Cuộc di dân để xây đô thị TOD quanh ga metro TPHCM

Việc TPHCM thúc đẩy phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) quanh các ga metro đang mở ra một cơ hội tái quy hoạch không gian đô thị và tạo nguồn thu từ chênh lệch địa tô.

Song hành với cơ hội đó là thách thức trong việc cân bằng lợi ích cộng đồng. Phức tạp nhất là bài toán giải tỏa, di dời các khu dân cư thấp tầng để tạo quỹ đất phát triển đô thị nén quanh nhà ga.

Những chính sách dọn đường cho TOD

Cuối năm 2024, khi ở cương vị Chủ tịch UBND TPHCM, ông Phan Văn Mãi đến thăm Ban Quản lý đường sắt đô thị. Lãnh đạo thành phố mang theo một thông báo được mong chờ: Bộ Chính trị đã thông qua đề án phát triển hệ thống đường sắt đô thị TPHCM, định hình mạng lưới metro của thành phố đến năm 2035.

Điểm khác biệt lớn của bản đề án này so với những quy hoạch metro trước đó là việc vẽ lại hướng tuyến đường sắt đô thị theo mục tiêu khai thác quỹ đất TOD quanh các nhà ga. Trong bản thuyết minh dự thảo đề án dài 125 trang, từ khóa "TOD" được nhắc đến 75 lần.

Đề án khẳng định mô hình TOD, hay các đô thị nén gắn với nhà ga metro, cung cấp cho người dân điều kiện sống tốt hơn, hạn chế ô nhiễm môi trường và là xu hướng phát triển của nhiều thành phố trên thế giới.

Trong vòng một năm từ ngày đề án được thông qua, TPHCM tiếp nhận thêm hàng loạt cơ chế, chính sách "dọn đường". Khởi đầu với Nghị quyết 188/2025 được Quốc hội ban hành ngày 19/2/2025, giúp thành phố tăng tính chủ động và rút ngắn quy trình triển khai dự án metro theo mô hình TOD.

Ngày 28/8/2025, HĐND TPHCM thông qua nghị quyết về việc quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng TOD. Điểm then chốt của chính sách này là cho phép xây dựng đô thị trong khu vực TOD với mật độ cao hơn, "nén" hơn quy định hiện hành, qua đó tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư TOD.

Chính sách được mong chờ nhất đến vào cuối năm 2025, khi Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết 260 (sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98). Nghị quyết này cho phép TPHCM giữ lại 100% nguồn thu từ quỹ đất TOD, đồng thời được ứng kinh phí để giải tỏa, thu hồi phần đất xung quanh ga metro để tạo quỹ đất.

Cùng lúc đó, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường ký ban hành kế hoạch nghiên cứu các khu vực TOD tại 12 nhà ga của tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương. Thành phố ưu tiên khai thác 4 quỹ đất tiềm năng xung quanh depot Tham Lương, ga Phạm Văn Bạch, ga Tân Bình, ga Bảy Hiền và ga Bến Thành.

Tái định hình đô thị

Chia sẻ về mô hình đô thị TOD, ông Võ Kim Cương, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị TPHCM, nhìn nhận tác động đầu tiên của mô hình này là tạo thuận lợi cho người dân sống xung quanh nhà ga. Đồng thời, tuyến metro cũng có được lượng hành khách ổn định, tránh rơi vào ế ẩm, thua lỗ.

Theo ông Cương, khi làm TOD, TPHCM cần xét đến nhóm đối tượng thường xuyên sử dụng metro, chủ yếu là người thu nhập trung bình và thấp, bởi nhóm thu nhập cao thường sử dụng phương tiện cá nhân.

Dù doanh nghiệp, nhà đầu tư kỳ vọng khai thác tối đa chênh lệch địa tô từ quỹ đất TOD, ông Cương cho rằng, thành phố vẫn nên dành một phần quỹ đất này để xây dựng nhà ở xã hội, phục vụ đúng nhóm đối tượng sử dụng metro.

“Về lâu dài, để phát triển bền vững, cần tạo điều kiện cho người thu nhập thấp sinh sống gần các ga metro. Đồng thời, phải có các trung tâm thương mại, trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện gần ga, trong phạm vi người dân có thể đi bộ 15-20 phút”, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị TPHCM chia sẻ. 

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, nhận định nguyên tắc phát triển TOD trước hết cần xác định rõ vùng ảnh hưởng của dự án. Theo đó, vùng ảnh hưởng TOD gồm 3 khu vực: vùng lõi, vùng mở rộng và vùng ảnh hưởng.

Vùng lõi là khu vực quanh các nhà ga, bán kính khoảng 800m đến 1,2km, tương đương 10-15 phút đi bộ. Người dân trong bán kính này không chỉ cư trú mà còn sử dụng các dịch vụ đa chức năng.

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, vùng lõi TOD nên hình thành các công trình phức hợp dân cư cao tầng, phía trên là căn hộ, phía dưới là trung tâm thương mại - dịch vụ. Đồng thời, cần phát triển hạ tầng xã hội như trường học, trung tâm thể dục thể thao, bãi đỗ xe, công viên… để phục vụ cư dân.

Hệ thống giao thông trong vùng lõi TOD cũng cần được tổ chức lại, ưu tiên lối đi bộ, mở rộng vỉa hè, hạn chế việc lấn chiếm để buôn bán. Các điểm băng qua đường cần được bố trí cầu vượt hoặc hầm ngầm để bảo đảm an toàn.

Vùng mở rộng nằm xa hơn, có thể cách nhà ga 20-25 phút đi bộ, mở rộng đến khoảng 1,6-2km dọc theo tuyến metro. Về nguyên tắc, các tuyến metro phải có mạng lưới xe buýt đi kèm. Metro đi đến đâu, xe buýt phải đi đến đó, không chỉ kết nối vào nhà ga mà còn song hành dọc tuyến. Khi metro gặp sự cố, xe buýt sẽ được tăng cường để phục vụ người dân.

Vùng ảnh hưởng của ga metro có thể xa hơn vùng mở rộng, tính trong bán kính khoảng 15 phút di chuyển bằng xe máy. Nếu quanh nhà ga có các bãi đỗ xe, người dân ở xa có thể đi xe máy đến gửi xe rồi tiếp tục di chuyển bằng metro.

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, TPHCM cần triển khai song song hai nhóm công việc. Một là đưa các khu đất chưa có sẵn vào quỹ đất TOD. Việc thứ hai là quy hoạch đô thị phải xứng tầm, đặc biệt là hạ tầng giao thông.

Cân bằng lợi ích

Thu hồi đất để làm TOD, tạo ra mật độ xây dựng lớn hơn, chỉ định nhà đầu tư dự án metro mà không cần thông qua đấu thầu... TPHCM đang được trao những cơ chế ưu việt để triển khai dự án metro, nhưng cũng đồng thời đối mặt với thách thức áp dụng cơ chế thế nào để tránh quá đà và vẫn đảm bảo được chất lượng dự án.

Thách thức dễ nhận thấy nhất khi tạo lập quỹ đất TOD quanh các ga metro là bài toán cân bằng lợi ích cho nhóm tổ chức, cá nhân phải giải tỏa, di dời.

"Nghị quyết 98 sửa đổi trao cho TPHCM cơ chế rất rộng. Tuy nhiên, sự rộng rãi về cơ chế này phù hợp để phát triển TOD ở các quỹ đất mới, ngoại vi thành phố. Nếu lạm dụng cơ chế, thu hồi nhiều đất ở nội thành thì rất dễ tạo ra áp lực", TS Nguyễn Ngọc Hiếu, thành viên nhóm nghiên cứu TOD đường sắt đô thị cho TPHCM, khuyến cáo.

Theo ước tính của ông Hiếu, phải đến 70-80% nhà ga metro của TPHCM nằm ở khu vực đô thị lõi, tái phát triển. Khu vực xây mới chỉ khoảng 20%. Do đó, lượng đất ở phải thu hồi của người dân để tạo lập TOD sẽ rất cao.

"Đây sẽ là vấn đề khi TPHCM quy hoạch và khai thác TOD. Trả giá nào cho người dân? Định giá theo tiềm năng khu đất hay theo giá trị hiện hữu?", TS Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright, đặt vấn đề.

Theo ông Tuấn, khi phải di dời nhà cửa để tạo lập quỹ đất TOD, điều người dân quan tâm nhất là mức giá đền bù. Băn khoăn của người dân thường đến từ việc hộ dân ở gần dự án metro thấy rằng khu đất của mình đã tăng giá theo triển vọng của tuyến tàu điện. Trong khi đó, Nhà nước tính giá đền bù lúc chưa có tuyến metro.

"Nếu đền bù theo giá trị tiềm năng của đất, thành phố lấy tiền đâu để đền bù? Hơn nữa, phần giá trị chênh lệch địa tô cũng hết, bởi lợi ích của tuyến metro bị "vốn hóa" vào giá đất rồi. Cuối cùng, nhà đầu tư phải trả giá cao để mua quỹ đất TOD thì họ không còn giá trị gia tăng nữa", ông Tuấn phân tích.

Theo TS Nguyễn Ngọc Hiếu, các cơ chế mới giúp TPHCM có thể đứng ra thu hồi đất, cưỡng chế di dời để triển khai nhanh và tạo nên lực hút ban đầu cho khu vực TOD. Tuy nhiên, chính quyền chỉ nên áp dụng biện pháp này ở những vị trí quan trọng, thực sự cần thiết để chỉnh trang, tái quy hoạch đô thị.

"Tạo lập quỹ đất quanh nhà ga, nhưng cũng phải giữ được hệ sinh thái xã hội. Kết nối xã hội không chỉ là chuyện làm ăn, phát triển kinh tế mà còn là giữ mối quan hệ cộng đồng. Người dân trong quy hoạch TOD phải hy sinh một phần, nhưng phải được đổi lại thỏa đáng", TS Nguyễn Ngọc Hiếu chia sẻ.

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất thêm giải pháp hợp tác công - tư. Trong đó, Nhà nước thu hồi đất, người dân được đổi lại bằng cổ phần trong dự án. Khi dự án phát triển cao tầng, người dân sẽ được hoàn trả giá trị tương đương số mét vuông theo cổ phần đã góp.

"Với những khu đất đang là nhà thấp tầng, giá trị còn thấp, nhưng có nhu cầu phát triển cao tầng, thành phố có thể đền bù, giải tỏa theo giá thị trường. Khi phát triển lên, giá đất tăng thì thành phố không bị lỗ”, ông Sơn hiến kế.

Theo các chuyên gia, cơ quan quản lý có trách nhiệm đền bù thỏa đáng cho người dân, không chỉ bằng giá trị tài sản mà còn là cơ hội phát triển, sinh kế... Trong đó, việc dành một phần quỹ đất TOD để xây dựng căn hộ tái định cư tại chỗ cho người dân mất đất là một phương án.