Giá đất tăng đến khi nào

Thời gian gần đây, giá đất ở nhiều địa phương có biểu hiện tăng khá cao mà điển hình là kết quả đấu giá đất nền tại 2 huyện Thanh Oai và Hoài Đức ở Hà Nội. Nhìn tổng thể thì giá đất đã tăng nhiều năm qua và ai cũng thấy giá đất nhiều nơi tăng đến mức vô lý. Vì sao như vậy?

Mỗi người đưa ra một cách giải thích khác nhau, có người cho rằng giá đất thị trường có tăng cao cũng là chuyện bình thường, do quan hệ cung - cầu quyết định; nhiều ý kiến lại cho rằng đây là đợt tăng giá ảo do các hành vi kích giá của giới kinh doanh bất động sản, nhằm bù lại những thiệt hại do đã vay tiền đầu tư vào nhà đất nhưng bấy lâu không bán được hàng. Đất nền ở phía Tây Hà Nội, điều kiện kinh doanh làm ra tiền ở đó không cao, tức là lợi nhuận kỳ vọng không nhiều nhưng giá nhiều nơi đã vượt 100 triệu đồng trên mỗi mét vuông. Những cuộc đấu giá thu hút rất đông người tham gia mà tới đêm khuya vẫn còn sôi động, nhộn nhịp.

Theo lẽ thường, giá đất thị trường phụ thuộc vào khả năng làm ra tiền từ sử dụng đất trong giai đoạn khoảng 70 năm tiếp theo. Hay nói cách khác, ước lượng giá đất thường tính tới lợi nhuận hiện hữu hoặc lợi nhuận kỳ vọng dựa vào khả năng phát triển kinh tế tại khu đất cụ thể. Suy đi tính lại thì giá đất nền tại các huyện phía Tây Hà Nội mà ngang với giá tại các quận nội thành ở những mặt phố không sầm uất là chuyện bất thường về giá trị.

Ở đây có 2 vấn đề cần suy nghĩ kỹ lưỡng. Một là tại sao thị trường bất động sản tại các nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường lại có những biến động bất thường, như giá tăng nhanh hơn giá hàng hóa tiêu dùng và xuất hiện nhiều "đô thị ma - khu đô thị không có người ở". Hai là, chính sách và phạm vi các dự án "chia lô - bán nền" ở ta đã thay đổi, nhưng đất nền vẫn luôn rơi vào tình trạng sốt cao.

Nhìn sang Trung Quốc, hàng xóm của chúng ta, thị trường bất động sản phát triển rất mạnh, giá tăng hàng năm, các đơn vị bất động sản vượt xa nhu cầu nhà ở của dân, nhưng các "đô thị ma" xuất hiện khá nhiều. Một vài năm trở lại đây, nhiều đại gia bất động sản của Trung Quốc, trong đó có cả tập đoàn lớn nhất rơi vào khó khăn, thậm chí phá sản do nhà cửa xây dựng hàng loạt nhưng không bán được, mất thanh khoản

Ở ta, năm nay dòng vốn vào thị trường bất động sản thiếu trầm trọng và các dự án không phê duyệt được đã gây ra vừa thiếu cung, vừa nghẽn vốn. Thị trường bất động sản rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan", các chiêu trò tạo vốn bất hợp pháp được một bộ phận giới kinh doanh bất động sản sử dụng.

Về "chia lô - bán nền", từ năm 2004 tới năm 2007, Nghị định 181/2004/NĐ-CP cấm tuyệt đối; từ năm 2007 tới năm 2014, Nghị định 84/2007/NĐ-CP chỉ cho phép thực hiện tại nông thôn và các thị trấn; từ năm 2014 tới năm 2024, Luật Đất đai 2013 mở rất rộng phạm vi được "chia lô - bán nền", chỉ trừ các đường phố trung tâm tại các siêu đô thị. Và từ 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hạn chế "chia lô - bán nền", chỉ được thực hiện tại các đô thị cấp 4 trở xuống và vùng nông thôn. Trong khi đó, ở các nước công nghiệp, cơ chế "chia lô - bán nền" chỉ được áp dụng để giải quyết nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp. Theo lý luận kinh tế học thì cần nghiêm cấm kinh doanh đất thô chưa có đầu tư, chỉ được kinh doanh các bất động sản đã đầu tư trên đất.

Từng có quá trình học tập và sinh sống ở các nước Đông Âu, tôi thấy việc chuyển đổi nền kinh tế từ bao cấp sang thị trường ở các nước này thường không xảy ra những bất thường về phát triển thị trường bất động sản, vì họ đã có một hạ tầng công nghiệp đủ để đảm bảo sản xuất hàng hóa tiêu dùng có lợi nhuận cao. Ngược lại, ở những nước mà hạ tầng phát triển kinh tế công nghiệp chưa đủ để tạo việc làm cho dân, thì chính quyền địa phương và người dân đều muốn lao vào phát triển bất động sản để tìm lợi nhuận. Vì thế mà thị trường bất động sản được coi như một nơi tìm lợi nhuận tốt, từng bước trở thành khu vực kinh tế phát triển vượt bậc của quốc gia.

Trở lại với nước ta, mọi người đã chứng kiến ở Hà Nội có những khu đất từng là các nhà máy lớn, niềm tự hào của công nghiệp nước nhà thời bao cấp. Nhưng khi chuyển sang kinh tế thị trường, đó không còn là các hạ tầng công nghiệp chủ chốt để tiếp tục phát triển nữa, hoặc ít nhất là hạ tầng công nghệ cao mà đã chuyển sang phát triển bất động sản. Tiếc lắm thay!

Trên thực tế, giá bất động sản ở Việt Nam tăng mạnh hàng năm. Theo tính toán của tôi, giai đoạn 1990 - 1992: tăng 10 lần; 2000 - 2002: tăng 10 lần; 2007 - 2008: tăng 3 lần; 2009 đến nay, cứ 10 năm giá bất động sản lại tăng gấp đôi; và các thời kỳ khác là đứng giá. Chưa bao giờ có tình trạng xuống giá bất động sản. Hiện nay, một số chiêu trò kích giá bất động sản lại được thực hiện để tăng giá, trong đó trả giá rất cao trong đấu giá đất chỉ là một cách.

Giá nhà đất cứ tăng hoài làm cho nền kinh tế mất cân đối. Đấy là một trong những nguyên nhân khiến đồng tiền giảm giá trị (lạm phát) và không khuyến khích công nghiệp hóa. Tình trạng mất cân bằng giữa kinh tế bất động sản và kinh tế sản xuất hàng hóa đến một lúc quy luật giá trị của kinh tế thị trường sẽ gây ra những biến cố kinh tế không mong đợi.

Các nước công nghiệp đã tạo ra công cụ thuế bất động sản để xử lý những bất cập về giá nhà đất như trên đã nói. Công cụ hành chính không giải quyết được vấn đề. Vậy giải pháp ở ta là phải sớm xây dựng và ban hành một sắc thuế bất động sản hợp lý để ổn định thị trường, tạo cân đối để công nghiệp hóa hoàn thành sớm nhất. Mặt khác, cần xem xét kỹ lưỡng việc kinh doanh đất thô (đất nền), chỉ nên khoanh lại để phục vụ bán đất nền cho khu vực nhà ở xã hội.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!