rút vốn, chấp nhận lỗ.

Anh Q. kể lại, năm 2016, anh tìm hiểu về dự án Cocobay ở Đà Nẵng và hào hứng với hình thức đầu tư cam kết lợi nhuận là 12,5%/năm của chủ đầu tư. Quyết đầu tư 9 tỷ đồng vào đây, nhưng có khoảng 6 tỷ đồng anh vay từ ngân hàng.

"Với lãi suất chủ đầu tư cam kết trả là 12,5%/năm trong vòng 8 năm - đây là mức cam kết cao nhất thị trường thời điểm đó. Theo tính toán, với mức lãi suất như vậy, chỉ sau khoảng 8 năm tôi sẽ trả được hết số nợ vay ngân hàng (6 tỷ đồng) và "tự nhiên" có 4 căn condotel trị giá 9 tỷ đồng", anh Q. nói.

Thế nhưng "người tính không bằng trời tính", tháng 11/2019, chủ đầu tư thông báo dừng trả lợi nhuận theo cam kết, cũng kể từ đó anh Q. đối mặt với việc mất cả vốn (4 tỷ đồng) của mình.

"Sau thời gian dài đấu tranh với chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh về quyền lợi, tôi cũng so sánh giữa việc "chôn" vốn tại dự án để gánh lãi ngân hàng và rút vốn để mang gửi ngân hàng lấy lãi có độ vênh nhau khoảng 20%. Tôi quyết định rút vốn về vì mục tiêu còn tiền và chấp nhận chịu lỗ", anh Q. nói.

Không vỡ trận như Cocobay Đà Nẵng, nhưng 2 căn hộ condotel tại một dự án trên đường Trần Phú, TP Nha Trang của anh Q. cũng lâm cảnh "bán không được, giữ không xong". Tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp từ đầu năm 2020 đến nay khiến hoạt động kinh doanh cho thuê bị "đóng băng".

"Không thu được tiền cho thuê nhưng lãi suất ngân hàng tháng nào tôi cũng phải trả. Từ đầu năm 2021, tôi rao bán cắt lỗ mỗi căn khoảng 200 triệu đồng so với giá mua năm 2018 nhưng tới nay vẫn không có người mua", anh Q. kể lại. 

Câu chuyện của anh Q. cũng phần nào thể hiện được sự thăng trầm của thị trường condotel trong những năm vừa qua. Và hiện tại, khi dịch Covid-19 được kiểm soát, hoạt động du lịch đang dần trở lại, thì nhiều vấn đề bất cập của condotel vẫn là một ẩn số.

Từ thăng hoa…

2015 - 2018 được coi là giai đoạn thăng hoa của condotel. Vào thời điểm đó, loại hình bất động sản "lai" này được giới trong ngành ví như hình ảnh "gà đẻ trứng vàng" bởi hầu hết dự án condotel đều sở hữu chính sách cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn ở mức quanh 8-12%/năm. Chính vì thế condotel nhanh chóng trở thành trào lưu và là sản phẩm dẫn đầu thu hút vốn đầu tư.

Condotel phát triển thăng hoa trong giai đoạn 2015 đến 2018. (Ảnh: Trần Kháng)

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trong đó, giai đoạn năm 2016 - 2017 được coi là thời kỳ hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn. Đến năm 2017, con số này đã tăng lên thành 22.837 căn.

Condotel thường được thiết kế sang trọng theo tiêu chuẩn 3 đến 5 sao. (Ảnh: Trần Kháng)

Số liệu từ VARs cũng cho thấy, Khánh Hòa được xem là "thủ phủ" của condotel khi số lượng căn mở bán tại địa phương này là hơn 11.800 căn. Xếp thứ hai trong danh sách là Đà Nẵng với khoảng hơn 7.000 căn được mở bán. Một vài điểm nóng thị trường condotel khác có thể kể tới như Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh, Hải Phòng... 

…đến cơn thoái trào

Sau khoảng 3 năm khuấy đảo các thị trường du lịch nghỉ dưỡng, từ cuối năm 2018, thị trường condotel bắt đầu có xu hướng chững lại. 

Theo VARs, năm 2018 trên thị trường đang có khoảng 8.000 căn hộ khách sạn đang được chào bán. Tỷ lệ mua trong quý III/2018 là 1.000 giao dịch, một con số rất thấp so với lượng cung hiện có trên thị trường. Con số chào bán thành công chỉ đạt tỷ lệ 20%.

Giá condotel trung bình sẽ từ 1,8 - 4 tỷ đồng, một số sản phẩm đặc biệt có giá bán lên tới 6 tỷ đồng. (Ảnh: Trần Kháng). 

Từ năm 2019 đến nay, giao dịch bất động sản phân khúc condotel bị chững lại. Nhiều địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa hầu như không có giao dịch do khủng hoảng pháp lý của loại hình này. Đặc biệt, năm 2020, đại dịch Covid-19 bùng phát kéo dài, các hoạt động du lịch ngưng trệ, từ đó đến nay, đầu tư vào condotel gần như "đóng băng".

Số liệu của VARs cũng cho thấy, lượng condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Gần như cả năm 2020, thị trường giao dịch condotel đóng băng. Đến quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch, song lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch chỉ khoảng 120 sản phẩm.

Còn tại Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2021 của DKRA Vietnam, phân khúc condotel vẫn xếp chót bảng về thanh khoản so với các loại tài sản khác (biệt thự, shophouse biển). Khảo sát thị trường được đơn vị này mở rộng ở cả ba khu vực miền Bắc - Trung - Nam.

Cụ thể, quý I/2021 đến quý III/2021 đã có khoảng 10.000 sản phẩm condotel được chào bán, tỷ lệ hấp thụ khoảng 30-40%. Nhưng, trong quý IV/2021, toàn thị trường condotel chỉ bán được 49 căn, thấp hơn quý III (giai đoạn cao điểm chống dịch Covid-19 tiêu thụ được 68 căn) và thấp hơn 15-18 lần so với hai quý đầu năm. 

Đổ vỡ và tháo chạy

Các chủ đầu tư thường đưa ra cam kết mức lợi nhuận cao, phổ biến 8-12%/năm, thậm chí có thể lên tới 15%/năm đối với một số dự án nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, không phải sản phẩm condotel nào cũng đạt được lợi nhuận như cam kết bởi còn tùy thuộc vào vị trí và tiện ích của dự án.

Cá biệt, cuối năm 2019, giới đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến cú sốc của siêu dự án Cocobay "vỡ trận" khi chủ dự án Cocobay Đà Nẵng là Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại vì khó khăn tài chính. 

Vụ việc "vỡ trận" cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng đã khiến nhà đầu tư condotel hoang mang (Ảnh: Trần Kháng). 

Trước đó, Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt - chủ đầu tư dự án condotel Bavico tại Nha Trang từng phải đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó, việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện.

Nhìn chung, ngoài vấn đề cam kết lợi nhuận, một số chủ đầu tư còn cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (sổ hồng), không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Tuy nhiên, do khung pháp lý cho condotel chưa được hoàn thiện nên nếu có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định để giải quyết thỏa đáng cho các bên.

Điển hình, suốt 2 năm qua, nhiều khách hàng mua condotel dự án The Arena Cam Ranh (thuộc phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh, Khánh Hòa) của Công ty cổ phần Trần Thái Cam Ranh đã liên tục phản ánh về việc dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Đồng thời, người mua condotel cũng tố cáo chủ đầu tư đánh tráo khái niệm, cam kết cấp "sổ hồng" cho khách hàng ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà. Bởi, không có cái gọi là "sổ hồng" trong thực tế bởi dự án The Arena được Nhà nước cấp thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (năm 2009), đến nay thực hiện dự án chỉ còn 37 năm. 

Tương tự, mới đây, hàng chục khách hàng tại dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Movenpick Cam Ranh (xã Cam Hải Đông, huyện Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa) đã tập trung trước UBND tỉnh Khánh Hòa để căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho họ. Trong đó, khách hàng yêu cầu Eurowindow Nha Trang làm rõ nhiều vấn đề còn thắc mắc có liên quan đến việc vì sao chưa bàn giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Movenpick Cam Ranh Resort.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng, vấn đề của condotel nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao. Nhà đầu tư chạy theo lợi nhuận hấp dẫn trong khi các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Còn GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường - bày tỏ, việc đổ vỡ là tất yếu khi loại hình này đang phát triển trong bối cảnh hành lang pháp lý chưa rõ ràng. Ông cũng đánh giá sự cố gây ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. "Chỉ khi đất xây dựng condotel là đất ở hình thành đơn vị ở thì mới có thể kéo được nhà đầu tư đến, bởi người Việt Nam thích tài sản hơn là hiệu quả đầu tư, cũng không tính đến rủi ro. Họ quan điểm rằng nếu kinh doanh có thất bát thì tài sản của họ vẫn ở đó", ông Võ phân tích.

Condotel có tội?

Theo đánh giá của giới chuyên gia kinh tế, bất động sản, về bản chất, condotel là một hình thức huy động vốn rất tốt mà các nước đã làm, đem lại lợi ích rất lớn, tốt cho thị trường.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bản chất của condotel là rất tốt, là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một "đứa con lai" có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư.  

"Condotel là một kênh huy động vốn đầu tư xã hội, tạo ra giá trị gia tăng dòng tiền, biến những đồng tiền "nằm chết" trong góc tủ trở thành đồng tiền đầu tư mang lại hiệu quả. Việc huy động vốn này hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014", ông Thịnh nói.

Tuy nhiên theo vị chuyên gia này, việc condotel phát triển bùng nổ ở nước ta đang gần như mang tính chất tự phát, vì chưa có pháp luật quy định một cách đầy đủ, chặt chẽ, cụ thể và rõ ràng để quản lý condotel, kể cả về quản lý Nhà nước cũng như quản lý các hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư.

"Thiếu sót vẫn nằm ở khung pháp lý. Hiện chưa có quy định thế nào là condotel và còn rất nhiều sự mập mờ: condotel có thể được xây dựng ở đâu, hoạt động như thế nào? Nó là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn hay có thể biến các khu nhà ở thành condotel? Và thực tế condotel vẫn đang là "đứa con lai lắm tài nhiều tật", chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành.

Rõ ràng về mặt luật pháp hiện đang có những kẽ hở, chưa có định nghĩa chính xác cũng như chưa có quy định rõ ràng về đầu tư condotel. Cũng vì chưa được thừa nhận nên "đứa trẻ" này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát".

Do vậy, ông Thịnh cho rằng, nhà đầu tư đang đứng ở thế bị động, hoàn toàn chỉ biết tin vào chủ đầu tư và xuống tiền. Nên đầu tư condotel ở thời điểm đó không thể nói là không có rủi ro. 

"Đã từng có rất nhiều cảnh báo về việc nếu tiếp tục trì hoãn việc "khai sinh" cho condotel thì sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Và thực tế đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu gặp rủi ro khi đầu tư condotel. Nhưng phải nói rằng, bản chất vấn đề nằm ở khung pháp lý, condotel không hề có lỗi, do vậy, đừng mất niềm tin vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng này", ông Thịnh khẳng định. 

Còn ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - từng nhận định, bản chất condotel không có gì sai mà vấn đề nằm ở hành lang pháp lý đang đi sau thị trường.  "Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của doanh nghiệp là chọn vị trí cũng như định giá tỷ lệ hưởng lợi nhuận cao quá. Nhưng nếu đầu tư condotel mang lại lợi nhuận 8 - 12% mà không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm ngân hàng nữa", ông Nam khẳng định.

Hành lang pháp lý chưa thể "đuổi" kịp tốc độ phát triển của condotel (Ảnh: Trần Kháng).

Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - cũng nhìn nhận, cần phải xây dựng được vấn đề pháp lý cho condotel thì sản phẩm này mới có chỗ đứng trên thị trường. "Đã có những nhà đầu tư gặp rủi ro trong đầu tư condotel. Đó là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là gì", ông Khởi nói.

Theo ông Khởi, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel cần quan tâm: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này.

Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thời hạn 50 - 70 năm. Đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện.

Thị trường condotel đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển trở lại sau khi dịch Covid-19 dần được kiểm soát (Ảnh: Trần Kháng). 

Các chuyên gia đánh giá, dù muộn, nhưng đây là tín hiệu sáng để từng bước tháo gỡ những khó khăn pháp lý, giải "nỗi oan" cho condotel, khơi thông dòng chảy của thị trường. Bởi khi được cấp quyền sở hữu có thời hạn từ 50 - 70 năm, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, mạnh dạn rót vốn, do đó lượng giao dịch sẽ tăng. Dựa trên cơ sở đó, các chủ đầu tư có thể tính toán một cách đầy đủ và cụ thể để xem xét quá trình, kế hoạch đầu tư phù hợp.

Tuy nhiên, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành vào đầu năm 2020 như mở ra một hy vọng lớn cho thị trường condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, đó là hy vọng có thể tăng trưởng trở lại khi khung pháp lý từng bước được cải thiện. Tuy nhiên, tia lửa hy vọng vừa lóe sáng đã bị dập tắt bởi đòn giáng mạnh mang tên Covid-19.

Dù vậy, đến nay, giới chuyên gia trong ngành nhận định, condotel vẫn có cơ hội để trỗi dậy nếu như có hành lang pháp lý đầy đủ, hoàn thiện để định hướng cho thị trường này.

"Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này", ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh.

Nội dung: Trần Kháng