"Miếng bánh" TOD dọc Metro số 2 TPHCM

Viễn cảnh phát triển các đô thị nén (TOD) dọc ga đường sắt tại TPHCM đã đến gần, khi mới đây, UBND thành phố ban hành kế hoạch nghiên cứu các khu vực TOD dọc tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương.

Theo các chuyên gia, Trung ương đã mở cơ chế, nhưng TPHCM cần có cách làm khéo léo để cân bằng giữa nhu cầu thu hút nhà đầu tư với việc đảm bảo phát triển bền vững xã hội và môi trường.

Những quỹ đất chờ ga metro

TOD - Transit Oriented Development - là mô hình quy hoạch đầu mối giao thông công cộng làm điểm tập trung dân cư và đô thị. Mô hình này hướng đến đa mục tiêu: tạo nguồn thu cho Nhà nước; tái quy hoạch, chỉnh trang đô thị; đảm bảo lượng hành khách cho tuyến metro; xây dựng nếp sống mới, giảm dần phương tiện cá nhân...

Từ tâm ga metro, thành phố "quay compa" bán kính 1km, nghiên cứu quy hoạch quỹ đất trong phạm vi này để giải phóng mặt bằng, bán đấu giá cho nhà đầu tư xây dựng đô thị mới.

Theo kế hoạch, TPHCM ưu tiên nghiên cứu 4 quỹ đất TOD dọc tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương. Đây là những thửa đất không phải giải phóng mặt bằng hoặc khối lượng giải tỏa ít.

Các khu đất này gồm: (1) khu vực quanh ga Bến Thành; (2) quỹ đất 5,1ha cạnh ga Bảy Hiền; (3) quỹ đất 26ha cạnh ga Phạm Văn Bạch và ga Tân Bình; (4) quỹ đất tại depot Tham Lương.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên cao cấp tại Đại học Việt Đức, thành viên nhóm nghiên cứu TOD đường sắt đô thị cho TPHCM, bày tỏ ủng hộ việc TPHCM chọn 4 khu đất trên để nghiên cứu quy hoạch TOD.

Theo ông, các khu đất này hứa hẹn đem lại nguồn thu cho TPHCM khi Nghị quyết 98 sửa đổi đã cho phép thành phố giữ lại 100% tiền thu từ khai thác quỹ đất TOD.

Hiện nay, tiềm năng lớn nhất của tuyến Bến Thành - Tham Lương nằm ở vị trí kết nối gần với sân bay Tân Sơn Nhất và ga Sài Gòn (ga Hòa Hưng). Tuy nhiên, khoảng cách giữa ga metro và 2 địa điểm trên không quá gần, thành phố cần phải thiết lập hành lang kết nối.

Tại ga Bến Thành, diện tích trên mặt đất vẫn có thể được tổ chức lại, bổ sung một số công trình để tối ưu hiệu quả giao thông. Ngoài ra, dư địa TOD tại ga Bến Thành sẽ tập trung ở không gian ngầm, đơn cử như vị trí bên dưới công viên 23 Tháng 9, đường Lê Lợi... Các tiện ích thương mại, dịch vụ, giải trí sẽ nằm ở không gian ngầm này.

Tiền về túi Nhà nước nhờ cơ chế mới

TS Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright, đánh giá cao Nghị quyết 98 sửa đổi vì cho phép TPHCM giữ lại 100% nguồn thu từ đất đai quanh ga metro. Nhờ đó, thành phố sẽ có kinh phí để tái đầu tư trong bối cảnh ngân sách hỗ trợ từ Trung ương có giới hạn.

Theo chuyên gia, khi đầu tư tuyến Metro số 1, thành phố chưa chủ động thu hồi, tạo lập quỹ đất TOD. Nhưng thực tế, doanh nghiệp vẫn phát triển các dự án bất động sản dọc tuyến này, ví dụ ở ga An Phú, Thảo Điền, Ba Son...

"Có thể thấy địa tô vẫn được khai thác, nhưng Nhà nước không thu lợi được. Nhà nước bỏ hơn 40.000 tỷ đồng để đầu tư tuyến metro, gánh nợ ODA, nhưng không thu được giá trị tăng thêm từ bất động sản dọc tuyến", TS Đỗ Thiên Anh Tuấn chia sẻ.

Cơ chế mới từ Nghị quyết 98 sửa đổi cho phép TPHCM thu hồi trước phần đất TOD, dùng ngân sách địa phương để đền bù, giải phóng mặt bằng. Sau khi có quỹ đất sạch, thành phố bán đấu giá cho các nhà đầu tư làm bất động sản xung quanh ga.

Để làm nhanh, TPHCM có thể lập dự án giải phóng mặt bằng riêng, tách bạch với dự án metro, từ đó đẩy nhanh tiến độ tạo mặt bằng TOD và bán đấu giá cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, TS Đỗ Thiên Anh Tuấn lưu ý, TPHCM cần cân nhắc kỹ thời điểm đấu giá đất để tối ưu nguồn thu từ đất. Thành phố đấu giá đất khi chưa có tuyến metro thì giá thu về sẽ thấp. Trong khi đó, việc đấu giá đất sau khi có tuyến metro sẽ giúp số tiền thu về lớn hơn.

Bài toán cân bằng lợi ích cộng đồng

Thoạt tiên, việc hoạch định quỹ đất TOD theo bán kính từ tâm nhà ga có thể gieo lo lắng cho các nhóm dân cư dọc tuyến đường sắt. Một hộ dân, thậm chí cả một khu phố, có thể đi từ niềm vui khấp khởi vì có nhà gần ga metro, đến nỗi thấp thỏm không rõ nhà mình có trong diện di dời để tạo quỹ đất TOD hay không.

Theo các chuyên gia, việc đảm bảo quyền lợi cho người dân trong trường hợp thu hồi đất để khai thác TOD sẽ là bài toán khó với TPHCM. Đây cũng là bài toán cân bằng giữa phát triển kinh tế với đảm bảo tính bền vững về môi trường và xã hội.

Ngoài những quỹ đất trống đã được dự trù, TS Nguyễn Ngọc Hiếu đánh giá không gian khai thác TOD dọc Metro Bến Thành - Tham Lương không còn nhiều. Dự án đi qua vùng lõi đô thị chật chội, việc thu hồi đất sẽ ảnh hưởng lớn đến dân cư hiện hữu.

"Thành phố cho phép lấy bán kính 1km từ tâm nhà ga. Nhưng với các khu vực tái phát triển, dân cư đông đúc thì chỉ nên xác định bán kính TOD khoảng 500m. Thậm chí, chỗ nào khó quá thì chỉ lấy bán kính 200m, tương ứng với 2 lớp nhà", TS Nguyễn Ngọc Hiếu đề xuất.

Theo chuyên gia, nếu quỹ đất không sẵn có, phạm vi mở rộng quanh nhà ga chỉ cần đủ để tổ chức giao thông chuyển đổi (xe buýt, bãi giữ xe...) cho hiệu quả. Thành phố cũng nên ưu tiên cơ chế thỏa thuận thu hồi đất.

Hiện nay, nhiều tuyến metro được triển khai theo hướng doanh nghiệp chủ động lập dự án, tài trợ sản phẩm quy hoạch hoặc sản phẩm báo cáo tiền khả thi cho Nhà nước. Theo TS Đỗ Thiên Anh Tuấn, đây cũng là vấn đề có 2 mặt.

Về mặt tích cực, cách làm này tạo sự chủ động cho nhà đầu tư chiến lược trong việc xác định dự án của mình có những gì, không phải xin phê duyệt từng hạng mục như trước đây.

Tuy nhiên, tiêu chuẩn về xã hội và môi trường trong quá trình lập dự án phải được Nhà nước quản lý, giám sát kỹ. Nhà nước phải đánh giá từng dự án, quản lý rủi ro về môi trường và tính bền vững xã hội, gắn kết cộng đồng...

Vừa qua, HĐND TPHCM đã thông qua cơ chế giúp nới tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất trong khu vực TOD để tạo điều kiện cho nhà đầu tư xây công trình với mật độ cao hơn.

Tuy nhiên, Nhà nước vẫn cần giám sát quá trình này để tránh việc đô thị bị nén quá mức, thậm chí nén đến "ngộp thở".

"Khu vực được quy hoạch TOD có trường học, bệnh viện, tỷ lệ cây xanh trên đầu người như thế nào... Nhà nước không làm thay nhà đầu tư, nhưng phải đưa ra một khung tiêu chuẩn để nhà đầu tư dựa vào đó lập quy hoạch", TS Đỗ Thiên Anh Tuấn góp ý.