Phát triển không gian công cộng tư nhân ở Việt Nam

Tại Việt Nam, các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM đang gặp khó khăn trong việc cung cấp đủ không gian công cộng cho cư dân. Tình trạng này càng trở nên nghiêm trọng do đô thị hóa và tăng trưởng dân số diễn ra nhanh chóng, dẫn đến quỹ đất cho không gian công cộng ngày càng khan hiếm. Tỷ lệ cây xanh đô thị tại Việt Nam hiện chỉ đạt 1/5 đến 1/10 so với tiêu chuẩn thế giới, với bình quân từ 2-3m² cây xanh/người tại các đô thị lớn.

Các khu đô thị lớn ở Việt Nam đang thiếu hụt nghiêm trọng không gian công cộng như công viên, quảng trường và khu vui chơi. Những công viên lớn hiện tại như Công viên Tao Đàn hay công viên Thống Nhất trong nội thành không đủ để đáp ứng nhu cầu của dân số ngày càng tăng. Việc dành đất để mở rộng công viên gần như bất khả thi vì chi phí quá lớn.

Để giải quyết vấn đề này, mô hình không gian mở công cộng thuộc sở hữu tư nhân (POPS - Privately-Owned Public Spaces) có thể là một giải pháp hiệu quả. Dù không phải là khái niệm mới, với lịch sử hơn 60 năm trên thế giới, POPS là không gian đô thị hiện đại do tư nhân quản lý và bảo trì.

Mặc dù được xem là công cộng, POPS được quản lý bởi chính chủ đầu tư dự án, nhằm tạo ra khu vực giao lưu, sinh hoạt cộng đồng mà không yêu cầu chi phí từ nhà nước cho việc xây dựng hay bảo dưỡng. POPS có nhiều dạng, như sân thượng, quảng trường, hành lang ngoài trời, vườn trên mái, lối đi bộ, công viên nhỏ, và khu vực ăn uống ngoài trời.

POPS ra đời từ thập niên 1960 tại New York, khi chính quyền ban hành nghị quyết phân vùng (Zoning Resolution) để giải quyết tình trạng thiếu hụt không gian công cộng do sự gia tăng dân số và xây dựng nhà cao tầng. Chương trình thưởng diện tích sàn cho chủ đầu tư (Bonus Floor Area) được ban hành nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tạo ra không gian công cộng trong chính dự án của họ, đổi lại, họ sẽ được cấp thêm diện tích sàn xây dựng như một giải pháp đôi bên cùng có lợi.

Trong các thành phố đông đúc, POPS rất quan trọng vì giúp giảm áp lực cho các không gian công cộng truyền thống, đồng thời tăng giá trị cho các tòa nhà và khu vực xung quanh.

Tại Việt Nam hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản chỉ tập trung vào lợi nhuận, dẫn đến mất cân bằng giữa phát triển tư nhân và lợi ích cộng đồng. Mô hình POPS có thể là giải pháp, khi khuyến khích các nhà đầu tư bất động sản tạo không gian công cộng trong dự án như quảng trường, vườn trên mái hoặc hành lang cây xanh, giúp tăng cường không gian xanh cho người dân mà không cần quỹ đất hay ngân sách lớn từ Chính phủ.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở TPHCM là một ví dụ tiêu biểu về POPS tại Việt Nam, với nhiều công viên, hồ nước và không gian xanh miễn phí cho công chúng. Được quản lý bởi chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng, các khu vực này đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng. Một số điểm nổi bật bao gồm công viên hồ Bán Nguyệt và cầu Ánh Sao, nơi người dân có thể tận hưởng không khí trong lành, thư giãn, tập thể dục và tổ chức hoạt động cộng đồng. Phú Mỹ Hưng không chỉ đáp ứng nhu cầu giải trí mà còn nâng cao chất lượng sống trong khu vực đông dân.

Singapore, thông qua mô hình của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), đã xây dựng nhiều hướng dẫn về POPS phù hợp với khí hậu nhiệt đới, cung cấp kinh nghiệm quý giá cho Việt Nam với điều kiện thời tiết tương tự. Các giải pháp thiết kế cho POPS trong khí hậu nhiệt đới bao gồm: tạo không gian xanh với cây cối, vườn trên mái và hệ thống tưới tự động để duy trì sự mát mẻ và cung cấp bóng râm; lối đi bộ có mái che, giúp bảo vệ người dân khỏi nắng nóng và mưa; cùng với hệ thống quạt gió, thiết kế mở để tăng cường lưu thông không khí và giảm nhiệt độ môi trường giữa các tòa nhà cao tầng.

Guoco Tower, hoàn thành năm 2016, là một phần của Tanjong Pagar Centre ở Singapore, do Skidmore, Owings & Merrill (SOM) thiết kế. Tòa nhà tích hợp không gian làm việc, thương mại và sinh hoạt, với các khu vực POPS như quảng trường mái che và công viên xanh, được thiết kế để thích ứng với khí hậu nhiệt đới. Các quán bar, cà phê, và nhà hàng tại đây cũng kết hợp với không gian cộng đồng, thúc đẩy kết nối giữa cư dân và người làm việc.

Theo hướng dẫn của URA về không gian POPS, diện tích không gian công cộng cần tối thiểu 1m² cho mỗi 50m² tổng diện tích sàn (GFA) của dự án, hoặc chiếm ít nhất 25% diện tích xây dựng tầng trệt. Nếu có mái che, chiều cao phải đạt ít nhất tương đương hai tầng để tạo sự thông thoáng. Không gian này cần nằm ở tầng trệt, gần các đường lớn, dễ tiếp cận và không có rào cản. Ngoài ra, ít nhất 50% khu vực phải được che bóng từ 9 giờ sáng đến 4 giờ chiều để đảm bảo tiện nghi cho cộng đồng.

Chính sách khuyến khích không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân (POPS) tại Việt Nam có thể được triển khai thông qua việc áp dụng chính sách thưởng diện tích sàn xây dựng (Bonus GFA) tương tự như tại Singapore. Theo đó, các nhà phát triển bất động sản sẽ được cấp thêm diện tích xây dựng nếu họ đầu tư vào việc tạo ra các không gian công cộng đạt tiêu chuẩn. Điều này không chỉ khuyến khích tư nhân tham gia vào việc phát triển không gian công cộng mà còn đảm bảo các lợi ích kinh tế liên quan.

Để chính sách này phát huy hiệu quả, chính quyền cần thiết lập các quy định quản lý minh bạch nhằm duy trì và giám sát các không gian POPS. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng các nhà đầu tư tự ý hạn chế quyền tiếp cận công chúng hoặc tìm cách hô biến các không gian POPS theo như đăng ký trở thành khu vực thương mại tư nhân, đóng rào với người ngoài, gây bất lợi cho cộng đồng.

Lợi ích của việc triển khai POPS đối với Việt Nam là rất rõ ràng. Đầu tiên, nó sẽ giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt không gian công cộng, đặc biệt ở những đô thị đông đúc như Hà Nội và TPHCM. POPS tạo ra nhiều không gian công cộng mà không cần phụ thuộc vào ngân sách nhà nước hay quỹ đất công.

Thứ hai, các không gian này còn góp phần nâng cao chất lượng sống của cư dân, tạo ra những khu vực xanh và thoáng đãng giúp giảm căng thẳng từ môi trường đô thị. Cư dân có thể tận hưởng những nơi thư giãn ngay trong khu dân cư của mình, từ đó cải thiện sức khỏe tinh thần và thể chất.

Cuối cùng, việc phát triển các dự án có POPS không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn thu hút sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển đô thị bền vững, tạo ra một môi trường sống tốt hơn và cân bằng hơn giữa phát triển kinh tế và lợi ích cho cộng đồng.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!