Có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản là khi hàng trăm dự án ôm đất, chây ì triển khai nhiều năm trong khi nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để triển khai các dự án nhà ở mới nhưng không còn quỹ đất. Điều này dẫn đến nguồn cung trên thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây rất nhỏ giọt, đặc biệt là các dự án nhà ở tầm trung.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc giải quyết mất cân bằng cung - cầu chỉ giải quyết được vấn đề trước mắt để bình ổn được giá nhà phù hợp. Về lâu dài cần ngăn chặn triệt để hoạt động đầu cơ ôm đất mới là giải pháp bền vững.

NGĂN CHẶN DỰ ÁN BỎ HOANG 

Trao đổi với Dân trí, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP Hà Nội) - cho rằng, việc ôm đất bỏ hoang đã vi phạm những nguyên tắc cũng như chính sách của Nhà nước trong việc sử dụng, đầu tư vào đất đai. Thậm chí, việc bỏ hoang, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích còn là một trong những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 3, Điều 12 Luật Đất đai 2013. 

Vị luật sư dẫn chứng, đối với các dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng mà không thuộc các trường hợp do bất khả kháng (như thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, chiến tranh) thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. 

"Mặc dù mức xử phạt đối với hành vi này còn thấp so với hậu quả mà hành vi ôm đất bỏ hoang mang lại khi mà nguồn lực, năng lực quản lý đất đai còn hạn chế, hệ thống thông tin về quản lý, khai thác dữ liệu đất đai ở nước ta còn chưa hoàn thiện, nhưng để phát hiện, chứng minh, xử lý được hành vi vi phạm đối với những trường hợp này là rất khó. Do đó, cần nhiều nguồn lực của cơ quan chức năng ban ngành có thẩm quyền cùng tham gia, giải quyết. Thêm vào đó, quy định về trách nhiệm của các cơ quan quản lý cũng chưa được cụ thể", luật sư Trần Tuấn Anh phân tích. 

Nhiều dự án bất động sản quy mô lớn ở huyện Tiền Phong chậm triển khai nhiều năm (Ảnh: Hà Phong).

Về trách nhiệm để xảy ra tình trạng đất bỏ hoang, Luật Đất đai 2013 quy định, xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai trong những trường hợp lợi dụng chức vụ, quyền hạn, thiếu trách nhiệm trong quản lý và một số trường hợp khác thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo vị luật sư này, quy định này lại rất chung chung. Thậm chí, không có quy định cụ thể đối với trường hợp để xảy ra tình trạng không thu hồi đối với những trường hợp không sử dụng đất thì xử lý ra sao, không có quy định ở những văn bản dưới luật hướng dẫn xử lý. 

"Thực tế, gần như rất ít và thậm chí là không có việc xử lý đối với những người có trách nhiệm, quyền hạn không thực hiện đúng việc thu hồi đất không sử dụng, để tình trạng đất bỏ hoang vẫn diễn ra", luật sư Tuấn Anh nhìn nhận. 

Có vị trí "vàng" tại quận Hà Đông (Hà Nội) và được triển khai từ năm 2007, nhưng đến nay, siêu dự án FDI có tên Booyoung Vina của Công ty TNHH Booyoung (Hàn Quốc) vẫn triển khai chậm trễ, nhiều diện tích đất đang bỏ hoang (Ảnh: Hà Phong). 

Để ngăn chặn việc ôm đất bỏ hoang, gây lãng phí nguồn tài nguyên, luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng ngoài việc tuyên truyền pháp luật còn nâng cao trách nhiệm, tính độc lập trong việc thi hành công vụ của cơ quan quản lý đất đai, quy định cụ thể hơn về các trường hợp xử lý thu hồi, trách nhiệm cụ thể của từng cá nhân, cơ quan quản lý có thẩm quyền nếu để xảy ra những trường hợp này.

Đồng thời, áp dụng khoa học, công nghệ trong việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai, dữ liệu, thông tin về đất cụ thể, công khai, minh bạch để không chỉ cơ quan quản lý về đất mà cả các chủ thể khác trong xã hội có thể tiếp cận, khai thác thông tin về đất góp ý, phát hiện, lên án và đề xuất xử lý những trường hợp vi phạm. Có như vậy thì tình trạng ôm đất bỏ hoang mới có thể được hạn chế, xử lý dứt điểm. 

"Rõ ràng đây là một bài toán không đơn giản, một sớm một chiều hoặc chỉ của bất kỳ chủ thể nào mà cần phải có giải pháp đồng bộ và cần sự tham gia, góp sức của cả cơ quan quản lý đất đai và các nguồn lực khác trong xã hội", luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

SỬ DỤNG CÔNG CỤ THUẾ ĐỂ TRIỆT TIÊU ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 

Trao đổi với Dân trí, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhấn mạnh, cách để ngăn đà tăng giá ảo của đất đai là sử dụng công cụ thuế. Và câu chuyện chính là phải cải cách thuế. 

"Đây là giải pháp căn cơ nhất, thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả", GS Võ nói.

Giải thích thêm về nhấn mạnh trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, công cụ thuế đóng vai trò ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn.

Có quy mô hơn 52 ha, dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai (Hà Nội Westgate) có vị trí giáp Đại lộ Thăng Long, được coi là mảnh "đất vàng" được nhiều đại gia địa ốc mong muốn, nhưng tới nay vẫn bỏ hoang cả thập kỷ (Ảnh: Hà Phong).  

Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ này, cần phải nhấn mạnh rằng chưa nên nói tới thuế thời điểm Covid-19. Nền kinh tế khó khăn, việc đưa ra một chính sách thuế là cực kỳ nhạy cảm, dù hệ thống thuế của Việt Nam thực sự còn nhiều vấn đề. 

"Thuốc đặc trị" tốt nhất bây giờ là kiểm soát được Covid-19, kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh phục hồi, dòng tiền được nắn vào sản xuất kinh doanh, phát triển thực chất thay vì đầu tư tài sản.

Thêm nữa, cần duyệt quy hoạch sớm để mọi thứ nó rõ ràng, cái gì đầu tư mới thì rõ ràng đi. Mọi thông tin phải công khai và minh bạch để người dân biết. 

Giải quyết chuyện bồi thường hỗ trợ cũng cần nhanh chóng, tránh để lâu giá đất sẽ lên, phát sinh nhiều hệ lụy. Ngoài ra, cần mạnh tay xử lý nghiêm những hành vi gây bất thường cho thị trường, đặc biệt là các hành vi vi phạm để tạo ra tính răn đe.

Một vấn đề nữa, các cơ quan quản lý Nhà nước cần làm tốt công tác dự báo, tăng tính dự báo lên, nhận định sắp tới với tình hình này sẽ như thế nào. Nếu dự báo tốt sẽ có những chính sách giải pháp hợp lý, kịp thời để tăng hiệu quả trong quản lý thị trường bất động sản.  

"Tôi cho rằng cần nhanh chóng sửa đổi, thay đổi. Thực tế hiện nay vướng cái gì đất đai cũng khó khăn. Cốt lõi nằm ở Luật Đất đai. Đầu tư cái gì trên đất tính ra rất cụ thể, rõ ràng nhưng liên quan tới đất thì lại khó. Cùng mảnh đất đó, chưa có con đường với có con đường giá chênh lệch rất nhiều", GS Võ nêu về giải pháp sửa đổi luật sắp tới.

Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, để ngăn chặn đầu cơ đất đai, cần thu hồi lại các dự án chậm triển khai và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để phát triển nhanh các dự án. Đồng thời phải đánh thuế để ngăn chặn tình trạng ôm đất bỏ hoang, không triển khai nhiều năm. Điều này sẽ khiến các cá nhân không còn xem đất là một tài sản tiết kiệm mà phải đưa vào sử dụng để tạo ra hiệu quả, buộc các doanh nghiệp phải có phương án đưa các dự án vào triển khai, tạo nguồn cung mới cho thị trường. 

"Trong nội thành Hà Nội và TPHCM còn rất nhiều dự án bỏ không, hàng chục năm vẫn là bãi đất hoang vắng và không thể nào triển khai được. Đất bỏ không, giá vẫn tăng, những người ôm đất được hưởng lợi nhuận rất cao nên cứ yên tâm ôm đất tiếp. Điều này gây ra hậu quả rất tai hại cho thị trường nhà ở tại các thành phố lớn.

Phải đánh thuế thật nặng những dự án ôm, giữ đất kiểu như vậy. Hầu hết các nước đều đánh thuế rất nặng bởi coi đó là thuế để xác định hiệu quả sử dụng đất. Như ở Mỹ, không một hộ gia đình nào có thể dư ra vài trăm m2 đất chứ đừng nói là hàng chục ha như tại Việt Nam", TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Cũng đưa ra giải pháp ngăn chặn tình trạng đầu cơ gây "sốt đất", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí "đầu cơ" của nhà đầu tư "lướt sóng" trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng "bong bóng".

Đồng thời, đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 03 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường.

Đặc biệt, với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Ngoài ra, vị chủ tịch HoREA cũng cho rằng, cần thiết xem xét ban hành thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất. Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.

Đất đai tại nhiều dự án khu đô thị bị bỏ hoang (Ảnh: Hà Phong). 

Chủ tịch HoREA cho rằng, sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê), vừa vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.

Tóm lại, theo các chuyên gia, để ngăn chặn một cách hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai, sốt đất và bỏ hoang đất sau cơn sốt thì cần thiết phải sử dụng công cụ thuế một cách phù hợp. Bên cạnh đó, việc sửa đổi các điểm chồng chéo, vướng mắc trong các văn bản pháp luật gỡ khó cho nhiều dự án đang "mắc kẹt" cần sớm được thực hiện một cách đồng bộ, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp đưa dự án vào thực tế.